Finanzierungsarten für Haus und Immobilie

Forward-Darlehen

Mit einem Forward-Darlehen kann man sich schon jetzt die Konditionen für die Zukunft sichern - auch wenn die Zinsbindung fürs alte Darlehen erst in Monaten oder Jahren ausläuft.

von Frank Kemter

Wie hoch die Zinsen in zwei oder drei Jahren sein werden, weiß niemand - die künftige Zinshöhe hängt von vielen Faktoren ab, die heute noch gar nicht absehbar sind. Wer vor ein paar Jahren gebaut oder eine Immobilie gekauft hat, kann also nicht abschätzen, mit welcher monatlichen Belastung er für seinen Kredit nach Ablauf der Zinsbindung rechnen muss.

Eine gewisse Sicherheit bieten Forward-Darlehen (auch Vorrats-Darlehen genannt). Viele Banken bieten die Option an, bereits heute die Konditionen für eine spätere Anschlussfinanzierung festzuzurren. Das geht bis zu fünf Jahre im Voraus. Der Vorteil: Schon heute wird die künftige Monatsrate auf den Cent genau festgelegt - und das für einen sehr langen Zeitraum. Steigt also der Zinssatz in der Zukunft stark an, kann sich der Hausbesitzer entspannt zurücklehnen. Nachteil: Der Darlehensnehmer ist auch dann an das Forward-Darlehen gebunden, wenn wider der eigenen Erwartung in Zukunft der Zinssatz sinkt: Vertrag ist Vertrag. Die in diesem Falle ungünstigen Konditionen sind bindend.

Zinsaufschlag für Forward-Darlehen

Für Forward-Darlehen verlangen die Banken Zinsaufschläge. Denn sie müssen das Risiko einer unbekannten künftigen Zinsentwicklung absichern. Die Höhe des Aufschlages ist zum einen davon abhängig, wie weit in die Zukunft die Konditionen abgesichert werden sollen. Zum anderen aber auch von der aktuellen Zinssituation und den Erwartungshaltungen der Banken an die künftige Zinsentwicklung. Mit ein paar Zehntel Prozentpunkten Aufschlag müssen Darlehensnehmer aber rechnen.

Ratsam sind Forward-Darlehen vor allem für Darlehensnehmer, die in finanzielle Bedrängnis kommen könnten, wenn zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ein sehr hohes Zinsniveau herrscht. Sie können sich mit einem Vorrats-Darlehen künftige Kalkulationssicherheit kaufen. Eine andere, wenn auch häufig nicht praktikable Möglichkeit wäre es, ein bestehendes Darlehen zu kündigen, um in Zeiten niedriger Zinsen ein günstigeres Darlehen abzuschließen. Banken sind jedoch nicht verpflichtet, sich darauf einzulassen. Wenn sie es doch tun, verlangen sie in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, die sich unter anderem aus der Differenz des einst vertraglich festgelegten Darlehenszinssatzes und des Zinssatzes aktueller Bankschuldverschreibungen für die eigentlich noch verbleibende Zeit der Zinsfestschreibung berechnet.