Baupartner finden: Mit dem passenden Unternehmen zum Traumhaus

Der Bau eines eigenen Hauses ist eine Entscheidung, die die meisten Menschen nur einmal im Leben treffen. Umso wichtiger ist daher die Wahl des richtigen Baupartners. Ein Leitfaden, wie Bauherren geeignete Bauunternehmen finden und bewerten.

Wer ein Haus baut, muss üblicherweise viel Zeit investieren und lässt sich auf viel Arbeit und schwere Entscheidungen ein. Eine der wichtigsten Entscheidungen ist die Wahl des Baupartners. Wer sorgfältig recherchiert und prüft, kann den Baupartner finden, der am besten zu ihm selbst und zum gewünschten Haus passt. Außerdem: Tipps, wie sich Bauherren absichern können, für den Fall, dass das Unternehmen insolvent geht.

Baupartner, Hausbaupartner, Architekt, Generalunternehmer, Fertighaushersteller, Bauträger, Foto: luckybusiness - fotolia.com
Die Auswahl an möglichen Baupartnern für den Bau des Eigenheims ist riesig. Doch welcher ist der richtige? Foto: luckybusiness - fotolia.com

Diese Baupartner und Organisationsformen gibt es

Der Bau eines Hauses kann auf verschiedene Art und Weise organisiert werden – je nach Baupartner. Wer die verschiedenen Vorgehensweisen kennt, der kann gezielt nach dem richtigen Partner suchen.

Der Bauträger oder Generalübernehmer

Der Generalübernehmer – auch Bauträger oder Totalübernehmer genannt – sucht Grundstücke und entwickelt darauf passende Bauprojekte. Wenn die Gebäude fertiggestellt sind, vermittelt er sie an Interessenten. Führt der Generalübernehmer alle Arbeiten ausschließlich mit seinen eigenen Mitarbeitern aus, wird er auch Alleinunternehmer genannt. Generalübernehmer bauen oft Mehrfamilienhäuser und verkaufen dann die einzelnen Wohnungen. Manche entwickeln aber auch ganze Wohnsiedlungen und verkaufen dann die Häuser.

Bauträger sind die richtigen Baupartner für …

  • … angehende Eigentümer, die kein eigenes Grundstück haben.
  • … angehende Eigentümer, die möglichst wenig Bauaufwand auf sich nehmen wollen.

Der Generalunternehmer

Bauherren, die bereits ein Grundstück haben, können auch einen Generalunternehmer, oft auch einfach GU genannt, mit dem Hausbau beauftragen. Der GU hat den gesamten Baufortschritt im Auge und vergibt die einzelnen Arbeiten oftmals an Subunternehmer, engagiert also einen Elektriker oder Fliesenleger für die entsprechenden Arbeiten. Architekten oder Bauunternehmern wie Fertighaushersteller treten oftmals als GU auf.

Generalunternehmer sind die richtigen Baupartner für …

  • … Bauherren mit einem eigenen Grundstück.
  • … Bauherren, die einen festen Ansprechpartner für die gesamte Bauzeit wünschen.

Der Architekt

Die Kernkompetenz eines Architekten ist die Planung eines Gebäudes. Architekten sind in dieser Funktion oft bei Generelübernehmern oder -unternehmern angestellt. Natürlich gibt es auch selbständige Architektenbüros, die der Bauherr mit dem Bau eines Hauses beauftragen kann. Dann hat der Architekt als GU alle Fäden in seiner Hand, vergibt aber alle Aufgaben an Subunternehmen, die er koordiniert und kontrolliert. Auch die Zusammenarbeit zwischen einem Architekten und einem Bauleiter ist möglich: Dann übernimmt der Architekt den planerischen Teil, der Bauplaner den kontrollierenden und koordinierenden Teil auf der Baustelle.

Architekten sind die richtigen Baupartner für …

  • … Bauherren, die auf einem kompliziert geschnittenen oder abschüssigen Grundstück bauen.
  • … Bauherren, die Wert auf individuelle oder gar künstlerische Planung legen.

Der Fertighaushersteller und der Typenhaushersteller

Fertighaushersteller und Typenhaushersteller sind üblicherweise Generalunternehmer. Wenn der Bauherr bereits ein Grundstück hat, übernehmen sie die Hausplanung– natürlich in Absprache mit dem Bauherrn. Der Fertighaushersteller beaufsichtigt den Bau und die beauftragten Subunternehmer. Die Besonderheit bei diesen Baupartnern ist, dass sie eine Auswahl an Standardhäusern im Programm haben, die auf den einzelnen Kunden angepasst werden können. Die Auswahl an Hausmodellen und Möglichkeiten ist weit größer als manch einer vielleicht meint – wie ein Blick in die Hauskataloge der Hersteller zeigt.

Fertighaushersteller sind die richtigen Baupartner für …

  • … Bauherren, die sich auf vielfach erprobte Baukonzepte verlassen wollen
  • … Bauherren, die von vorneherein mit groben Preisangaben planen wollen

Der richtige Baupartner: Einzelne Baupartner bewerten

Wer sich eine Weile mit möglichen Baupartnern beschäftigt, kann potenzielle Kandidaten auf eine überschaubare Summe reduzieren. Nun können zukünftige Bauherren die möglichen Unternehmen genauer unter die Lupe nehmen. Diese Kriterien helfen, eine engere Auswahl zu treffen:

Erfahrung des Unternehmens

Erfahrung ist nicht alles. Aber sie hilft dabei, Situationen richtig zu bewerten und bei Schwierigkeiten schnell die richtige Lösung zu finden. Wenn ein Unternehmen seit 20 Jahren den gleichen Geschäftsführer hat und seit 100 Jahren Häuser baut, kann so viel nicht falsch gelaufen sein.

Referenzobjekte und Erfahrungen anderer Bauherren

Gut ist es, sich einen Eindruck davon zu machen, was ein Unternehmen bereits alles gebaut hat. Oftmals gibt es Musterhäuser, die besichtigt werden können. Einen noch besseren Einblick geben schon gebaute Referenzhäuser, die tatsächlich bewohnt werden. Auch die Erfahrung anderer Bauherren kann weiterhelfen: Einige Bauherren veröffentlichen Bautagebücher im Internet und schildern ihre Erfahrungen mit dem jeweiligen Baupartner.

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Mitgliedschaften und Auszeichnungen

Die Mitgliedschaft in Verbänden ist üblicherweise an Bedingungen und Mitgliedsbeiträge gebunden – das zeigt einen gewissen Qualitätsstandard. Zudem erhalten manche Unternehmen auch Auszeichnungen und Preise, beispielsweise für besonders gutes Design, umweltfreundliche Technik oder gute Arbeitsbedingungen.

Hausangebote einholen und Vertragsgestaltung

Wer ein oder zwei Unternehmen in die engere Auswahl zieht, kann mit ihnen bereits konkrete Verhandlungen beginnen. Dann kommt es darauf an, wie der Baupartner diese Gespräche gestaltet. Geht der Berater auf Sonderwünsche ein? Wird er konkret oder weicht er Fragen aus? Hält er Absprachen schriftlich fest?
Liegen das Hausangebot und später dann der Bauvertrag vor, sollten Bauherren genau hinschauen und beide von externen Experten überprüfen lassen. Wichtig ist beispielsweise, wie genau die Bezahlung geregelt ist, ob es Garantien oder Bürgschaften gibt. Wer jetzt noch einen Rückzieher macht, hat zwar bereits viel Zeit investiert – doch das ist im Endeffekt besser, als einen schwer nachteiligen Vertrag zu unterzeichnen.

Ablauf des Hausbaus: Kaum Unterschiede zwischen den Baupartnern

Der Hausbau läuft bis auf kleine Unterschiede bei fast allen Baupartnern ähnlich ab: Nach der Planungsphase wird der Vertrag abgeschlossen. Das Bauunternehmen richtet die Baustelle ein, Keller oder Bodenplatte werden gebaut und darauf dann das Haus errichtet. Die Kontrolle des Fortschritts übernimmt der Bauherr selbst oder ein externer Baubegleiter. Zuletzt folgt die Übergabe des Bauwerks und die Bauabnahme. Ab dann beginnt auch der Gewährleistungszeitraum: Kommt in dieser Zeit noch ein Baufehler ans Licht oder treten Bauschäden auf, können Bauherren noch durch eine Mängelrüge die Baufirma zu Nachbessern auffordern.

Lediglich beim Bau mit dem Bauträger ist der Ablauf kann möglicherweise ein anderer sein, da der Bauträger auf eigene Rechnung und Verantwortung baut und der Käufer erst nach Baubeginn stoßen kann.

Insolvenz des Baupartners: Was tun?

Baupartner, Insolvenz, Rohbau im Winter mit Schnee, Foto: Fotolyse / fotolia.com
Insolvenz zum schlechtmöglichen Zeitpunkt: Der Winter kommt und der Rohbau steht monatelang schutzlos in Schnee und Regen. Foto: Fotolyse / fotolia.com

Kleine Widrigkeiten können dem erfolgreichen Abschluss des Bauprojekts kaum im Wege stehen. Wirklich dramatisch wird es aber, wenn der Baupartner in die Insolvenz geht. Dann verzögert sich der Bau um ein halbes Jahr oder länger – und im schlimmsten Fall steht auch der Bauherr vor dem finanziellen Ruin. Das kann dann der Fall sein, wenn der Bauherr bereits mehr Leistungen bezahlt hat, als bisher erbracht wurden oder er keine neuen Baupartner findet, der die bisherigen Arbeiten zu gleichen Konditionen beendet. Den Baukredit muss der Bauherr dann weiterhin zurückzahlen, die Fertigstellung des Hauses wird aber maßgeblich teurer.

So schützen sich Bauherren vor Insolvenz

Bauherren können gewisse Vorkehrungen und Vorsichtsmaßnahmen treffen, die dabei helfen, das Risiko abzuschätzen oder wenigstens den Schaden zu minimieren:

  • Bauherren sollten die Bonität der potenziellen Baupartner überprüfen lassen. So erhalten sie zumindest grundlegende Informationen zur finanziellen Situation ihres Baupartners. Eine schlechte Bonität ist ein Zeichen für ein erhöhtes Risiko.
  • Der Zahlungsplan sollte so gestaltet sein, dass der Bauherr möglichst spät dazu verpflichtet ist, Zahlungen zu leisten. Ein möglichst großer Anteil sollte erst nach Abschluss aller Arbeiten fällig werden.
  • Der Bauunternehmer ist gesetzlich dazu verpflichtet, eine Sicherheit für die Fertigstellung in Höhe von fünf Prozent der Bausumme zu leisten, beispielsweise als Bankbürgschaft. Wer sichergehen will, kann mit dem Baupartner über eine höhere Summe verhandeln.
  • Der Bauherr sollte darauf achten, dass die Baufirma eine Baufertigstellungsversicherung für das Bauprojekt abgeschlossen hat. Diese schützt das Unternehmen vor allerlei Mehrkosten – und damit auch den Bauherren, wenn nach der Insolvenz ein anderes Bauunternehmen die Fertigstellung des Hauses zu einem höheren Preis übernimmt.

So gehen Bauherren im Falle einer Insolvenz vor

Wenn der Baupartner in Insolvenz geht, so können sich Bauherren dennoch vor größerem Schaden schützen. So geht’s:

  • Einen erfahrenen und auf Bau- oder Insolvenzrecht spezialisierten Anwalt nehmen. Er weiß am besten, welche der folgenden Schritte wann sinnvoll sind und was im Einzelfall zu tun ist.
  • Einen externen Bausachverständigen den aktuellen Stand der Baustelle feststellen lassen. So erhält der Bauherr auch einen Überblick, ob er zu viel bezahlt hat. Der aktuelle Stand ist auch wichtig, wenn Arbeiten neu vergeben werden.
  • Keine Bauarbeiten voreilig neu vergeben, auch wenn die Baustelle über Monate ruht. Denn sollte der Insolvenzverwalter später entscheiden, dass der Bau fortgesetzt wird, muss der Bauherr die Arbeiten doppelt bezahlen: Den ursprünglichen und den neu beauftragten Handwerkern.
  • Beim Bau mit einem Bauträger kann der Bauherr vom Insolvenzverwalter verlangen, ihm das Eigentum, also das Grundstück samt Bauwerk, zu überschreiben.
  • Finanzielle Ansprüche beim Insolvenzverwalter anmelden. Möglicherweise bekommt der geschädigte Bauherr Jahre später immerhin einen kleinen Teil der Schadenssumme zurück.
  • Weitere Finanzierung mit der Bank besprechen. Die Bank verzichtet möglicherweise auf Strafzinsen, die normalerweise entstehen, wenn sich durch die Insolvenz der Finanzierungszeitraum verlängert. Entstehen durch die Insolvenz Mehrkosten, kann die Bank dabei helfen, diese Finanzierungslücke zu schließen.

Wer potenzielle Baupartner sorgfältig prüft und auswählt, findet sicherlich ein Unternehmen, der zu einem fairen Preis baut und dem Bauherrn über alle möglichen Hürden hinweg zur Seite steht, bis das Traumhaus fertig ist.

Matthias Dittmann

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