Erbbaurecht - Grundstück auf Zeit

Erbpacht: Die Monatsbelastung für das Grundstück ist meist geringer als beim Kauf. Allerdings steigen die Kosten im Laufe der Zeit. Und: Das Grundstück gehört ihnen niemals selbst. Foto: LBS

Grundstücke sind hierzulande relativ teuer. In manchen Ballungsräumen kann ein Stück Land sogar mehr kosten, als das Haus, das darauf errichtet wird. Grund für die hohen Preise: Deutschland ist ein relativ dicht besiedeltes Land. Das stellt viele Bauherren vor ein Problem: Die Immobilie an sich ließe sich zwar finanzieren, doch mit Grundstück wird's zu teuer. In dem Fall sollten Häuslebauer über ein Grundstück in Erbpacht nachdenken.

Erbpacht: Grundstück für 99 Jahre

Und so funktioniert es: Der Bauherr pachtet von einem Erbpachtgeber (das können Gemeinden, Stiftungen, die Kirche oder auch Privatpersonen sein) ein Grundstück, meist für 99 Jahre. Dafür zahlt er einen so genannten Erbpachtzins - in der Regel vier bis sechs Prozent des Grundstückswertes im Jahr. Für kinderreiche Familien gibt es aber bisweilen Rabatte (etwa von kirchlichen Erbpachtgebern).

Vorteil Erbbaurecht: Geringe Monatsbelastung

Der Erbpachtzins ist meist günstiger als ein Darlehen, das beim Kauf des Grundstücks hätte aufgenommen werden müssen. Zumindest im langfristigen Vergleich ist die Ersparnis groß, denn in den vergangenen Jahrzehnten lag der durchschnittliche Hypothekenzinssatz bei ungefähr sieben Prozent. Allerdings lohnt es sich, genau nachzurechnen. Denn die Darlehenszinsen sind derzeit sehr niedrig, der finanzielle Vorteil der Erbpacht ist somit geringer als in Hochzinsphasen.

Ein Beispiel: Bei Grundstückskosten von 100.000 Euro und Darlehenszinsen von acht Prozent müssten inklusive einem Prozent Tilgung monatlich rund 750 Euro an die Bank gezahlt werden. Beträgt der Zinssatz nur fünf Prozent (ein Prozent Tilgung), beläuft sich die monatliche Rate auf rund 500 Euro. In Erbpacht zu vier Prozent (hier ohne Tilgung) würde das gleiche Grundstück etwa 330 Euro monatlich kosten.

Steigende Kosten

Allerdings: Das Darlehen ist irgendwann abbezahlt. Die Erbpacht steigt hingegen mit der Zeit. Denn üblicherweise wird in den Verträgen eine Anpassung vereinbart. Das kann zum Beispiel eine Kopplung an den Lebenshaltungskosten-Index oder an die Entwicklung der Mieten sein.

Nach meist 99 Jahren läuft der Erbpachtvertrag aus und das Grundstück fällt an den Eigentümer zurück - an sich kein Problem für den Häuslebauer, denn selbst seine Enkel sind zu diesem Zeitpunkt wohl meist schon sehr alt. Der Erbpachtgeber muss dann für das Haus eine Entschädigung zahlen. Die Höhe der Entschädigung muss mindestens zwei Drittel des Hauswerts zum Ende der Erbpacht betragen. Das sieht die Erbbauverordnung vor.

Vertragskündigung

Der Pachtvertrag kann vor Ablauf der Laufzeit in der Regel nicht gekündigt werden - von keiner Vertragspartei. Allerdings gibt es Ausnahmen. Der so genannte Heimfall beschreibt die Gründe, wann der Eigentümer das Grundstück vorzeitig zurückfordern kann. Diese Punkte müssen im Pachtvertrag geregelt werden.

Beispiele: Der Hausbesitzer lässt das Gebäude verwahrlosen oder nutzt es nicht vertragsgemäß. Auch dringender Eigenbedarf des Grundstückseigentümers kann ein Grund für den Heimfall sein - allerdings nur, wenn das vertraglich so geregelt ist. Für den Häuslebauer ist es daher besser, wenn dies als Heimfallgrund ausgeschlossen wird.

Notar nötig

Beim Erbbaurecht wird der Vertrag vor einem Notear abgeschlossen. Er wird anschließend ins Erbbaugrundbuch eingetragen. Für die Laufzeit hat der Erbbaunehmer ähnliche Rechte wie ein Eigentümer: Er kann die Immobilie vermieten, vererben und verkaufen. Letzteres kann der Eigentümer nur dann ablehnen, wenn erwiesen ist, dass der Käufer nicht zur Zahlung des Erbbauzinses in der Lage ist.

Bank-Finanzierung

Da beim Erbbaurecht das Grundstück nicht dem Bauherrn gehört, stehen manche Banken einer Finanzierung kritisch gegenüber, weiß Christian Kraus von Interhyp. Bisweilen werden zusätzliche Sicherheiten verlangt. Zudem werden in der Regel von Banken nur öffentliche Träger als Erbbaugeber finanziert. Außerdem sollte die Restlaufzeit mindestens genauso lang sein, wie die Dauer der Finanzierung bis zur vollständigen Tilgung plus zusätzliche 20 Jahre - also mindestens 50 Jahre.

Wird der Bauherr zahlungsunfähig, treibt gewöhnlich die finanzierende Bank das Geld über die Zwangsvollstreckung ein. Für den Erbbaurechtsgeber gibt es keine Möglichkeit, der Zwangsversteigerung zu widersprechen. Ein Teil des Erbbauzinses kann dann für ihn ausfallen. Nach der Zwangsversteigerung übernimmt der neue Eigentümer automatisch die Verpflichtungen aus dem Vertrag.