Finanzierungsarten für Haus und Immobilie

Finanzieren mit Aktien

Zwischen russischem Roulette und Rendite-Turbo: die Tilgung eines Baudarlehens mit Aktienfonds. bauen.de zeigt, wie Finanzieren mit Aktien funktioniert.

von Frank Kemter

30 Jahre oder länger das Haus oder die Wohnung abzubezahlen, ist nicht jedermanns Sache. Wer schneller ans Ziel kommen möchte, sollte deshalb auch alternative Konzepte in Betracht ziehen. Etwa die Finanzierung mit Aktien. Statt das Darlehen Schritt für Schritt abzustottern, nimmt der Bankkunde ein tilgungsfreies Darlehen auf. Gleichzeitig zahlt er jeden Monat einen bestimmten Betrag in AKtienfonds ein. Am Ende der Laufzeit wird die Hypothek auf einen Schlag mit dem Fonds-Geld zurückgezahlt. Sofern sich die Papiere gut entwickeln, ist schnellere Schuldenfreiheit als bei konventionellen Darlehen möglich.

Chancen und Risiken genau abwägen

Doch wer die Kursentwicklungen der letzten Jahre betrachtet, erkennt schnell, dass eine solche Strategie zwar große Chancen, aber auch große Risiken birgt. Alleine der DAX vollzog im aktuellen Millenium schon eine Berg- und Talfahrt, die nach unten bei nur wenig mehr als 2.000 Indexpunkten stoppte, nach oben aber auch schon mal auf über 8.000 Punkte stürmte. Nicht zu vergessen: In der aktuellen Situation kann niemand die längerfristige Entwicklung an den Kapitalmärkten seriös voraussagen.

Auf sehr lange Sicht haben Aktien in der Vergangenheit immer eine gute Rendite erwirtschaftet - vorausgesetzt, es wurde nicht aufs falsche Pferd gesetzt oder zum falschen Zeitpunkt verkauft. Genau das ist für Immobilienkäufer aber das Problem. Was, wenn die Immobilie genau dann entschuldet werden soll, wenn die Kurse besonders niedrig liegen? "Stellen Sie sich vor, kurz vor Ende der Laufzeit gehen die Kurse um 30 oder 40 Prozent zurück", malt Michael Jensen von der Commerzbank das ungünstige Szenario aus. "Dann reicht das Fondsgeld plötzlich bei weitem nicht mehr, um das Darlehen zu tilgen."

Tipp: Misch-Strategie

Deshalb ist die Kombination tilgungsfreies Hypothekendarlehen und Aktienfonds für die meisten Bauherren als Alleinfinanzierung ungeeignet. Doch das Risiko kann mit einer Misch-Strategie reduziert werden. Das Finanzieren mit Aktien sollte nur ein Baustein in einem Gesamt-Finanzierungskonzept sein, glaubt Interhyp-Sprecher Christian Kraus: "Für Normalverdiener ist es nicht empfehlenswert, mehr als ein Drittel auf diese Weise zu finanzieren." Ob die Strategie dann von Erfolg gekrönt ist, hängt natürlich auch von der Qualität der Produkte ab. "Niemals in Branchenfonds investieren!", warnt der Experte. Geht es mit einer Branche bergab, sind dann schnell Vermögenswerte vernichtet. Kraus empfiehlt deshalb breit gestreute Fonds mit soliden europäischen Standardwerten.

Wer mehr auf Nummer Sicher gehen will, wählt ein konventionelles Darlehen mit Tilgung und legt zusätzlich regelmäßig eine kleinere Summe in einen Aktienfonds an. Wer so kombiniert, setzt auf zwei Pferde, da er einerseits in aussichtsreiche Aktien investiert. Andererseits ist die Unsicherheit, ob das Darlehen zum geplanten Zeitpunkt zurückgezahlt werden kann, deutlich geringer. Wegen der höheren Belastung können sich das allerdings meist nur Besserverdienende leisten.

Steuervorteil für Kapitalanleger

Gegenüber konventionellen Baudarlehen kann das Finanzieren mit Aktien handfeste Steuervorteile haben. Die Voraussetzung: Die Immobilie wird nicht selbst genutzt. So kann der Kapitalanleger die Zinsen über die gesamte Laufzeit hinweg beim Finanzamt als Werbungskosten geltend machen. Und diese bleiben - anders als bei konventionellen Hypotheken-Darlehen - hoch, da der Kredit ja während der gesamten Laufzeit tilgungsfrei ist. Allerdings: Werden später für die Tilgung die Aktienfonds verkauft, verdient der Fiskus mit. Ein Teil der Aktiengewinne wird seit 1. Januar 2009 mit einer Abgeltungssteuer (25 Prozent) belegt.