Kreditverkauf

Zahlreiche Medienberichte haben viele Eigenheimbesitzer in Deutschland schwer verunsichert. Kann ein Finanzinvestor von der Bank einfach einen Immobilienkredit abkaufen? Und kann er danach das Geld vom Kreditnehmer zurückfordern sowie im schlimmsten Fall die Immobilie gleich in die Zwangsvollstreckung geben? Nein, sagen Verbraucherschützer und Rechtsexperten. Vielfach werde das Problem verkürzt dargestellt. Bevor die Kreditaufkäufer die Rückzahlung des Kredits fordern können, müssen sie eine außerordentliche Kündigung des Kreditvertrags durchsetzen.

Voraussetzung: Außerordentliche Kündigung

Dafür muss aber ein besonderer Grund vorliegen: "Wurden die Zahlungsverpflichtungen immer vertragsgemäß bedient, ist es nicht ganz einfach, eine außerordentliche Kündigung zu begründen und durchzusetzen", beruhigt Ulrich Gros, Finanzvorstand beim Immobilienportal Immowelt.de.

In den Fällen, die in der Öffentlichkeit derzeit diskutiert werden, haben die Kreditnehmer die Raten nicht wie vertraglich vereinbart gezahlt und daraufhin die Kündigung vom neuen Eigentümer des Kredits erhalten. So zum Beispiel auch in einem Fall, den vor kurzem das Oberlandesgericht München entschieden hat (Az 5 U 5102/06). Der Kreditnehmer war über einen längeren Zeitraum den Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachgekommen. Daraufhin hatte er die außerordentliche Kündigung erhalten, und der Gläubiger setzt die Zwangsvollstreckung in Gang.

Das Gericht gab dem Darlehensnehmer allerdings Recht. Da die neuen Besitzer des Kredits ihrem Kunden gegenüber nicht in der Lage waren, eine schlüssige Auskunft über die Höhe der besicherten Kreditforderung und der erfolgten Zahlungen seit Übernahme des Kredits zu geben, sei die Zwangsvollstreckung nicht zulässig.

Nach Einschätzung des Immobilienportals Immowelt.de zeigt das Urteil, dass die Rechte der Kreditnehmer vor Gericht sehr ernst genommen und das Verhalten der Finanzinvestoren kritisch betrachtet werden. So äußerten die Richter im Münchner Urteil den Eindruck, dass die zwangsvollstreckende Firma "allein an der Verwertung der Sicherheiten und Erzielung hoher intransparenter Erlöse" interessiert sei.

Checkliste zum Kreditverkauf: Wichtig zu wissen

• Der Kreditverkauf von Immobilienkrediten ist grundsätzlich nicht rechtswidrig, das haben Gerichte bereits bestätigt. Nicht ganz eindeutig ist hingegen aus Sicht von Verbraucherschützern, ob der Kreditnehmer dem Geschäft zustimmen muss. Kreditnehmer müssen in jedem Fall damit rechnen, dass ihr Kredit weiterverkauft wird, wenn sie sich im Vertrag nicht davor schützen.
• Verbraucher können versuchen, einen möglichen Kreditverkauf schon bei Vertragsabschluss auszuschließen. Ob die Banken sich darauf einlassen, ist aber höchst fraglich. Lediglich bei extrem hoher Bonität oder gegen einen Zinsaufschlag bestehen Aussichten.
• Es ist damit zu rechnen, dass die Banken verstärkt Angebote machen werden, gegen Aufpreis auf die Möglichkeit des Kreditverkaufs zu verzichten. Das ist aber teuer. Bei einer Laufzeit von 25 Jahren können schon bei einem geringen Aufschlag von 0,2 Prozent Mehrkosten im fünfstelligen Euro-Bereich entstehen.
• Kredite, die immer ordnungsgemäß bedient werden, sind relativ sicher. Verkauft werden in der Regel die Darlehen, bei denen der Nehmer in Zahlungsschwierigkeiten geraten ist und die daher ein gestiegenes Risiko aus Bankensicht darstellen. Allerdings werden nicht einzelne Kredite, sondern ganze Pakete verkauft. Um ein solches Kreditpaket attraktiver zu machen, mischen die Banken auch gesunde Kredite dazwischen. Insofern können auch Kreditnehmer, die sich immer vertragsgemäß verhielten, nicht sicher vor einem Kreditverkauf sein.
• Auch aggressive Finanzinvestoren haben nur wenige Möglichkeiten, gegen Kreditnehmer, die immer pünktlich gezahlt haben, vorzugehen. Ein Restrisiko besteht dennoch: Als Grund für eine außerordentliche Kündigung eines Kreditvertrags kann zum Beispiel auch eine wesentliche Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Kunden oder eine wesentliche Verschlechterung der Werthaltigkeit einer Sicherheit herangezogen werden. So ließen sich im schlimmsten Fall auch Kündigungsgründe konstruieren. Fälle, in denen das vorgekommen ist, sind aber laut Verbraucherschützern nicht bekannt.
• Unklar ist die Rechtslage nach Einschätzung von Experten bei der Verwertung der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld als Sicherheit. Die Grundschuld verringert sich nämlich im Zuge der Tilgung nicht. Daher könnte die Sicherheit auch in einer Höhe ihn Anspruch genommen werden, die den verbliebenen Kreditvertrag übersteigt. Im Rahmen eines Anschlusskredites sollte daher darauf geachtet werden, die Grundschuld im Grundbuch zu verringern.