Bebauungsplan: Was auf ein Grundstück gebaut werden darf

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Der Bebauungsplan regelt, auf welche Art und Weise in einem Wohngebiet gebaut werden darf. Interessierte Bauherren sollten sich unbedingt vor dem Grundstückskauf über die Vorschriften informieren – und einige Formeln und Abkürzungen kennen.

Stadtvilla oder Blockhaus? Ein- oder zweistöckig? Flach- oder Satteldach? Die Vorstellungen vom Traumhaus können sehr unterschiedlich sein, doch nicht jede davon lässt sich überall verwirklichen. Nicht selten setzen Bebauungspläne den individuellen Wünschen der Bauherren Grenzen.

Bebauungsplan, Neubaugebiet, Foto: tdx
Nicht alles, was gefällt, ist auch erlaubt. Der örtliche Bebauungsplan soll in Neubaugebieten für einen einheitlichen Siedlungscharakter sorgen. Foto: tdx Foto: tdx

Der Zweck von Bebauungsplänen

Bebauungspläne werden von den Kommunen aus den übergeordneten Flächennutzungsplänen heraus entwickelt, um die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Gemeindegebiet zu steuern. So soll ein einheitlicher Siedlungscharakter gewahrt und „Wildwuchs“ von Bauformen verhindert werden. Es geht dabei nicht nur um Stilfragen, sondern auch um den Schutz von Einzelinteressen. So könnten beispielsweise mehrstöckige Häuser die umliegenden Grundstücke von Einfamilienhäusern verschatten. Wie detailliert die Vorschriften sind, ist je nach Bundesland und Kommune unterschiedlich. Manche gehen so weit, dass sie im Bebauungsplan sogar die Farbe der Dacheindeckung oder die Fassadengestaltung – zum Beispiel Klinker oder Putz – vorschreiben.

Den Bebauungsplan einsehen

An einem Grundstück interessierte Bauherren können den entsprechenden Bebauungsplan beim Bauordnungsamt, bei der Gemeindeverwaltung, dem Stadtplanungsamt oder in vielen Kommunen mittlerweile auch online einsehen. Die Pläne bestehen aus einem beschreibenden Textteil und einem oder mehreren Planwerken, in denen die Festlegungen grafisch dargestellt sind.

Experten-Tipp

Den Bebauungsplan auf jeden Fall vor dem Grundstückskauf einsehen, denn Ausnahmen genehmigen die Gemeinden nur selten.

Einen Bebauungsplan lesen

Bebauungsplan, Buxtehude, Quelle: Stadt Buxtehude
Ausschnitt aus einem Bebauungsplan der Stadt Buxtehude mit Erklärungen. Quelle: Stadt Buxtehude Quelle: Stadt Buxtehude

Was alles im Bebauungsplan steht

Was ein Bebauungsplan beinhaltet, regelt das Baugesetzbuch (§ 9 BauGB). Um ihn einigermaßen „lesen“ zu können, sollten zwei Verordnungen bekannt sein:

  • Planzeichenverordnung (PlanZV): Hier werden die verwendeten Signaturen, Farben und Linien erklärt.
  • Baunutzungsverordnung  (BauNVO): Hier ist festgelegt, welche Nutzungen zugelassen werden können und wie die Regelungen zu Bauweise, Abstandsflächen, etc zu interpretieren sind.


In einem Bebauungsplan können sich Vorschriften zu den folgenden Punkten finden:

Abstandsflächen

Gebäude müssen einen Mindestabstand zum Nachbargrundstück einhalten, der in den Landesbauordnungen vorgeschrieben ist. Um diesen Abstand zur Grundstücksgrenze zu berechnen, wird vereinfacht gesagt die Außenwandhöhe des geplanten Gebäudes mit dem Wert 0,4 bis 1 multipliziert, je nach Landesbauordnung.

In Bayern beträgt der Abstand in Kerngebieten beispielsweise eine halbe Wandhöhe (0,5 H), für gewöhnlich jedoch eine Wandhöhe (1 H), oder mindestens drei Meter (BayBO Art. 6).

Bauweise

„Offene Bauweise“ scheibt einzeln stehende Häuser vor, was auch Doppel- oder Reihenhäuser von bis zu 50 Meter Länge sein können. „Geschlossene Bauweise“ bedeutet, dass auf der Grundstücksgrenze Haus an Haus gebaut werden muss.

offene Bebauung (o)Einzelhäuser (E) oder Doppelhäuser (D) mit festgelegtem Grenzabstand, Ausnahmen für Garagen und Carports
geschlossene Bebauung (g)Doppelhäuser (D) oder Reihenhäuser (R) ohne seitlichen Grenzabstand

 

 

Art der baulichen Nutzung

Legt fest, ob es sich um ein reines Wohngebiet oder ein Mischgebiet handelt, in dem auch gewerbliche Bauflächen vorgesehen sind. Die Nutzungsschablone verrät näheres; Sie liegt dem Plan entweder bei oder ist auf ihm vermerkt.

Bebauungsplan, Nutzungsschablone, Grafik: bauen.de
Grafik: bauen.de Grafik: bauen.de
Bebauungsplan, Nutzungsschablone, Grafik: bauen.de
Grafik: bauen.de Grafik: bauen.de

Die Art der baulichen Nutzung wird folgendermaßen abgekürzt:

AbkürzungBaugebietCharakter
WSKleinsiedlungsgebiet    Kleinsiedlungen, Wohngebäude mit Nutzgärten
WR    Reines Wohngebietausschließlich Wohnen
WA    Allgemeines Wohngebietvorwiegend Wohnen
WB    Besonderes Wohngebietvorwiegend Wohnen, jedoch auch mit dem Wohnen vereinbare Gewerbebetriebe
MD    Dorfgebiet    Landwirtschaftliche Betriebe, Wohnen, nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe
MI    Mischgebiet    Wohnen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören
MK Kerngebiet    vorwiegend Handelsbetriebe, zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung, Kultur
GE    Gewerbegebiet    vorwiegend nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe
GI    Industriegebiet    ausschließlich Gewerbebetriebe; vorwiegend in anderen Baugebieten unzulässige Betriebe

 

 

Maß der baulichen Nutzung

Bebauungsplan, Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Grafik: bauen.de
Grafik: bauen.de Grafik: bauen.de

Hier geht es beispielsweise um die Grundflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse und die Gebäudehöhe, die Geschossflächenzahl  und die maximale Anzahl von Wohnungen je Gebäude.

Die Grundflächenzahl (GRZ) schreibt vor, welcher Anteil des Grundstücks bebaut werden darf. Eine GRZ von 0,2 bedeutet beispielsweise, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 200 Quadratmeter überbaut werden dürfen.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Eine GFZ von 0,4 bedeutet beispielsweise, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 400 Quadratmeter Geschossfläche errichtet werden dürfen.

Baulinien, Baugrenzen und Baufenster

Legen fest, in welchem Bereich und in welcher Richtung gebaut werden darf.
Innerhalb des Baufensters muss das Gebäude errichtet werden. Dabei darf die Baugrenze nicht überschritten werden. An der Baulinie hingegen muss zwingend gebaut werden.

Dachvorgaben

Ausrichtung des Dachfirstes, Dachneigung und Material der Dacheindeckung können ebenfalls vorgegeben werden.

Die Angabe der Firsthöhe (FH), also der Abstand zwischen First und Boden, erfolgt in Metern, meist als maximal zulässiger Wert.

Auch die Traufhöhe (TH) wird in Metern angegeben. Das ist die Höhe zwischen Dachhaut und Boden, wobei zwischen Tal- und Hangseite unterschieden werden kann.

Die Dachneigung (DN) wird in Grad angegeben und ist meist von der Dachform abhängig.

Häufig werden auch die zulässigen Dachformen vorgeschrieben:

bebauungsplan, flachdach
FD - Flachdach
Bebauungspla, krüppelwalmdach
KWD - Krüppelwalmdach
bebauungsplan, pultdach
PD - Pultdach
bebauungsplan,satteldach
SD - Satteldach
bebauungsplan, tonnendach
TD - Tonnendach
bebauungsplan, walmdach
WD - Walmdach
bebauungsplan, zeltdach
ZD - Zeltdach
bebauungsplan, versetztes pultdach
vPD - versetztes Pultdach

Baulast

Hierunter fallen beispielsweise Zugangsrechte von Nachbarn, die das Grundstück überqueren müssen um zu ihrem Haus zu gelangen (so genannte Geh-, Fahr- und Leitungsrechte).

Experten-Tipp

Grundstückskäufer sollten einen Blick in das Baulastenverzeichnis werfen. Nur hier ist vermerkt, ob der zukünftige Nachbar eventuell Wegerechte hat.

Wohngebiete ohne Bebauungsplan

In vielen Gemeinden existieren Bebauungspläne allerdings nur für Neubaugebiete. Gebaut werden kann aber oft auch innerhalb eines bestehenden Wohngebiets, zum Beispiel in Baulücken. Solche Fälle regelt Paragraph 34 des Baugesetzbuches (BauGB). Dort ist festgelegt, dass sich die Neubauvorhaben hinsichtlich Art und Maß der Nutzung sowie der Bauweise in die Bestandsbebauung der näheren Umgebung einfügen sollen. Ob diese Bedingungen erfüllt sind, muss die Baubehörde im Einzelfall entscheiden.

Planungssicherheit durch Bauvoranfrage

Bebauungsplan, Bauvoranfrage
So sieht ein Antrag auf einen Bauvorbescheid aus.

Bauherren haben die Möglichkeit mittels einer förmlichen Bauvoranfrage prüfen zu lassen, ob ihre Bauvorstellungen auf dem betreffenden Grundstück genehmigungsfähig sind. Die Anfrage, auch „kleine Genehmigungsverfahren“ genannt, ist auch für Interessenten vor dem Grundstückskauf möglich und zu empfehlen. Es müssen Unterlagen wie Baubeschreibung, Zeichnungen oder Berechnungen eingereicht werden. Je nach Bundesland fallen unterschiedlich hohe Gebühren an, die Größenordnung liegt meist bei etwa einem Tausendstel der Gesamtbaukosten. Weniger aufwendig ist eine formlose Bauvoranfrage, die es bereits für 15 Euro gibt, die aber, anders als die förmliche Voranfrage, nicht rechtsverbindlich ist.

Beachten

Achtung! Die Bauvoranfrage ist noch kein Genehmigungserfahren. Der Bauvorbescheid der Behörde berechtigt noch nicht zum Baubeginn.

„Der Bebauungsplan schränkt nicht nur ein, sondern gewährt auch Rechte“

Bebauungsplan, Interview, Holger Freitag, Foto: VPB
Holger Freitag Foto: VPB

Interview mit Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren e.V. (VPB).

Bauen.de: Nicht selten scheitern Bauherrenwünsche an den Vorgaben der Bebauungspläne. Ist das Gängelung seitens der Behörden?

Holger Freitag: Bebauungspläne werden in der Regel mit viel Sachverstand erstellt und sind auch meistens ausgewogen. Viele Bauherren schauen aber zu spät in den Plan und sind dann enttäuscht, wenn sie nicht so bauen dürfen wie sie möchten. Den Bebauungsplan sollte man unbedingt einsehen, bevor man sich zum Grundstückkauf entscheidet. Das ist nicht nur in Hinblick auf das eigene Bauvorhaben wichtig, sondern auch um zu wissen, wie in der Umgebung gebaut werden darf. Wo mehrgeschossiges Bauen erlaubt ist, kann man später auch nichts dagegen unternehmen, wenn der Nachbar einem die Aussicht mit einer Hausaufstockung verschattet.

Ist es für Bauherren vorteilhafter, wenn kein Bebauungsplan vorliegt?

Nicht unbedingt. In solchen Fällen wird nach Paragraph 34 des Baugesetzbuches geprüft, ob sich das Bauvorhaben in den vorhandenen Baubestand einfügt. Da können Sie genauso mit Ihren Vorstellungen scheitern. Liegt ein Bebauungsplan vor, kann man sich hingegen darauf berufen. Er schränkt nicht nur ein, sondern gewährt einem auch das Recht, so zu bauen, wie es darin vorgesehen ist. Die Baubehörde kann dann nicht einfach anders entscheiden.

Wann soll man eine Bauvoranfrage stellen?

Immer dann, wenn man sich nicht sicher ist, die eigenen Vorstellungen genehmigt zu bekommen oder baurechtskonform umsetzen zu können, zum Beispiel auch, wenn kein Bebauungsplan vorliegt. Häufig ist das der Fall in Altbaugebieten, in denen Grundstücke mit Nachkriegshäusern zum Abriss angeboten werden. Man kann dann keineswegs davon ausgehen, das neue Haus so bauen zu dürfen wie das, was vorher dort stand. Es kann zum Beispiel sein, dass jetzt mehr Abstand zum Nachbargrundstück eingehalten werden muss. Oft möchten sich Bauherren auch größere Grundstücke mit anderen teilen, so dass zwei oder mehrere neue Häuser darauf entstehen. Man muss dann aber per Bauvoranfrage klären, ob das überhaupt genehmigt wird.


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38 Kommentare

Andreas am 24.07.2016 11:57

Hallo zusammen

Wir haben ein kleines / großes Problem . Wir haben uns vor 4 Jahren ein Haus gekauft . Nachbarn Top. Nun sind die Nachbar verstorben , Haus wurde verkauft . Was wir erfahren haben stellt der neue Besitzer größere... mehr

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Redaktion bauen.de am 29.07.2016 12:52

Hallo Andreas,

welche Bauvorhaben auf einem Grundstück möglich sind und welche nicht, regelt die Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes und der örtliche Bebauungsplan. Liegt ein solcher nicht vor, hilft ein Blick in die... mehr

Nonni am 18.06.2016 13:48

Wir wohnen in einem Haus mit 3 Wohnungen 1 gehört uns 2 einem anderen wie läuft es mit der Aufteilung wen wir das Dach machen lassen wer muss wie viel bezahlen?

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Redaktion bauen.de am 22.06.2016 14:07

Hallo Nonni,

Sie befinden sich vermutlich in einer sogenannten Eigentümergemeinschaft. Das Dach – nicht zwangsläufig der darunter liegende Raum –gehört zum Gemeinschaftseigentum. Sanierungsmaßnahmen müssen mehrheitlich beschlossen... mehr

Redaktion bauen.de am 17.06.2016 12:40

Hallo Nonni,

stellt ein Schornsteinfeger fest, dass eine Heizung die gesetzlichen Bestimmungen nicht erfüllt, muss der Betreiber die Anlage reparieren lassen oder austauschen. Ansonsten wird die Heizung stillgelegt. Dritte können diesen... mehr

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