HOAI: Mindest- und Höchstsätze jeder Leistungsphase

Hausbau mit dem Architekten: Klare Baukosten in allen Phasen

Als Berater und Treuhänder des Bauherrn hat der Architekt viele Aufgaben, die im Architektenvertrag genau niedergeschrieben werden. Seine Bezahlung kann der Architekt dabei nicht selbst festlegen. Er muss sich an die Honorarordnung für Architektenleistungen (HOAI) halten. In ihr sind Mindest- und Höchstsätze für Architektenleistungen aufgeführt. Nimmt der Bauherr sämtliche Architektenleistungen in Anspruch, macht das Gesamthonorar etwa zehn Prozent der Gebäudekosten aus. Da alle neun Leistungsphasen einzeln abgerechnet werden, ergibt sich das Honorar bei einzelnen Architektenleistungen aus dem entsprechenden Anteil am Gesamthonorar.

1. Die Grundlagenermittlung

In der ersten Leistungsphase werden die Vorstellungen des Bauherrn zu Nutzungsanforderungen, Bauqualitäten und dem finanziellen Rahmen besprochen. Der Architekt berät zum gesamten Leistungsbedarf und welche Fachplaner - dabei handelt es sich je nach Bauaufgabe um Statiker, Geologen, Landschaftsarchitekten oder Denkmalschützer - einbezogen werden können. Das Honorar beträgt hierfür laut HOAI drei Prozent des Gesamthonorars.

2. Die Vorplanung

In dieser Leistungsphase, die gemäß HOAI sieben Prozent des Gesamthonorars entspricht, werden die ermittelten Grundlagen analysiert und ein Zielkatalog erstellt. In ständigem Austausch entstehen erste Planskizzen des Hauses, aber auch alternative Lösungen. Mit diesen Unterlagen werden erste Verhandlungen mit Behörden zur Genehmigungsfähigkeit aufgenommen. Je nachdem, ob Bauherr und Architekt in der Umsetzung der Vorstellungen übereinkommen, kann bereits eine vage Kostenschätzung erfolgen.

3. Die Entwurfsplanung 

In der Entwurfsplanung als dritter Leistungsphase erfolgt die Durcharbeitung des Planungskonzepts, sie wird laut HOAI mit elf Prozent des Gesamthonorars vergütet. Die Vorstellungen des Bauherrn zu Gestalt und Funktion werden durch das technische und ökonomische Know-how des Architekten zu einem Entwurf verarbeitet. Das Ergebnis sind Entwurfszeichnungen und eine Objektbeschreibung. Nun wird mit der Kostenberechnung des Architekten auch der finanzielle Bedarf konkreter.

4. Die Genehmigungsplanung

Die Entwurfsunterlagen werden in der vierten Leistungsphase aufgearbeitet und ergänzt. Mit der Unterschrift des Bauherrn kann der Architekt sie nun für erforderliche Genehmigungen und Zustimmungen bei Behörden einreichen und gegebenenfalls Verhandlungen führen. Hierfür werden gemäß HOAI sechs Prozent des Gesamthonorars berechnet.

5. Die Ausführungsplanung

Die fünfte Leistungsphase bereitet die Bauausführung vor und macht mit 25 Prozent einen erheblichen Teil der Architektenleistung aus. Der Architekt konkretisiert die Resultate der beiden vorangegangen Leistungsphasen zu einer ausführungsreifen Lösung. Dies wird zeichnerisch bis hin zu Baudetails dargestellt und um Angaben für Handwerker und Baufirmen ergänzt.

6. Die Vorbereitung der Vergabe

Anhand der detaillierten Planungen kann nun mit der Ausschreibung der Bauleistungen begonnen werden. Die sechste Leistungsphase beinhaltet für den Architekten die Ermittlung und Zusammenstellung der für den Bau benötigten Mengen an Material und Bauleistungen. So kann eine möglichst genaue Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnissen erstellt werden, die mit den anderen an der Planung Beteiligten abgestimmt wird. Hierfür fallen laut HOAI zehn Prozent des Gesamthonorars an.

7. Mitwirkung bei der Vergabe

In der siebten Leistungsphase ist die Zusammenarbeit von Architekt und Bauherr besonders wichtig. Der Architekt verschickt die Leistungsverzeichnisse an Baufirmen und Handwerker und holt deren Angebote ein. Er prüft und wertet sie nach bestem Fachwissen aus und bespricht sie mit dem Bauherrn. Die Entscheidung zur Vergabe der Leistungen liegt beim Bauherrn, der letztlich auch den Vertrag mit Bauunternehmen oder Handwerker abschließt. Für diese Aufgabe stellt der Architekt gemäß HOAI vier Prozent des Gesamthonorars in Rechnung.

8. Bauüberwachung

Mit der achten Leistungsphase beginnt die eigentliche Bauphase. Der Architekt sorgt als Bauleiter dafür, dass die Bauausführungen gemäß Baugenehmigung, Ausführungsplänen und Leistungsbeschreibung realisiert werden. Außerdem achtet er auf die Einhaltung des Terminplans, denn Bauverzögerungen können teuer werden. Die Kostenfeststellung am Ende zeigt dann die endgültigen Baukosten. Zusammen mit dem Bauherrn erfolgt nun die Abnahme der Bauleistungen vor Ort. Werden Mängel entdeckt, überwacht der Architekt anschließend die Beseitigung durch den Unternehmer und stellt die Gewährleistungsfristen aller Firmen zusammen. Diese umfangreichen Architektenleistungen machen laut HOAI 31 Prozent des Gesamthonorars aus.

9. Objektbetreuung und Dokumentation

In der letzten Leistungsphase, die gemäß HOAI drei Prozent des Gesamthonorars entspricht, geht es um das fertige Bauobjekt. Es findet eine Objektbegehung vor Ablauf der Verjährungsfrist der Gewährleistungsansprüche, längstens aber bis zum Ablauf von fünf Jahren seit Abnahme der Bauleistungen statt, um etwaige Mängel festzustellen. So kann eine Mängelbeseitigung des bauausführenden Unternehmens erwirkt werden, die gute Voraussetzungen für eine hoffentlich schadensfreie Zukunft des Eigenheims schafft. Die in der Dokumentation zusammengestellten Zeichnungen und Rechnungen zum Bauprojekt runden die hoffentlich erfolgreiche Zusammenarbeit von Architekt und Bauherr ab.

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