Die Bauvoranfrage - auf Nummer sicher bei Zweifeln

Lassen sich die eigenen Vorstellungen vom Traumhaus auch so verwirklichen? Zweifel kann eine Bauvoranfrage schon früh beseitigen. Foto: Fotolia

Sattel- oder Flachdach? - grobe Vorstellungen vom Eigenheim entstehen meist schon früh. Ob sich das Traumhaus aber so verwirklichen lässt, ist auch eine Rechtsfrage. Eine Bauvoranfrage kann früh klären, ob sich die Antragstellung für ein Baugesuch überhaupt lohnt. Denn das Einreichen der Unterlagen mit Bauplänen und Statik stellt einen erheblichen Kostenaufwand dar. Der auf die Anfrage hin erlassene Bauvorbescheid ist daher eine kostengünstige Klärungsmöglichkeit, wenn Zweifel an der Durchführbarkeit des Vorhabens bestehen.

Was kann ein Bauvorbescheid klären?

Grundsätzlich handelt es sich bei einem Bauvorbescheid um einen förmlichen Verwaltungsakt, der einzelne Fragen zur Vereinbarkeit eines Bauvorhabens mit dem öffentlichen Baurecht beantwortet. Ob es um die zulässige Gebäudehöhe oder die Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken geht - ein Vorbescheid gibt meist an, ob gewisse Vorstellungen überhaupt verwirklicht werden dürfen. In der Praxis geht es dabei oft um die grundsätzliche Zulässigkeit eines Vorhabens. Ein positiver Bescheid wird dann als Bebauungsgenehmigung bezeichnet.

Der Bebauungsplan

Eine Bauvoranfrage ist besonders sinnvoll, wenn für das Baugebiet kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt. Dieser enthält konkrete Vorgaben zur Art der baulichen Nutzung und legt damit fest, ob im Planbereich beispielsweise nur Wohnhäuser oder auch Geschäfte zugelassen sind. Auch das Maß der Bebauung, also Geschosszahl oder Gebäudehöhe sind hier festgeschrieben. Angaben zur Überbaubarkeit der Grundstücksfläche und den örtlichen Verkehrsflächen vervollständigen einen qualifizierten Bebauungsplan. Ist demnach ein solcher Bebauungsplan für den Grundstücksbereich nicht vorhanden, müssen diese Fragen vorab durch die Bauvoranfrage geklärt werden.

Darauf ist Verlass

Durch einen Vorbescheid erhält der Bauherr schon sehr früh Planungssicherheit. Die Baurechtsbehörde ist nämlich durch Erlass des Vorbescheids inhaltlich an ihre Antworten gebunden. Einmal entschiedene Fragen können somit keine Gründe darstellen, um eine spätere Baugenehmigung abzulehnen. Diese Bindungswirkung hat eine begrenzte Gültigkeit, die je nach Bundesland ein bis drei Jahre beträgt, jedoch auf Antrag verlängert werden kann. Wird innerhalb dieses Zeitraums keine Baugenehmigung beantragt, wird auch der Vorbescheid hinfällig.

Bauvoranfrage: Antrag bei der Baubehörde

Eine Bauvoranfrage kann der Bauherr auch ohne Architekt oder Planer stellen. Dafür muss ein schriftlicher Antrag, je nach Amt als Formular oder formloses Schreiben bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Ein Lageplan mit Darstellung des Vorhabens sowie eine Baubeschreibung sollten ebenfalls enthalten sein. In aller Regel erhält man eine Antwort nach vier Wochen. Sind die ersten Zweifel erst einmal beseitigt, rückt die Realisierung des Traumhauses schon ein ganzes Stück näher.