MaBV: Zahlungsplan fürs Haus vom Bauträger

Wer ein Haus von einem Bauträger erwirbt, zahlt den Kaufpreis meist nach einem Zahlungsplan. Wie dieser gestaltet sein muss, regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Dabei sollten ein paar wesentliche Punkte im Auge behalten werden.

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MaBV, Makler- und Bauträgerverordnung, Zahlungsplan, Foto Bauherren-Schutzbund e.V.
Hausbau mit dem Bauträger ist komfortabel. Vor allem wenn ein Zahlungsplan nach der Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) vereinbart wurde. Foto Bauherren-Schutzbund e.V. Foto Bauherren-Schutzbund e.V.

Viele Bauherren entscheiden sich dafür, ihr Haus von einem Bauträger errichten zu lassen. Anders als bei einem Architektenhaus gehen die Zahlungen dann nicht an die einzelnen Handwerker. Stattdessen wird alles mit dem Bauträger abgerechnet. Dieser darf aber nicht nach Belieben Teilzahlungen oder gar Vorkasse verlangen. Er ist an die Vorgaben der Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer (MaBV) sowie an Paragraf 34c der Gewerbeordnung (GewO) gebunden.

Anwendung der Makler- und Bauträgerverordnung

Diese Verordnung kann allerdings nur dann angewendet werden, wenn der künftige Bauherr ein noch zu errichtendes Haus inklusive Grundstück – alternativ das Erbbaurecht am Baugrundstück – von einem Bauunternehmen, also einem Bauträger kauft. Dafür wird ein notarieller Vertrag abgeschlossen, der den Grundstückserwerb – beziehungsweise die Erlangung des Erbbaurechts – gemeinsam mit der Bauverpflichtung zusammenfasst.


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Sicherheiten: Rettungsnetz für Bauträger und Bauherr

MaBV, Makler- und Bauträgerverordnung, Zahlungsplan, Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.
Baupläne lesen und verstehen. Von Vorteil dabei: die Unterstützung durch einen unabhängigen Berater. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.

Die MaBV legt auch fest, dass der Bauträger die ihm überlassenen Gelder ausschließlich für das jeweilige Bauprojekt einsetzt und sie strikt von seinem Privatvermögen trennt. Dafür muss er Sicherheiten in Höhe der vom Bauherrn eingesetzten Vermögenswerte leisten können. Für gewöhnlich wird dabei als Bürge ein Kreditinstitut eingesetzt. Der Bauträger kann auch eine entsprechende Versicherung abschließen. Versicherung und Sicherheit können nebeneinander geleistet werden. Das Ganze geschieht noch bevor auch nur ein Cent fließt oder gar die Erlaubnis erteilt wird, das Geld zu verwenden.

Entlohnt wird der Bauträger, vereinfacht gesprochen, erst, wenn:

  • der Vertrag rechtswirksam ist;
  • der Grundbucheintrag vorhanden ist;
  • das Grundstück von eventuellen Grundpfandrechten freigestellt ist;
  • die Baugenehmigung erteilt ist.

Baufinanzierung: Klare Regelungen

Für die Baufinanzierung hat ein Bauträger im Prinzip zwei Möglichkeiten: Entweder er stellt erst nach Fertigstellung und Abnahme eine Rechnung. Das wäre sehr ungünstig für ihn, da er in Vorleistung treten müsste. Oder er stellt einen Zahlungsplan gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung auf. Die Verordnung regelt, wann und wie viel der Käufer eines Bauträgerobjekts zahlen muss.

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Diese Gewerke beinhaltet der Zahlungsplan der MaBV

Der Zahlungsplan laut Makler- und Bauträgerverordnung listet insgesamt 13 verschiedene Gewerke auf. Allerdings darf der Bauträger nicht für jedes einzelne Gewerk eine Rechnung schreiben, er muss diese zu maximal sieben Teilzahlungen zusammenfassen.

Der Zahlungsplan legt fest, wie viel Prozent der Gesamtkosten der Bauträger für die einzelnen Gewerke veranschlagen darf. So sollen selbst absolute Laien einen Überblick erhalten, welche Gewerke kostenintensiver sind. Während der Bauphase müssen dem Bauherren dann in der Regel alle Rechnungen vorgelegt werden.

1. Gewerk: 30 Prozent der vereinbarten Summe kann der Bauträger nach Beginn der Erdarbeiten (Gewerk 1) veranschlagen, wenn er auch das Baugrundstück mit verkauft. Bei einem Erbbaugrundstück sind es lediglich 20 Prozent.

2. bis 13. Gewerk: Für die übrigen zwölf Gewerke kann er laut MaBV die restliche Vertragssumme, also 70 Prozent der Gesamtsumme veranschlagen. (70 = 100)

BaufortschrittAnteil in % (gemäß MaBV)
1.Baugrundstück nach Beginn der Erdarbeiten30der Gesamtsumme
2.Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten40der Restsumme
3.Dachflächen, Dachrinnen8der Restsumme
4.Rohinstallation der Heizungsanlagen3der Restsumme
5.Rohinstallation der Sanitäranlagen3der Restsumme
6.Rohinstallation der Elektroanlagen3der Restsumme
7.Fenster mit Verglasung10der Restsumme
8.Innenputz ohne Beiputzarbeiten6der Restsumme
9.Estrich3der Restsumme
10.Fliesenarbeiten im Sanitärbereich4der Restsumme
11.nach Bezugsfertigkeit (innen komplett fertig)12der Restsumme
12.Fassadenarbeiten3der Restsumme
13.nach vollständiger Fertigstellung5der Restsumme
MaBV, Makler- und Bauträgerverordnung, Zahlungsplan, Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.
Jeder Bauabschnitt sollte dokumentiert werden. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.

MaBV schützt den Bauherrn

Hält sich der Bauträger nicht an die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung, so kann der gesamte Zahlungsplan ungültig werden. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH VII ZR 311/99). Die Folge: Der Bauherr muss erst nach Fertigstellung und Abnahme zahlen. Diese Regelung soll den Bauherrn davor schützen, dass er zu früh zu viel zahlt. Denn geht während des Baus der Bauträger pleite, wäre das bereits gezahlte Geld schlimmstenfalls verloren.

In vielen Bauträgerverträgen behält sich der Bauträger auch vor, die vereinbarte Leistung abzuändern. Eine solch einseitige Änderung muss dem Vertragspartner aber zumutbar sein, die Gründe dafür müssen triftig und detailliert dargestellt sein. Ist dies nicht der Fall, ist auch diese Regelung unwirksam.

Auch Schadensersatzansprüche des Auftraggebers dürfen nicht vertraglich ausgeschlossen oder beschränkt werden.

Vor Abschluss eines Bauträgervertrages nicht nur MaBV aufmerksam studieren, sondern auch die AGB – die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Unternehmens – durchlesen. Auch hier können Fallstricke versteckt sein.

MaBV, Makler- und Bauträgerverordnung, Zahlungsplan, Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.
Dank MaBV und Zahlungsplan zum Eigenheim. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.

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Bauträgerhaus, Rohbau, Foto: Suparingo/fotolia.com

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