Rohbau: Dauer, Kosten, Eigenleistungen

Steht bei einem Neubau der Rohbau, wurden schon einige Arbeiten erledigt:

• Die Baugrube wurde ausgehoben, das Fundament gelegt und der Keller oder die Bodenplatte gebaut. Je nach Konstruktionsweise ist diese auch bereits gedämmt.
• Die Wände stehen und auch diese sind je nach Konstruktionsweise und Baumaterial bereits gedämmt.
• Es gibt Zwischendecken, die allerdings lediglich mit Bautreppen oder Leitern verbunden sind. Die Zwischendecken können aus Fertigelementen aus Beton oder Holz bestehen. Solche Holzbalkendecken können auch vor Ort gezimmert werden.
• Es gibt den Dachstuhl, beziehungsweise beim Flachdach je nach Konstruktionsweise auch schon das fertige Dach. Der Dachstuhl wird entweder vor Ort gezimmert, teilweise wird er aber auch aus vorgefertigten Elementen zusammengesetzt. Das ist selbst beim Massivbau möglich.

Variationen gibt es vor allem beim Fertighaus, einen richtigen Rohbau gibt es hier nicht, denn die Wände wurden bereits vorgefertigt – und dann ist je nach Hersteller bereits der Putz drauf, die Fenster und Türen sind eingebaut und die Leerrohre für die Elektrik sind installiert.

Die Bauzeit des Rohbaus variiert stark, insbesondere zwischen Fertighäusern und gemauerten Massivhäusern kann es erhebliche Unterschiede geben. Allerdings gehören zum Rohbau auch Arbeiten dazu, die bei allen Bauweisen gleich sind.

• Erdarbeiten: Die Baugrube muss ausgehoben und vorbereitet werden. Wie lange das dauert, hängt von Begebenheiten vor Ort ab. Bei den meisten Baustellen dürften die Erdarbeiten aber etwa eine oder zwei Wochen dauern. Verzögerungen gibt es durch Wettereinflüsse wie starken Bodenfrost oder Regenfälle oder bei Lieferengpässen für benötigte Materialien, etwa wenn viel Schotter aufgeschüttet werden muss.
• Bodenplatte: Auch hier können Bauherren mit ungefähr einer Woche rechnen. Länger kann es dauern, wenn Frostschürzen gegraben werden müssen, eine Dämmung eingebracht wird oder komplizierte Hausanschlüsse vorbereitet werden müssen. Beton verträgt keine Minustemperaturen, einige Hersteller mischen dann aber spezielle Stoffe bei und können dennoch Arbeiten. Aber auch Schneefall und Regen können die Bauarbeiten behindern.
• Keller: je nach Konstruktionsweise des Kellers kann die Bauzeit für die Bodenplatte wegfallen. Oftmals wird das Kellergeschoss aber einfach auf die Bodenplatte gemauert und abgedichtet. Auch hier kann mit ungefähr einer Woche gerechnet werden.
• Kanal- und weitere Anschlüsse: Das Haus wird an das öffentliche Versorgungsnetz angeschlossen. Diese Arbeiten müssen nicht zwangsläufig während der Rohbauzeit gemacht werden, das ist aber üblich und sinnvoll. Auch für diese Arbeiten kann eine Woche eingeplant werden. Länger dauert es bei langen Verbindungswegen oder wenn beispielsweise nicht nur die Rohre zum Kanal gelegt werden, sondern wenn zusätzlich noch eine Zisterne eingebaut wird.
• Mauerarbeiten und Stelltermin: Bis die Wände stehen, kann es schnell gehen. Manche Fertigbaufirmen schaffen das an einem Tag. Bei gemauerten Wänden dauert es deutlich länger, mehrere Wochen sind möglich, vor allem, wenn der Bau komplex ist.
• Dachstuhl: auch hier kommt es drauf an, ob der Dachstuhl vor Ort gezimmert wird oder ob Fertigelemente angeliefert werden. In beiden Fällen dauerts länger, wenn viele Gauben oder andere komplexe Dachformen eingeplant sind. Dauer: ein Tag bis eine Woche.

Das wars. Bei einem Fertighaus kann nur fünf Wochen nach Beginn der Bauarbeiten bereits der Rohbau stehen. Bei Massivhäusern dauert das üblicherweise deutlich länger. Ein erheblicher Zeitfaktor wurde bisher aber nicht genannt: Die Abstimmung zwischen den verschiedenen Gewerken und Handwerkern. Üblicherweise sind für jeden einzelnen Schritt auch einzelne Unternehmen auf der Baustelle – und dass deren Arbeiten so koordiniert werden können, dass sie immer nahtlos ineinandergreifen, ist unwahrscheinlich.

Wer über die notwendigen Kenntnisse verfügt, kann den Rohbau auch selbst mauern. Foto: Hoda Bogdan / stock.adobe.com

Es ist durchaus üblich, dass Bauherren auf der Baustelle mithelfen. Beim Rohbau jedoch geht das nur in Sonderfällen:

• Der Bauherr hat umfassende Kenntnisse in einzelnen Gewerken, ist beispielsweise Maurer oder Zimmerer. Dann kann er bestimmte Arbeiten selbst übernehmen – oder sich unter Umständen auch in die Kolonne des Hausbauers integrieren.
• Vereinzelt lassen Baufirmen ihre Bauherren auch ohne Kenntnisse mitarbeiten. Das ist dann aber eher symbolisch zu verstehen und für die Bauherren ein Event, wenn sie zum Beispiel bei der Richtung des Hauses unter fachmännischer Anleitung selbst einige Nägel einschlagen oder mit der Druckluftpistole setzen dürfen.

Die Kosten des Rohbaus machen ungefähr 40 bis 50 Prozent der Gesamtkosten aus. Bei besonders hochwertiger Ausstattung und einfacher Bauweise ist dieser Wert allerdings niedriger. Pro Quadratmeter fallen ungefähr 1.000 Euro an, auch dieser Wert kann je nach Anbieter variieren. Bei Schlüsselfertigen Häusern oder Häusern mit Festpreisbindung sind die Rohbaukosten allerdings in die Gesamtsumme eingepreist, Bauherren erfahren hier in der Regel nicht, was der Rohbau allein gekostet hätte.

Für die einzelnen Gewerke und Bauabschnitte fallen ungefähr folgende Kosten an, bei einem Haus mit 130 bis 150 Quadratmetern und Baupreisen von 260.000 bis 400.000 Euro:

• Erdarbeiten: 20.000 bis 40.000 Euro. Teurer wird’s, wenn viel Erdreich entsorgt werden muss und weite Wege bis zu einer freien Deponie zurückgelegt werden müssen. Außerdem, wenn viel Material aufgeschüttet werden muss.
• Bodenplatte oder Keller: Bodenplatten gibt’s schon ab 20.000 Euro, ein Keller ist deutlich teurer und kann 80.000 Euro und mehr kosten. Vor allem, wenn die Bodenverhältnisse kompliziert sind, kann es teuer werden.
• Die Kosten für Mauern und Wände sind stark abhängig von der Bauweise und den verwendeten Materialien. Gerechnet werden kann mit etwa 60.000 bis 100.000 Euro.
• Der Dachstuhl kostet je nach Komplexität 20.000 bis 40.000 Euro.

Als nächstes wird der Rohbau geschlossen. Sofern noch nicht vorhanden, werden Fenster und Türen eingesetzt und das Dach gedeckt. Im Innern können dann Rohre und Kabel verlegt werden, anschließend folgt der Estrich. Dann erst ist das Haus bereit für den wohnlichen Innenausbau, also für die Wandgestaltung, für Fliesen und andere Bodenbeläge, für die Treppe, für Bad und – meistens als letztes – für die Küche.

Dieser Rohbau wurde im Winter fertiggestellt. Ist er gut vor Feuchtigkeit geschützt, ist das kein Problem. Foto: Fotolyse / stock.adobe.com

Kann der Rohbau auch im Winter gebaut werden?

Frost, Schnee und Regen gehören zu den größten Hinderungsgründen beim Hausbau. Insofern ist der Winter keine geeignete Zeit, mit dem Hausbau zu beginnen. Allerdings können die Baufirmen auch nicht komplett dicht machen – dank früher Wintereinbrüche oder spätem Frühling wären sie sonst mehrere Monate ohne Arbeit. Insofern wird nach Einzelprojekt und insbesondere nach Wetterlage entschieden. Entscheidend ist, dass der jeweilige Baufortschritt immer gut gegen eindringende Feuchtigkeit und Stürme geschützt ist. Das ist allerdings Pflicht der Baufirma. Dennoch sollten auch Bauherren ihre Baustelle im Auge behalten und dafür sorgen, dass beispielsweise offene Mauern von oben vor Regen geschützt sind.

Gibt es einen Energieausweis für den Rohbau?

In einzelnen Fällen wird ein Rohbau verkauft. Dann ist aber dennoch kein Energieausweis erforderlich. Es ist keine Heizung installiert, die Dämmung fehlt möglicherweise noch. Dann kann weder ein Bedarfs- noch ein Verbrauchsausweis berechnet und ausgestellt werden.

Müssen Bauherren den Rohbau abnehmen?

Es gibt nur einen Grund, warum Bauherren den Rohbau abnehmen sollten: Wenn damit die Arbeiten der Baufirma abgeschlossen sind und der Bauherr sich um den restlichen Ausbau selbst kümmert. Andernfalls ist eine solche Zwischenabnahme nachteilig für den Bauherrn, weil dann auch das Risiko auf ihn übergeht. So oder so sollte bei einer Abnahme ein neutraler Bausachverständiger dabei sein. Was allerdings empfehlenswert ist, ist mit dem Sachverständigen schon während der Bauzeit die Baustelle zu besichtigen – dann ist die Fertigstellung des Rohbaus ein guter Zeitpunkt, eben bevor Fenster, Türen, die Dacheindeckung oder die Fußbodenheizung bisherige Arbeiten verdeckt.