Achtung Abnahme: Fallstricke und Folgen der Bauabnahme

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Bei aller Freude über die Fertigstellung des Hauses: Die Abnahme sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden – sie hat weitreichende rechtliche Folgen.

Die Abnahme ist ein Meilenstein beim Hausbau. Das Haus ist gebaut und der Bauherr ab sofort in der Verantwortung. Foto: Doris Heinrich/Fotolia.com Foto: Doris Heinrich/Fotolia.com

Jede Bauabnahme ist ein wichtiger Meilenstein beim Hausbau. Denn mit der Abnahme ist eine Vielzahl von Rechtsfolgen verknüpft, die jeder Bauherr im Auge haben sollte. In der Regel wird der Bauherr bei der Abnahme durch seinen Architekten oder Bauleiter begleitet. Die Abnahme erfolgt jedoch durch den Bauherrn, denn nur dieser ist der Vertragspartner der Handwerksunternehmen. Es sei denn er baut mit einem Bauträger, dann erfolgt mit jedem einzelnen Unternehmen eine gesonderte Abnahme. Mit der Abnahme erklärt der Bauherr, dass der Unternehmer seine Leistungen im Wesentlichen vertragsgemäß erfüllt hat. Kleinere Mängel führen nicht dazu, dass der Bauherr die Abnahme verweigern darf.

Die Abnahme und ihre Folgen

Die rechtlichen Auswirkungen der Abnahme sind sehr umfangreich. Bei aller Freude über die Fertigstellung des Hauses sollte das kein Bauherr unterschätzen. Diese sind insbesondere:

  • Durch die Abnahme tritt eine Beweislastumkehr ein. Das bedeutet, dass ab dem Tag der Abnahme im Zweifelsfall der Bauherr dem Handwerksunternehmen nachweisen muss, dass ein Mangel vorliegt.
  • Mit der Abnahme hat der Unternehmer einen Anspruch auf die Bezahlung seiner Leistung. Nach der Abnahme werden daher alle am Bau beteiligten Handwerksunternehmen ihre Abschlussrechnungen stellen.
  • Mängel, die bereits bei der Abnahme festgestellt werden, müssen in das Abnahmeprotokoll aufgenommen werden. Sonst besteht keine Verpflichtung zur Nachbesserung.
  • Das Risiko für Beschädigungen an Bauleistungen, die ab dem Zeitpunkt der Abnahme entstehen, trägt der Bauherr. Man spricht vom so genannten Gefahrenübergang.

 

Abnahme, Protokoll und die richtige Vorbereitung

Die Abnahme hat gleich mehrere rechtliche Auswirkungen. Daher sollte sie gut vorbereitet und in Ruhe durchgeführt werden. Der Bauherr sollte eine Abnahme niemals allein durchführen. In der Regel wird der Architekt oder Bauleiter den Bauherren bei der Bauabnahme begleiten. Wird in Eigenregie gebaut, sollte eine Vertrauensperson, am besten aber eine fachlich qualifizierte Person wie einen Sachverständigen zur Abnahme hinzugezogen werden. Das Hinzuziehen eines Sachverständigen kostet zwar Geld, ist aber in jedem Fall eine sinnvolle Investition.

Ganz gleich, ob in Begleitung von einem Architekten, einem Sachverständigen oder allein: Der Bauherr sollte vor der Abnahme in Ruhe das Haus beziehungsweise das Gewerk (bei Einzelabnahme) begutachten, einen Blick in das Bautagebuch werfen und eventuelle Probleme Revue passieren lassen. Zu all diesen Punkten sollten Notizen angefertigt und als Gedächtnisstütze zur Abnahme mitgenommen werden. Während der Abnahme sollte ein Abnahmeprotokoll angefertigt werden. Hierzu sollten Sie unbedingt auf ein fertiges Abnahmeformular zurückgreifen.

BGB oder VOB – das ist die Frage

Auch in Bezug auf die Abnahme macht es einen Unterschied, ob Sie einen Vertrag nach BGB (Bürgerlichem Gesetzbuch) oder VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) mit Ihrem Baupartner abgeschlossen haben: Das BGB sieht keine förmliche Abnahme vor. Daher sollte diese unbedingt gesondert vertraglich vereinbart werden. Die möglichen Abnahmeformen werden in der VOB im § 12 VOB/B geregelt. Hier zeigt sich wieder, wie wichtig bereits eine gute Beratung bei Abschluss der Verträge mit den Baupartnern ist. Hier ist die Investition in eine Beratung durch einen Fachanwalt durchaus sinnvoll.


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