Bebauungsplan: Was auf ein Grundstück gebaut werden darf

Bebauungspläne werden von den Kommunen aus den übergeordneten Flächennutzungsplänen heraus entwickelt, um die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Gemeindegebiet zu steuern. So soll ein einheitlicher Siedlungscharakter gewahrt und „Wildwuchs“ von Bauformen verhindert werden. Es geht dabei nicht nur um Stilfragen, sondern auch um den Schutz von Einzelinteressen. So könnten beispielsweise mehrstöckige Häuser die umliegenden Grundstücke von Einfamilienhäusern verschatten. Wie detailliert die Vorschriften sind, ist je nach Bundesland und Kommune unterschiedlich. Manche gehen so weit, dass sie im Bebauungsplan sogar die Farbe der Dacheindeckung oder die Fassadengestaltung – zum Beispiel Klinker oder Putz – vorschreiben.

An einem Grundstück interessierte Bauherren können den entsprechenden Bebauungsplan beim Bauordnungsamt, bei der Gemeindeverwaltung, dem Stadtplanungsamt oder in vielen Kommunen mittlerweile auch online einsehen. Die Pläne bestehen aus einem beschreibenden Textteil und einem oder mehreren Planwerken, in denen die Festlegungen grafisch dargestellt sind.

Was ein Bebauungsplan beinhaltet, regelt das Baugesetzbuch (§ 9 BauGB). Um ihn einigermaßen „lesen“ zu können, sollten zwei Verordnungen bekannt sein:

• Planzeichenverordnung (PlanZV): Hier werden die verwendeten Signaturen, Farben und Linien erklärt.
• Baunutzungsverordnung  (BauNVO): Hier ist festgelegt, welche Nutzungen zugelassen werden können und wie die Regelungen zu Bauweise, Abstandsflächen, etc zu interpretieren sind.

In einem Bebauungsplan können sich Vorschriften zu den folgenden Punkten finden:

Abstandsflächen

Gebäude müssen einen Mindestabstand zum Nachbargrundstück einhalten, der in den Landesbauordnungen vorgeschrieben ist. Um diesen Abstand zur Grundstücksgrenze zu berechnen, wird vereinfacht gesagt die Außenwandhöhe des geplanten Gebäudes mit dem Wert 0,4 bis 1 multipliziert, je nach Landesbauordnung.

In Bayern beträgt der Abstand in Kerngebieten beispielsweise eine halbe Wandhöhe (0,5 H), für gewöhnlich jedoch eine Wandhöhe (1 H), oder mindestens drei Meter.

Bauweise

„Offene Bauweise“ scheibt einzeln stehende Häuser vor, was auch Doppel- oder Reihenhäuser von bis zu 50 Meter Länge sein können. „Geschlossene Bauweise“ bedeutet, dass auf der Grundstücksgrenze Haus an Haus gebaut werden muss.

Art der baulichen Nutzung

Legt fest, ob es sich um ein reines Wohngebiet oder ein Mischgebiet handelt, in dem auch gewerbliche Bauflächen vorgesehen sind. Die Nutzungsschablone verrät näheres; Sie liegt dem Plan entweder bei oder ist auf ihm vermerkt.

Maß der baulichen Nutzung

Hier geht es beispielsweise um die Grundflächenzahl, die Anzahl der Vollgeschosse und die Gebäudehöhe, die Geschossflächenzahl  und die maximale Anzahl von Wohnungen je Gebäude.

Die Grundflächenzahl (GRZ) schreibt vor, welcher Anteil des Grundstücks bebaut werden darf. Eine GRZ von 0,2 bedeutet beispielsweise, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 200 Quadratmeter überbaut werden dürfen.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) bestimmt das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Eine GFZ von 0,4 bedeutet beispielsweise, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück maximal 400 Quadratmeter Geschossfläche errichtet werden dürfen.

Baulinien, Baugrenzen und Baufenster

Legen fest, in welchem Bereich und in welcher Richtung gebaut werden darf.
Innerhalb des Baufensters muss das Gebäude errichtet werden. Dabei darf die Baugrenze nicht überschritten werden. An der Baulinie hingegen muss zwingend gebaut werden.

Dachvorgaben

Ausrichtung des Dachfirstes, Dachneigung und Material der Dacheindeckung können ebenfalls vorgegeben werden.

Die Angabe der Firsthöhe (FH), also der Abstand zwischen First und Boden, erfolgt in Metern, meist als maximal zulässiger Wert.

Auch die Traufhöhe (TH) wird in Metern angegeben. Das ist die Höhe zwischen Dachhaut und Boden, wobei zwischen Tal- und Hangseite unterschieden werden kann.

Die Dachneigung (DN) wird in Grad angegeben und ist meist von der Dachform abhängig.

Häufig werden auch die zulässigen Dachformen vorgeschrieben:

Baulast

Hierunter fallen beispielsweise Zugangsrechte von Nachbarn, die das Grundstück überqueren müssen um zu ihrem Haus zu gelangen (so genannte Geh-, Fahr- und Leitungsrechte).

In vielen Gemeinden existieren Bebauungspläne allerdings nur für Neubaugebiete. Gebaut werden kann aber oft auch innerhalb eines bestehenden Wohngebiets, zum Beispiel in Baulücken. Solche Fälle regelt Paragraph 34 des Baugesetzbuches (BauGB). Dort ist festgelegt, dass sich die Neubauvorhaben hinsichtlich Art und Maß der Nutzung sowie der Bauweise in die Bestandsbebauung der näheren Umgebung einfügen sollen. Ob diese Bedingungen erfüllt sind, muss die Baubehörde im Einzelfall entscheiden.

Bauherren haben die Möglichkeit mittels einer förmlichen Bauvoranfrage prüfen zu lassen, ob ihre Bauvorstellungen auf dem betreffenden Grundstück genehmigungsfähig sind. Die Anfrage, auch „kleine Genehmigungsverfahren“ genannt, ist auch für Interessenten vor dem Grundstückskauf möglich und zu empfehlen. Es müssen Unterlagen wie Baubeschreibung, Zeichnungen oder Berechnungen eingereicht werden. Je nach Bundesland fallen unterschiedlich hohe Gebühren an, die Größenordnung liegt meist bei etwa einem Tausendstel der Gesamtbaukosten. Weniger aufwendig ist eine formlose Bauvoranfrage, die es bereits für 15 Euro gibt, die aber, anders als die förmliche Voranfrage, nicht rechtsverbindlich ist.

„Der Bebauungsplan schränkt nicht nur ein, sondern gewährt auch Rechte“

Interview mit Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren e.V. (VPB).

Bauen.de: Nicht selten scheitern Bauherrenwünsche an den Vorgaben der Bebauungspläne. Ist das Gängelung seitens der Behörden?

Holger Freitag: Bebauungspläne werden in der Regel mit viel Sachverstand erstellt und sind auch meistens ausgewogen. Viele Bauherren schauen aber zu spät in den Plan und sind dann enttäuscht, wenn sie nicht so bauen dürfen wie sie möchten. Den Bebauungsplan sollte man unbedingt einsehen, bevor man sich zum Grundstückkauf entscheidet. Das ist nicht nur in Hinblick auf das eigene Bauvorhaben wichtig, sondern auch um zu wissen, wie in der Umgebung gebaut werden darf. Wo mehrgeschossiges Bauen erlaubt ist, kann man später auch nichts dagegen unternehmen, wenn der Nachbar einem die Aussicht mit einer Hausaufstockung verschattet.

Ist es für Bauherren vorteilhafter, wenn kein Bebauungsplan vorliegt?

Nicht unbedingt. In solchen Fällen wird nach Paragraph 34 des Baugesetzbuches geprüft, ob sich das Bauvorhaben in den vorhandenen Baubestand einfügt. Da können Sie genauso mit Ihren Vorstellungen scheitern. Liegt ein Bebauungsplan vor, kann man sich hingegen darauf berufen. Er schränkt nicht nur ein, sondern gewährt einem auch das Recht, so zu bauen, wie es darin vorgesehen ist. Die Baubehörde kann dann nicht einfach anders entscheiden.

Wann soll man eine Bauvoranfrage stellen?

Immer dann, wenn man sich nicht sicher ist, die eigenen Vorstellungen genehmigt zu bekommen oder baurechtskonform umsetzen zu können, zum Beispiel auch, wenn kein Bebauungsplan vorliegt. Häufig ist das der Fall in Altbaugebieten, in denen Grundstücke mit Nachkriegshäusern zum Abriss angeboten werden. Man kann dann keineswegs davon ausgehen, das neue Haus so bauen zu dürfen wie das, was vorher dort stand. Es kann zum Beispiel sein, dass jetzt mehr Abstand zum Nachbargrundstück eingehalten werden muss. Oft möchten sich Bauherren auch größere Grundstücke mit anderen teilen, so dass zwei oder mehrere neue Häuser darauf entstehen. Man muss dann aber per Bauvoranfrage klären, ob das überhaupt genehmigt wird.