Finanzierungsarten für Haus und Immobilie

Lebensversicherungs-Hypothek

Die Kombination aus einem tilgungsfreien Darlehen und einer Lebensversicherung als Tilgungsbaustein - eine sogenannte Lebensversicherungs-Hypothek - ist aus steuerlicher Sicht wesentlich uninteressanter geworden.

von Frank Kemter

Die Kombination, eine vermietete Immobilie mit einem tilgungsfreien Hypotheken-Darlehen und einer Lebensversicherung zu finanzieren, ist als Steuersparmodell seit Januar 2005 für viele wesentlich uninteressanter geworden.

Trennung von Zins und Tilgung

Bei der Lebensversicherungs-Hypothek werden die beiden wichtigen Bestandteile - Zins und Tilgung - getrennt: Auf der einen Seite steht ein Darlehen, das während der gesamten Laufzeit tilgungsfrei ist - die Schulden werden über die gesamte Laufzeit nicht weniger. Auf der anderen Seite wird eine Lebensversicherung abgeschlossen, in die monatlich eine bestimmte Summe eingezahlt wird. Das Ziel: Ist die Police fällig, soll mit ihr auf einen Schlag das gesamte Darlehen zurückgezahlt werden. Die Lebensversicherungs-Hypothek wurde in der Vergangenheit vor allem von Kapitalanlegern genutzt.

Da das Darlehen nicht getilgt wird, fallen über die komplette Laufzeit hinweg die Zinsen auf den vollen Darlehensbetrag an - diese kann der Kapitalanleger steuerlich geltend machen. Allerdings sind die Erträge aus der Lebensversicherung, die bei der Fälligkeit ausgezahlt werden, nicht mehr steuerfrei. Dies gilt zumindest für Verträge, die seit dem 1. Januar 2005 abgeschlossen wurden. Hier gilt die Regel: Ist die Lebensversicherung vor Vollendung des 60. Lebensjahres fällig, müssen die Erträge voll als Einkommen versteuert werden. Ist sie allerdings erst nach Vollendung des 60. Lebensjahres fällig, müssen die Erträge nur hälftig versteuert werden.

Bestandsschutz für Altverträge

Für Altverträge, die bis zum 31.12.2004 abgeschlossen wurden, besteht Bestandsschutz: Die alte Regelung garantiert Steuerfreiheit der Erträge, soweit mindestens fünft Jahre lang eingezahlt wurde und der Vertrag mindestens zwölf Jahre lang läuft. Wer also noch eine Alt-Lebensversicherung besitzt, kann diese auch heute noch in eine Immobilienfinanzierung integrieren.

Durch die gesetzliche Neuregelung und der dadurch bedingten Steuerbelastungen ist die Lebensversicherungs-Hypothek für die meisten Immobilien-Kapitalanleger heute weniger attraktiv. Für Selbstnutzer lohnte sie sich wegen fehlender Steuererleichterungen auch vorher schon kaum.

Unwägbarkeit Überschussbeteiligung

Noch vor ein paar Jahren lockten die Lebensversicherer mit satten Renditen. Diese setzten sich zusammen aus Garantiezins (derzeit 2,25 Prozent – war vor ein paar Jahren noch deutlich höher) und geschätzter Überschussbeteiligung.

Die Überschussbeteiligungen sind deutlich gesunken. Grund: Turbulenzen am Kapitalmarkt und niedrige Zinsen
Problem: Wer vor ein paar Jahren noch mit höherer Rendite kalkuliert hat, muss jetzt mit einer geringeren Auszahlung rechnen.
Selbst kleine Abweichungen wirken sich aus, hat die Stiftung Warentest berechnet: Bei 20-jähriger Vertragslaufzeit und insgesamt 5 anstatt 5,5 Prozent Zinsen sind das bei einer Vertragssumme von 100.000 Euro immerhin 5.500 Euro.