Niedrige Zinsen, hohe Tilgung

Seit vielen Jahren stagnieren die Immobilienpreise, sind in manchen Regionen sogar rückläufig. Gleichzeitig sind auch Finanzierungen deutlich günstiger als im historischen Durchschnitt: Der optimale Zeitpunkt also, ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung zu kaufen.

Die wegen des Zinstiefs niedrigen Monatsraten für die Finanzierung haben allerdings einen Haken: Wer bei einem Zinssatz von fünf Prozent eine Tilgung von nur einem Prozent vereinbart - und das war lange Zeit Standard - braucht rund 35 Jahre, um den Schuldenberg abzutragen. So mancher Häuslebauer ist dann längst in Rente.

Paradox: Je niedriger der Zinssatz, desto länger dauert es bei gleich hoher Tilgungsrate, schuldenfrei zu werden. Bei einem Prozent Tilgung und acht Prozent Zinsen dauert es zum Beispiel nur rund 27 Jahre, bis die letzte Rate an die Bank zu überweisen ist. Allerdings: Die Raten und auch die letztendliche Gesamtbelastung sind freilich deutlich höher als in Niedrigzinsphasen.

Schneller schuldenfrei mit höherer Tilgung 

Wer schneller schuldenfrei sein will, muss die Tilgung hochfahren. Fünf Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung bedeuten: der Häuslebauer ist schon nach etwa 25 Jahren fertig. Bei drei Prozent Tilgung verkürzt sich der Zeitraum auf etwa 19 Jahre. Allerdings: Natürlich ist auch die Monatsrate höher. "Bei größeren Darlehenssummen kann die monatliche Belastung dann für einen typischen Durchschnittsverdiener über dem Limit liegen", warnt etwa Christian Kraus vom Online-Baugeldvermittler Interhyp.

Ein Ausweg: Viele Banken bieten heute - oft sogar ohne Aufpreis - die Option an, Sondertilgungen zu leisten. Wer dann trotz niedriger Tilgung ein paar Mal während der Laufzeit Extra-Beträge zahlt, kann die Zeit bis er wieder schuldenfrei durchs Leben geht, erheblich verkürzen.

Mini-Zinsen - lange Laufzeit

Die monatliche Darlehensrate besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil, wobei im Laufe der Zeit bei gleich bleibender Rate der Zinsanteil geringer, dafür der Tilgungsanteil höher wird. Grund: Die Zinsen werden immer auf die noch verbleibende und langsam aber stetig sinkende Restsumme gezahlt. Dadurch steigt der Tilgungsanteil langsam an. Je niedriger jedoch der Zinssatz, desto langsamer sinkt der Zinsanteil, analog steigt auch der Tilgungsanteil weniger schnell an. Folge: Es dauert länger, bis das Hypothekendarlehen komplett abbezahlt ist.

Sondertilgungen

Viele Banken bieten heute die Möglichkeit, ohne Aufpreis jährlich fünf oder gar zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme sozusagen außer der Reihe zu tilgen. Das hat Vorteile: Die regelmäßig zu zahlende Rate bleibt niedrig. Wenn aber zusätzliches Geld gezahlt werden kann, so verringert sich der Zeitraum bis man schuldenfrei ist deutlich.