Hausplanung: Tipps für angehende Bauherren
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Damit der Hausbau reibungslos verlaufen kann, müssen tausend Dinge durchdacht werden, von der Lage des Grundstücks bis hin zum Anschluss für den Fernseher. Mit den folgenden Tipps zur Hausplanung gelingt das Bauvorhaben.
Schritt 1: Rahmenbedingungen herausfinden
Welche Rahmenbedingungen gibt das Grundstück vor?
Die Hausplanung muss an die Gegebenheiten vor Ort angepasst werden. Dabei helfen ein paar Fragen:
- Welche Rahmenbedingungen gibt der Bebauungsplan vor, zum Beispiel in Bezug auf Baulinien, Abstandsflächen, Traufhöhe, Dachform und Dachneigung?
- Wie ist die Ausrichtung des Grundstücks zu den Himmelsrichtungen?
- Werfen Bäume oder Nachbarhäuser Schatten?
- Gibt es Lärmquellen oder andere Störfaktoren in unmittelbarer Umgebung, die bei der Planung berücksichtigt werden sollten?
- Und nicht zuletzt: Wie ist der Baugrund beschaffen? Die Bodenqualität entscheidet nämlich über den Aufwand des Erdaushubs, über die zu erwartenden Kosten für einen eventuellen Keller, und darüber, ob der Bau eines Kellers überhaupt möglich und erlaubt ist.
Finanzielle Rahmenbedingungen
Um ein Hausprojekt auf solide Füße zu stellen, sollte die Höhe des Eigenkapitals etwa 30 Prozent der beantragten Darlehenssumme betragen. Dabei ist wichtig, dass die beim Kauf eines Grundstücks anfallenden Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Maklerprovision oder Grundbucheintrag nicht durch ein Darlehen finanziert werden können und daher von eigenen Mitteln abgedeckt werden müssen.
Um die Kreditsumme zu ermitteln, die Bauherren bewältigen können, ist ein Finanzierungsplan erforderlich. Dieser berücksichtigt unter anderem die gewünschte Tilgungsdauer des Kredits sowie die Höhe der monatlichen Raten, die die Bauherren realistischerweise stemmen können. Zur so ermittelten Kreditsumme wird die Höhe des Eigenkapitals addiert, das nach Abzug der Nebenkosten des Grundstückskaufs verblieben ist. Der Finanzierungsplan gibt also Auskunft darüber, was der Hausbau maximal kosten darf.
Schritt 2: Prioritäten festlegen
Eine Wunschliste für das Traumhaus
Am Anfang sollten sich alle, die später gemeinsam in das neue Haus einziehen werden, zusammensetzen und die Wünsche jedes einzelnen aufschreiben. Das kann Raumgrößen und Raumnutzungen betreffen, aber auch Ausstattungsmerkmale und bauliche Details. Während sich der eine vielleicht ein eigenes Musikzimmer wünscht, hätte der andere gerne ein großes Bad mit Dusche und Badewanne, und der nächste wünscht sich einen Keller für Partys oder eine Sauna.
Bei genauerer Betrachtung kann man jedoch meist auf einiges verzichten, ohne dass die Wohnqualität darunter leidet. Die entscheidende Frage dabei ist: Wie viel Platz brauche ich wirklich? Diese Frage sollte der prägende Leitfaden bei der Planung sein. Genügt zum Beispiel ein einziges Bad für die ganze Familie, wenn es noch ein separates Gäste-WC mit Dusche gibt? Wie werden Räume konkret genutzt, und wie groß müssen sie dafür sein? Denn wer Fläche, Raumvolumen und Energie spart, schont nicht nur die Umwelt, sondern kann gleichzeitig beträchtliche Kosten sparen - als Faustformel gilt: jeder Quadratmeter beheizter Wohnfläche kostet mindestens 2.000 Euro. Und wer sich auf das Wesentliche beschränkt, reduziert ganz nebenbei die Arbeit für die spätere Pflege des Hauses. Es empfiehlt sich also, eine Prioritätenliste zu erstellen.
Welche Raumgrößen sind sinnvoll?
Offene Grundrisse mit einem durchgehenden Wohn-Ess-Kochbereiche sind sehr beliebt. Sie bieten räumliche Weite und fördern die Kommunikation, denn der Koch oder die Köchin ist nicht in einer separaten Küche vom Geschehen abgeschnitten. Häufig wird dieser Wohnbereich mit über 40 Quadratmetern relativ groß geplant. Ob das wirklich nötig ist, hängt jedoch davon ab, wie der Wohnbereich im Alltag genutzt werden soll. Für einen ruhigen Rückzugsbereich zum Fernsehen oder Lesen könnte zum Beispiel auch ein kleineres, separates Wohnzimmer von etwa 15 Quadratmetern genügen, das zudem noch weitere Funktionen übernehmen könnte, zum Beispiel als Arbeits- oder Gästezimmer. Dann kann die offene Küche mit angegliedertem Essplatz, vielleicht noch ergänzt um ein kleines Sofa, entsprechend kleiner ausfallen.
Auch Bäder werden gerne groß geplant, oder es werden zwei Bäder gewünscht. Bedenkt man, dass Bäder im Innenausbau die meisten Kosten verursachen, kann man hier deutlich Kosten sparen. Für eine vierköpfige Familie ist ein Bad in der Größe von etwa acht bis zehn Quadratmetern ausreichend und komfortabel, zumal wenn im Gäste-WC noch eine Dusche vorhanden ist.
Schlafzimmer werden in der Regel nur zum Schlafen genutzt, dort müssen nur Bett und Kleiderschrank Platz finden und es muss ausreichend Bewegungsfläche zwischen den Möbeln vorhanden sein. Dafür genügen etwa 15 Quadratmeter, und wenn sowieso eine separate Ankleide geplant ist, kann man auch mit 12 Quadratmetern auskommen. Wichtig sind hingegen ausreichend große Kinderzimmer, denn diese werden in jeder Altersstufe zum Spielen, Schlafen und Arbeiten oder als Rückzugsort mit Freunden genutzt. Kinderzimmer sollten daher pro Kind mindestens 12 Quadratmeter, besser 15 Quadratmeter oder mehr haben.
Keller – ja oder nein?
Eine wichtige Entscheidung ist die für oder gegen einen Keller. Je nach Bodenbeschaffenheit können Keller sehr teuer sein, vor allem, wenn zur Abdichtung gegen Wasser eine weiße Wanne erforderlich ist. Selbst wenn der Boden unproblematisch ist: Viele Bauherren brauchen eigentlich gar keinen Keller. Die wichtigste Frage dabei ist, wie der Keller genutzt werden würde. Als Lagerraum für Lebensmittel, für Garten- und Sportgeräte? Oder als Hobbyraum, Waschküche oder Partykeller? Wenn es nur um Lagerflächen geht, könnte bei ausreichend großem Grundstück auch ein unbeheizter Anbau an die Garage oder ein Geräteschuppen genügen. Ein Hauswirtschaftsraum für die Waschmaschine lässt sich meist gut ebenerdig in den Grundriss integrieren, eventuell kombiniert mit dem Raum für die Haustechnik. Dabei ist hilfreich, dass moderne Heiztechnik meist nicht viel Platz benötigt. Einbaumöbel, zum Beispiel unter einer Treppe, bieten zusätzlichen Stauraum. Wenn das Grundstück sehr klein ist oder der Platzbedarf sehr hoch, kann ein Keller allerdings durchaus sinnvoll sein, zumal er auch den Wiederverkaufswert des Wohnhauses erhöht.
Exkurs: besondere Planungsaspekte
Möglichst günstig bauen
- Das größte Sparpotenzial liegt in Größe und Form des Hauses. Je weniger Raumvolumen und je einfacher der Baukörper, desto geringer die Baukosten, der Materialverbrauch und später der Energieverbrauch. Daher lohnt es sich, jeden einzelnen Quadratmeter beheizter Wohnfläche zu hinterfragen.
- Der Fensterflächenanteil spielt bei den Kosten ebenfalls eine wichtige Rolle. Nicht immer müssen es durchgehend raumhohe Glasflächen sein, und es muss auch nicht unbedingt jedes Fenster zu öffnen sein. Festverglasungen sind wesentlich preiswerter als Öffnungsflügel.
- Ein einfacher, klarer Grundriss wiederum erlaubt eine einfache Statik und vereinfacht den Innenausbau. Durchgehende Raumkanten ohne Versprünge ermöglichen den Einbau raumhoher Schränke, die Platz sparen helfen, und sie vereinfachen das Verlegen von Bodenbelägen.
- Küche und Bad auf ihre jeweiligen Kernfunktionen zu reduzieren und dabei auf Standardmaße zu achten, spart Fläche und optimiert zugleich den nutzbaren Flächenanteil.
- Doch alle kostensparenden Aspekte nützen wenig, wenn der Zeitplan beim Bauen überzogen wird. Jeder Tag Baustelle kostet Geld.
Möglichst flexibel bauen
Wenn der Grundriss so angelegt ist, dass sich das Haus später in zwei separate Wohneinheiten aufteilen lässt, kann bei Auszug der Kinder eine Wohneinheit vermietet oder von den erwachsenen Kindern bewohnt werden. Entscheidend dafür ist in erster Linie die Lage der Treppe: Sie sollte am besten nicht in den Wohnbereich integriert sein und nahe am Eingang liegen. Auch die Raumanordnung in Erd- und Obergeschoss spielt eine Rolle, damit bei einem später geplanten Umbau die Küchen und Bäder übereinander liegend angeordnet werden können. Auch wenn eine spätere Aufteilung in zwei getrennte Wohneinheiten nicht vorgesehen ist, kann im Erdgeschoss zusätzlich zum Wohnbereich ein separater Raum sowie ein Gäste-WC mit Dusche sinnvoll sein. Dann ließe sich das Zimmer bei vorübergehender körperlicher Einschränkung oder bei Pflegebedürftigkeit als Büro, Gästezimmer oder Ersatz-Schlafzimmer nutzen.
Möglichst nachhaltig und umweltfreundlich bauen
Zu einer umweltfreundlichen Bauweise gehört in erster Linie, möglichst wenig Flächen zu versiegeln. Das betrifft nicht nur die Garagenzufahrt und die Terrasse, die eine möglichst wasserdurchlässige Decke haben sollten, sondern auch die für das Haus selbst beanspruchte Fläche, die nicht größer als unbedingt nötig ausfallen sollte. Natürliche oder aus natürlichen Materialien hergestellte Baustoffe, wie Holz oder Ziegelsteine, tragen ebenso zum umweltfreundlichen Bauen bei wie natürliche Dämmstoffe, die es mittlerweile in großer Auswahl gibt. Auch ein möglichst geringer Energieverbrauch schont die Umwelt. Dazu trägt ein gut gedämmtes Haus bei sowie ein Heizsystem, das mit regenerativen Energien betrieben wird – idealerweise in Kombination mit Solarenergie. Ein nachhaltiges Haus lässt sich sehr lange nutzen. Hierzu tragen flexible Grundrisse, die sich an verändertes Nutzerverhalten anpassen lassen, sowie hochwertige und damit langlebige Materialien bei.
Schritt 3: Haus vom Profi planen lassen
Fertighaus oder Architektenhaus?
Fertighäuser gibt es in vielen verschiedenen Ausführungen, was Haustyp und Ausstattungsstufen betrifft, und sie werden in der Regel von Architekten für die Hersteller geplant.
Wenn man ein Fertighaus erwirbt, ist man Käufer und Bauherr zugleich, unterschreibt einen Kaufvertrag mit einer zuvor festgelegten Summe und kann im Idealfall einziehen, wenn das Haus nach Fertigstellung bezugsfertig übergeben wird. Wird das Haus dagegen nur „schlüsselfertig“ oder gar in einer bestimmten Ausbaustufe übergeben, können vor dem Einzug noch Eigenleistungen erforderlich sein. Daher ist es ausgesprochen wichtig, vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag die Bau- und Leistungsbeschreibung genau zu lesen und zu prüfen. Dies betrifft beispielsweise auch die Bodenplatte. Häufig müssen Bauherren für Erdaushub und Bodenplatte selbst sorgen. Manche Fertighaushersteller bieten jedoch an, diese Arbeiten zu übernehmen. Kosten dafür kommen jedoch zum ursprünglichen Kaufpreis des Fertighauses hinzu. Auch hier lohnt sich ein genauer Blick in die Bau- und Leistungsbeschreibung.
Fertighäuser werden meist in Holzrahmenbauweise gebaut. Die einzelnen Bauelemente werden in der Werkhalle vorgefertigt und dann in wenigen Tagen auf der Baustelle zu einem Haus zusammengesetzt. Häufig bestehen allerdings lange Wartezeiten bei Fertighausherstellern, sie können derzeit (Stand März 2022) 12 bis 18 Monate betragen.
Ein Fertighaus kann dann eine kostengünstige Alternative zu einem frei geplanten Haus sein, wenn man mit der angebotenen Standardausführung zufrieden ist. Dabei kann es allerdings passieren, dass Grundriss, Fensteranordnung und Materialwahl nicht optimal auf die Bedürfnisse der Bauherrenfamilie abgestimmt sind – Kompromissbereitschaft ist dann gefragt. Häufig erfüllen Hersteller kleinere Änderungswünsche, wie das Versetzen einer leichten Trennwand oder eines Fensters, ohne Zusatzkosten, sofern sich die Änderungen im Rahmen der standardisierten Bauweise bewegen. Sondermaße oder grundsätzliche Änderungen an der Gebäudehülle können dagegen teuer werden.
Ein Architektenhaus muss nicht unbedingt teurer sein als ein Fertighaus, auch wenn zusätzlich das Architektenhonorar anfällt. Ein Architekt kann den Entwurf genau auf die Bauherrenwünsche abstimmen, auch können kreative Architekten viel aus schwierigen Grundstücken herausholen und das Haus für das Grundstück „maßschneidern“. Ein Architekt betreut das gesamte Bauprojekt von der Planung bis zur Bauabnahme, berät seine Bauherren und kann verschiedenste Möglichkeiten zum Kostensparen aufzeigen. Das Architektenhonorar, meist etwa 13 bis 15 Prozent der Bausumme, lässt sich dadurch häufig wieder „reinholen“.
Wie läuft die Planung ab?
Ob Fertighaus oder Architektenhaus, die Planung erfolgt jeweils in mehreren Schritten.
- Am Anfang steht die Entwurfsplanung. Beim Fertighaus werden für den Hersteller Haus- und Grundrissvorschläge erarbeitet und dabei auch typische Wünsche von Käufern bereits berücksichtigt. Beim Architektenhaus werden in der Entwurfsplanung die individuellen Wünsche der Bauherren mit den Rahmenbedingungen des Grundstücks in Einklang gebracht.
- Bei der Genehmigungsplanung geht es darum, den Entwurf so anzupassen, dass er genehmigungsfähig ist. Er muss dann dem Bebauungsplan und eventuellen sonstigen rechtlichen Vorgaben in allen Details entsprechen. Dann erst kann der Bauantrag gestellt werden.
- Liegt die Genehmigung vor, beginnt die Ausführungsplanung, die den konkreten Bau zum Ziel hat. Jetzt darf nichts mehr geändert werden, andernfalls würden hohe Zusatzkosten entstehen. Die Ausführungspläne sind Grundlage für die Bauunternehmen auf der Baustelle beziehungsweise beim Fertighaus für die Produktion in der Fabrik.