Mietkauf: Mieter der eigenen vier Wände

Mietkauf ist für viele Menschen eine verlockende Idee, um an die eigenen vier Wände zu kommen. Die Verträge können jedoch mit einigen Tücken behaftet sein. Zwar müssen keine Kredite aufgenommen werden, die finanziellen Risiken sind dennoch nicht zu unterschätzen.

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Mietkauf, Eigenheim, Foto: Schwäbisch Hall
Wer mit einem Mietkauf zum Eigenheim kommen will, sollte die Risiken nicht unterschätzen. Foto: Schwäbisch Hall Foto: Schwäbisch Hall

Mieten oder Kaufen – das ist die Frage, die sich oftmals stellt. Mit dem Instrument des Mietkaufs gibt es eine Zwischenform. Bei dem Mietkauf wird eine Immobilie zunächst gemietet und dementsprechend Miete an den Vermieter gezahlt. Später kann die Immobilie dann, in der Regel unter Anrechnung der bereits gezahlten Miete, gekauft werden. Im Prinzip funktioniert der Mietkauf ähnlich wie das Leasing bei Autos. Doch beim Mietkauf ist Vorsicht geboten: Zum einen gibt es zwei unterschiedliche Varianten des Mietkaufs. Zum zweiten hat der Mietkauf für den Mietkäufer nicht nur Vorteile.

Mietkauf – klassisch oder Optionskauf

Das Thema Mietkauf ist nicht ganz unproblematisch. Allein die Begrifflichkeit Mietkauf ist nicht ganz eindeutig. Denn es gibt zwei verschiedene Varianten des Mietkaufs: den klassischen Mietkauf sowie den Optionskauf. Im Falle des klassischen Mietkaufs mietet der Mieter die Immobilie zunächst, um diese zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Die bis zum Zeitpunkt des Kaufs gezahlten Mieten werden anteilig auf den Kaufpreis angerechnet. Bei dem so genannten Optionskauf erwirbt der Mieter das Recht, später durch Kauf Eigentümer der Immobilie zu werden. In diesem Falle ist der Mieter nicht verpflichtet, die Immobilie auch tatsächlich zu kaufen. Der Mieter erhält lediglich die Option darauf, später durch Kauf Eigentümer der Immobilie zu werden.

Einzelheiten zum klassischen Mietkauf

Der Mietkauf, sowohl der klassische als auch der Optionskauf, wenden sich an Menschen, die ein Eigenheim erwerben möchten, aber über zu wenig Eigenkapital verfügen oder aber von der Bank keine Finanzierungszusage in entsprechender Höhe bekommen. Dies sind vor allem junge Familien aber auch Selbstständige, deren Liquidität, trotz zum Teil hoher aktueller Einnahmen, oftmals als zu unsicher eingestuft wird. Daher klingt die Möglichkeit, eine Immobilie per Mietkauf zu erwerben, zunächst einmal sehr verlockend. Allerdings gibt es einige wichtige Dinge zu beachten.

Es gibt keine Standards beim Mietkauf. Grundsätzlich findet zunächst das Mietrecht und dann die rechtlichen Grundlagen eines Kaufvertrages Anwendung. Aber es gibt eben keinen Standard-Mietkaufvertrag. Daher ist es dringend zu empfehlen, dass sich ein Mietkäufer von einem Fachanwalt beraten und begleiten lässt, auch wenn dies mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.

Grundsätzlich sollte der Mietkäufer kritisch hinterfragen, warum sich der Immobilieneigentümer zu dem Konstrukt des Mietkaufes entschlossen hat. Denn schließlich übernimmt dieser damit die Funktion der Bank und trägt dann auch das Risiko, dass der Mietkäufer nicht zahlt oder nicht zahlen kann. Mietkaufobjekte sind oftmals so genannte Schrottimmobilien oder aber Immobilien, die zu einem überteuerten Preis verkauft werden sollen. Ein Eigentümer einer Immobilie entschließt sich dann, wenn er keinen „normalen“ Käufer zu den von ihm geforderten Konditionen findet, zu einem Mietkauf. Andererseits erhält der Eigentümer (und Vermieter) vergleichsweise höhere Mieten, so dass auch hier der Grund für einen Mietkauf statt eine normale Vermietung oder den Verkauf liegen kann.

Der Mietkäufer sollte bedenken, dass er während der Mietphase nicht nur die Miete zahlen muss, sondern parallel die Kaufpreissumme ansparen muss, die später fällig wird. Zudem sollte geprüft werden, ob eine Bank zu einem späteren Zeitpunkt eine Finanzierung (oder aber eine Teilfinanzierung) übernimmt.

Miete, Zins und Tilgung

Während der Mietphase zahlt der Mieter und spätere Käufer beim Mietkauf eine vorher festgelegte Miete an den Eigentümer. Diese ist in aller Regel höher als eine orts- und marktübliche Miete für eine vergleichbare Immobilie. Das liegt daran, dass der Mieter (und spätere Käufer) hierfür im Gegenzug eine Art Kredit vom Eigentümer erhält. Denn die Gesamtmiete umfasst sowohl die klassische Miete, als Zahlung für die Nutzungsüberlassung, Zinsen auf den Kredit sowie eine gewisse Tilgung. Ob der Mietkauf für den Mieter und späteren Käufer ein lohnendes Geschäft ist, hängt also maßgeblich davon ab, wie viel von der gezahlten Miete und Tilgung auf den Kaufpreis angerechnet wird. In der Regel gilt hier, dass sich das Geschäft für den Mietkäufer lohnt, wenn dieser Anteil über 80 Prozent liegt.

Nachteile des Mietkaufs

Neben der bereits angesprochenen Tatsache, dass oftmals schlechte Objekte per Mietkauf vermarktet werden sollen, gibt es noch weitere Nachteile für den Mietkäufer: Der Mietkäufer trägt das Risiko, dass der Verkäufer während der Mietphase in die Insolvenz geht. Zudem vergeben junge Familien sich oftmals die Chance, Fördermittel oder vergünstigte Kredite zu erhalten.


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