Angebot & Bauvertrag: Durchblick im Rechtsdschungel

Kaufverträge oder allgemeine Geschäftsbedingungen gehören nicht unbedingt zu den Schriftstücken, die durchschnittliche Menschen gerne lesen. Stimmt mit den Verträgen etwas nicht, kann der Schaden für den Verbraucher allerdings groß sein – vor allem, wenn es sich um einen Bauvertrag handelt. Das sind die wichtigen Elemente eines Bauvertrags und so können Bauherren ihn prüfen.

 

Wer seinen Bauvertrag nicht genau liest und prüft, lässt sich möglicherweise auf nachteilige Abmachungen ein – die ihn viele tausende Euro kosten können, ihm viel Arbeit machen oder den Bau des Hauses in die Länge ziehen. Bauherren und zukünftige Hausbesitzer sollten deshalb genau hinsehen – und den Bauvertrag am besten von einem Experten prüfen lassen, bevor sie ihn unterschreiben.

Bauherren sollten aber nicht erst dann aufmerksam sein, wenn der fertige Bauvertrag vor ihnen auf dem Tisch liegt. Denn die Bauvertragsverhandlungen fangen schon dann an, wenn sie gemeinsam mit einem Bauunternehmen den Neubau besprechen.

 

Vor dem Angebot: erste Planungsgespräche

Bevor Bauherren einen Bauvertrag unterzeichnen, setzen sie sich üblicherweise mit interessanten Baufirmen zusammen und sprechen über die Planung. Die Details, die hier besprochen werden, sollten sich später im Angebot und im Bauvertrag wiederfinden. Darauf sollten sich Bauherren jedoch nicht verlassen, sondern sich selbst Notizen machen und auf Basis dieser Notizen das Angebot und den Bauvertrag prüfen. Letztendlich ist der unterzeichnete Vertrag entscheidend, mündliche Abmachungen lassen sich später kaum durchsetzen.

 

Angebot, Bauvertrag, Hausangebot, Foto: ssoil322 - fotolia.com
Wer ein Haus bauen will, muss recht viel lesen: zuallererst Hauskataloge und Beschreibungen verschiedener Haustypen, anschließend dann verschiedene Angebote und zuguterletzt den Bauvertrag. Foto: ssoil322 - fotolia.com

 

Das konkrete Angebot des Bauunternehmens

Haben Bauherr und Bauunternehmen alle wichtigen Details besprochen, erstellt letzteres ein Angebot. Die darin enthaltenen Bau- und Leistungsbeschreibungen sollten dem entsprechen, was vorab besprochen wurde und sollten sich dann auch später im Bauvertrag wiederfinden. Je konkreter diese Beschreibungen, desto besser. Denn nur so kann der Bauherr verschiedene Angebote miteinander vergleichen. Letztendlich kommt es aber darauf an, was im Bauvertrag festgeschrieben wird.

 

Achtung

Es kann sinnvoll sein, bereits zu diesem Zeitpunkt Kontakt zu einem unabhängigen Sachverständigen oder Bauberater aufzunehmen. Sowohl der Bauherren-Schutzbund als auch der Verband Privater Bauherren vermitteln einen passenden Experten.

 

Der Bauvertrag: Jetzt wird’s ernst und konkret

Auf Basis des Angebots wird nun der Bauvertrag erstellt und dann unterschrieben. Die rechtliche Grundlage für die Vertragsgestaltung ist das Bauvertragsrecht, das allerdings kein eigenständiges Gesetzeswerk ist, sondern aus § 650a bis § 650v des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie Artikel 249a bis 249c Einführungsgesetz BGB (EGBGB) besteht.

 

Bau- und Leistungsbeschreibung

Teil des Bauvertrags sind die Bau- und Leistungsbeschreibungen, die bereits Bestandteil des Angebots waren. Die Angaben zu den einzelnen Gewerken müssen konkret sein, also beispielsweise, welcher Ziegelstein verwendet wird. Kann eine solche Angabe nicht gemacht werden, weil Abhängigkeiten noch nicht geklärt sind, muss das auch so formuliert werden. Beispielsweise hängt die Art und Weise, wie der Keller gebaut wird oder ob er überhaupt möglich ist, vom Grundwasserspiegel ab.

Der Bauherr bezahlt nur die Leistungen, die hier aufgeführt sind und das Bauunternehmen ist auch nur zu diesen Leistungen verpflichtet. Alle weiteren Leistungen muss der Bauherr selbst erbringen oder aber gesondert bezahlen. Der Bauherr sollte genau prüfen, welche Leistungen inklusive sind und welche extra bezahlt oder gar organisiert werden müssen. Für die Baustelleneinrichtung, den Bauantrag, den Anschluss ans öffentliche Versorgungsnetz oder die Bauschuttentsorgung können fünfstellige Summen anfallen.

 

Terminangaben

Neben einer konkreten Leistungsbeschreibung muss auch ein verbindlicher Fertigstellungstermin im Vertrag genannt werden. Ist dies nicht möglich, etwa weil der Beginn der Bauzeit noch nicht feststeht, muss auch das entsprechend formuliert werden. Baufirmen können beispielsweise eine Bauzeit von sechs Monaten zusagen und an Bedingungen knüpfen, etwa die vollständige Rodung des Grundstücks oder eine fertige Bodenplatte – für die der Bauherr dann selbst verantwortlich ist.

 

Widerrufsrecht

Der Bauherr kann den Vertrag bis zu 14 Tage nach der Unterschrift noch Widerrufen. Hat das Unternehmen den Bauherrn nicht in Textform über dieses Recht informiert, gilt das Widerrufsrecht tendenziell unbegrenzt.

 

Änderungen an der Bauplanung

Nachträgliche Änderungen an der Planung sind nicht ohne Weiteres möglich. Sofern sie zumutbar sind, kann der Bauherr diese Änderungen allerdings anordnen – das gilt allerdings nur für den Verbraucherbauvertrag und nicht für den Bauträgervertrag. Das Bauunternehmen kann zwar Mehrkosten berechnen und zwar entweder auf Basis der bisherigen Kalkulation oder auf Basis tatsächlich anfallender Mehrkosten Welche Änderungen letztendlich zumutbar sind und welche nicht, ist allerdings noch unklar, bisher gibt es dazu noch keine Urteile.

 

Abschlagszahlungen

Bis zur Fertigstellung des Bauwerks werden maximal 90 Prozent der Bausumme fällig. Mehr darf das Bauunternehmen gar nicht verlangen. Die restlichen zehn Prozent werden dann unmittelbar nach der Abnahme fällig.

Weitere Regelungen sind frei verhandelbar. Bei Bauträgerverträgen ist es beispielsweise üblich, genau festgelegte Summen je nach Baufortschritt zu zahlen. Andere Baufirmen verlangen die gesamte Summe erst nach der Fertigstellung des Gebäudes.

 

Sicherheiten für den Bauherrn

Das Bauunternehmen ist, sofern Abschlagszahlungen vereinbart wurden, verpflichtet, dem Bauherrn eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten (BGB, § 650m). Dies geschieht, indem das Unternehmen eine Vertragserfüllungsbürgschaft oder eine Fertigstellungsversicherung abschließt. Sollte die Baufirma während der Bauphase Insolvenz anmelden müssen, springt die Bank oder die Versicherung ein und bezahlt die Kosten, die entstehen, um das Gebäude dennoch fertigzustellen.

Damit der Bauherr auch nach Fertigstellung des Gebäudes abgesichert ist, sollte im Bauvertrag vereinbart werden, dass das Bauunternehmen eine Gewährleistungsbürgschaft stellen muss: Sie beläuft sich meist auf fünf oder zehn Prozent der Bausumme. Geht das Bauunternehmen während der üblicherweise fünfjährigen Gewährleistungsfrist Pleite und es treten Mängel auf, so haftet der Bürge für die Kosten der Mängelbeseitigung bis zur vereinbarten Summe. Alternativ ist auch ein Sicherheits- oder Gewährleistungseinbehalt möglich. Das bedeutet, dass ein Teil der Bausumme erst nach Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist bezahlt wird. Üblicherweise muss der Bauherr dieses Geld dann auf ein Sperrkonto überweisen. Die Summe wird nur dann freigegeben, wenn innerhalb dieser fünf Jahre kein Gewährleistungsfall auftritt.

 

Keine Einzelgewerke

Bauherren sollten unbedingt einen Gesamtvertrag unterzeichnen. Wird der Vertrag nämlich in einzelne Gewerke aufgeteilt, handelt es sich um keinen Verbraucherbauvertrag und die damit verbundenen Verbraucherrechte gelten ebenfalls nicht. Für Bauherren, die sich mit Eigenleistung einbringen wollen heißt das, dass Sie nach Möglichkeit einen Gesamtvertrag mit einem Bauunternehmen abschließen und in der Leistungsbeschreibung vermerken, für welche Leistungen sie selbst verantwortlich sind.

 

Bevor Bauherren einen Bauvertrag unterschreiben, sollten Sie ihn unbedingt von einem Experten überprüfen lassen. Das kann ein Anwalt sein oder ein Bausachverständiger. Entsprechende Kontakte vermittelt beispielsweise der Bauherren-Schutzbund oder der Verband Privater Bauherren.

 

Besonderheiten bei Bauträgerverträgen

Baut ein Bauherr mit einem Bauträger, ist er streng genommen gar kein Bauherr. Der Bauträger baut auf eigene Verantwortung ein Haus auf seinem eigenen Grundstück und verkauft dann beides an den Kunden. Weil also sowohl Haus als auch Grund verkauft werden, muss der Kauf über einen Notar abgewickelt werden. Bei einem solchen Vertrag sind die Bau- und Leistungsbeschreibung nicht automatisch Teil des Vertrags, die Beschreibungen müssen extra in den Vertrag mit aufgenommen werden. Auch Sonderrechte wie das Anordnungsrecht entfällt beim Bauträgervertrag.

Der Notar prüft den Bauträgervertrag, der im Endeffekt ein Kaufvertrag ist. Dem Käufer bleiben 14 Tage Zeit, den Vertrag zu überprüfen – und sollte dies auch mithilfe eines Experten tun.

 

Besonderheiten beim Bau mit dem Architekten

Wer mit einem Architekten baut, muss insbesondere festlegen, welche Leistungen der Architekt übernimmt: Üblich wäre beispielsweise, den Architekten mit der Planung zu beauftragen und dann ein Unternehmen mit der Ausführung. Üblich wäre aber ebenfalls, den Architekten komplett zu beauftragen und diesen die ausführenden Unternehmen selbst beauftragen zu lassen.

 

Das Verbraucherbauvertragsrecht sichert Bauherren zahlreiche Rechte zu und stärkt deren Stellung ihren Vertragspartnern gegenüber. Dennoch ist das Recht kompliziert und Bauherren dürften nicht alle Feinheiten sofort überblicken. Insbesondere die Bau- und Leistungsbeschreibung ist nicht immer leicht zu durchschauen. Wer sichergehen möchte, sollte sich rechtzeitig, also vor Unterzeichnung des Bauvertrages, professionelle Hilfe holen und den Vertrag prüfen lassen.

 

Matthias Dittmann

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