Immobilienkauf nur mit Grundbucheintrag

Bevor bei einer Immobilienveräußerung ein Grundbucheintrag erfolgen kann, bedarf es eines notariell beglaubigten Vertrags. Foto: Fotolia/Klaus Eppele

In Deutschland ist der Erwerb von Immobilien genau geregelt. Sämtliche Grundstücke - egal ob bebaut oder unbebaut - sind in einem Grundbuch gelistet. Hier werden neben der Lage auch Eigentumsverhältnisse, Rechte, Pflichten und Lasten aufgeführt. Auch der Verkauf eines Grundstücks folgt klaren Regeln: Der Eigentümerwechsel erfordert zwingend auch einen Grundbucheintrag des neuen Eigentümers.

Grundbucheintrag gibt Rechtssicherheit

Neben einem Grundbucheintrag des Eigentümers enthält das jeweilige Grundbuchblatt für ein Grundstück noch viele weitere Informationen: In Abteilung I ist der Eigentümer eingetragen. Abteilung II enthält Belastungen und Beschränkungen wie etwa Vorkaufs-, Erbbaurechte oder Vermerke über Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung. In Abteilung III sind Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden enthalten.

Banken sichern sich ab

Finanziert eine Bank eine Immobilie - und das ist beim Kauf eher die Regel als die Ausnahme - möchte diese die Sicherheit haben, dass sie auch ihr Geld zurückbekommt. Deshalb erfolgt der Grundbucheintrag Ihres Grundpfandrechts in Abteilung III des Grundbuchs. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners kann die Bank ein Zwangsvollstreckungsverfahren betreiben und sich so schadlos halten.

Bevorzugt erster Rang

Innerhalb der Abteilung III will übrigens jeder ganz vorne stehen - buchstäblich! Denn steht das Darlehen einer Bank im ersten Rang, wird diese im Falle einer Zwangsversteigerung auch zuerst bedient. Darlehen, bei denen der Grundbucheintrag nachrangig ist, werden erst danach bedient. Banken, deren Darlehen im zweiten Rang abgesichert ist, bekommen also nur das, was übrig bleibt oder gehen ganz leer aus. Deshalb ist ein erstrangiger Grundbucheintrag bei den meisten Banken überhaupt Voraussetzung, dass diese ein Darlehen vergeben. Nachrangig abgesichert werden hingegen bisweilen öffentliche Förderkredite oder auch Bauspardarlehen.