Dachausbau: Wohnfläche unterm Dachstuhl schaffen

Die Raumreserven unterm Dach sind eigentlich zu schade, um sie nur als Abstellraum zu nutzen. Mit einem Dachausbau lässt sich wertvoller Wohnraum gewinnen. Der Ausbau des Dachstuhls erfordert allerdings eine sorgfältige Planung und oft ist auch eine Baugenehmigung erforderlich.

Hierzulande gibt es eine Vielzahl von Flächen unterm Dach, die gar nicht, oder nur als Abstellfläche genutzt werden. Etliche davon würden sich zum Ausbau zu Wohnzwecken eignen – sei es zur Erweiterung einer bestehenden Wohnung oder gleich komplett als neue Einheit. Wer sich an den Dachausbau wagt, sollte aber gut planen und auch auf die Hilfe von Profis setzen. Denn baurechtliche Hürden stehen vor dem Baubeginn. Andererseits können viele Arbeiten auch selbst erledigt werden, was die Kosten senkt.

Wissenswertes zu Dach & Dämmung und Instandsetzung

Baugenehmigung für den Dachausbau

In vielen Fällen muss ein Dachausbau genehmigt werden, die Regelungen sind aber Ländersache. Eine Baugenehmigung ist grundsätzlich dann erforderlich, wenn …

  • … die äußere Erscheinung eines Gebäudes verändert wird. Wenn also beispielsweise Dachgauben eingebaut werden. Dachflächenfenster können dagegen genehmigungsfrei sein
  • … eine neue Wohneinheit entsteht.
  • … es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt.

In einigen Fällen hängt es vom Bundesland ab, ob der Dachausbau eine Baugenehmigung erfordert. Nämlich dann, wenn …

  • … eine bestehenden Wohneinheit wie ein Haus oder eine Wohnung erweitert wird.

Keine Baugenehmigung ist dagegen nötig, wenn …

  • … es keine Nutzungsänderung gibt und sich auch die Nutzfläche oder die äußere Dachform eines Gebäudes nicht ändert. Das kann beispielsweise bei Grundrissänderungen bestehender Dachausbauten der Fall sein oder wenn die Dämmung oder die Fenster ausgetauscht werden.

Hausbesitzer sollten vorsichtshalber bei der zuständigen Baubehörde nachfragen, ob der Ausbau des Dachbodens genehmigungsfrei ist. Grundsätzlich sind bei Dachausbauten die aktuellen Regeln der Technik anzuwenden, insbesondere hinsichtlich des Brandschutzes.

Beim Architekten: Bauliche Voraussetzungen überprüfen

Ganz gleich, ob es um die Erweiterung der Wohnfläche eines Einfamilienhauses oder um die Schaffung einer neuen Wohneinheit in einem Mehrfamilienhauses handelt: Um zu prüfen, ob ein Dachausbau problemlos möglich ist, sollten sich Bauherren an Profis wenden. Nur Architekten oder Statiker können prüfen, ob es Hindernisse wie etwa statische Probleme oder zu niedrige Deckenhöhen geben könnte, die gegen das Vorhaben sprechen.

Die Expertise eines Architekten ist auch hilfreich, um die Kosten der Maßnahme zu eruieren. Diese können erheblich variieren. So kommt es zum Beispiel darauf an, ob im Dachboden schon Versorgungsleitungen für Gas, Wasser und Strom vorhanden sind. Denn müssen diese Leitungen erst gelegt werden, so ist mit hohen Mehrkosten zu rechnen, die mit dem eigentlichen Dachausbau noch gar nichts zu tun haben.

Dämmung und Sicherheit: Das muss beim Dachausbau umgesetzt werden

Beim Dachausbau sind zeitgemäße Dämmung und guter Brandschutz vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Und auch ein Ausreichender Schallschutz ist in den meisten Situationen zumindest ratsam. 

Dachdämmung

Wer heute einen Dachboden ausbaut, muss strenge Vorgaben hinsichtlich des Wärmeschutzes und der Energieeffizienz beachten. Diese sind in der Energieeinsparverordnung (EnEV) zu finden. Je nach baulichen Gegebenheiten eignet sich dann zum Beispiel eine Zwischen- oder auch eine Untersparrendämmung. Sind die Dachsparren bei einem Altbau nicht sonderlich dick, kann es möglich sein, dass beides kombiniert werden muss, um die erforderliche Dämmdicke zu erreichen. Die Dämmung des Dachs ist eine Tätigkeit, die der geübte Heimwerker auch selbst erledigen kann.

Brandschutz

Auch die Brandschutzvorschriften sind heute viel strenger als dies noch vor einigen Jahrzehnten der Fall war. Dies bedeutet, dass beim Ausbau zum einen brandhemmende Baustoffe verwendet werden müssen. Zum anderen ist aber auch auf Fluchtwege zu achten. Der Ist-Zustand eines älteren Dachstuhls entspricht oft nicht den aktuellen Anforderungen, so dass hier mit zusätzlichen Kosten zu rechnen ist.

Schallschutz

Wird im Mehrfamilienhaus das Dach ausgebaut, empfiehlt sich, ein besonderes Augenmerk auf den Schallschutz zu legen. Der muss bei bestehender Altbausubstanz zwar nicht nachträglich verbessert werden. Doch beim Ausbau einer Dachwohnung sind die heutigen Anforderungen zu erfüllen. Wird der Schallschutz vernachlässigt, droht sonst unter Umständen Ärger mit den darunter lebenden Bewohnern. Bei der Wohnraumerweiterung im Einfamilienhaus sind juristische Probleme mit Nachbarn zwar nicht zu erwarten, ein guter Schallschutz aber dennoch empfehlenswert. Man will ja nicht jedes Geräusch der spielenden Kinder mitbekommen.

Dachstuhl ausbauen: So kann der Platz genutzt werden

Grundsätzlich bietet die Raumreserve unter dem Dach viel Raum für kreative Gestaltung. Je nach Dachform und Größe lassen sich sehr hochwertige Wohnräume erschaffen. Voraussetzung dafür, dass es wohnlich wird, sind gute Lichtverhältnisse – und zumindest bei komplett neuen Wohneinheiten auch zeitgemäße Sanitäranlagen.

Fenster, Gauben, Loggien

Im neuen Wohnraum unterm Dach sollte es ausreichend hell sein: Dachfenster sind die wohl günstigste Möglichkeit, ausreichend Licht in die Wohnräume zu bekommen. Dachgauben sind zwar teurer als Dachflächenfenster, haben aber den Vorteil, dass so zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden kann. Mit einer Dachloggia lässt sich ein Freisitz errichten. Grundsätzlich gilt allerdings: Dachfenster, Gauben und Loggien sind eher Arbeiten für Profis.

Badezimmer

Der Einbau eines Bades unter Dachschrägen gestaltet sich wegen der Dachschrägen bisweilen etwas schwierig, doch mit guter Planung lassen sich auch unterm Dach funktionale und gut aussehende Bäder realisieren. Für die Bauausführung gilt: Auf eine gute Abdichtung achten, sonst drohen langfristig Schäden im Gebälk.

Spitzboden ausbauen

Eine kleine Ausbaureserve bieten gerade in Einfamilienhäusern Spitzböden. Sie eignen sich als Stauraum oder als zusätzliches Spielzimmer für Kinder.

Alternativen zum Dachausbau

Ist zu wenig Platz unter dem Dach, bietet sich als Alternative zum Dachausbau die Geschossaufstockung an. Das ist zwar teuer, es kann aber viel neuer Wohnraum geschaffen werden. Eine weitere, preiswertere Alternative ist, das Dach hydraulisch anzuheben.

Kosten des Dachausbaus

Der Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken ist in der Regel deutlich günstiger als ein Neubau. Dennoch gibt es auch hier erhebliche Preisunterschiede. Unabhängig vom Ausbaustandard kommt es beispielsweise darauf an, ob beispielsweise die Dachhaut intakt ist oder ob sie vor dem Ausbau erneuert werden muss und ob eine Dämmung bereits vorhanden ist. Sollen beispielsweise neue Dachgauben angebracht werden, ist unter Umständen auch ein Gerüst erforderlich, das zusätzlich Geld kostet.

Bei den Ausbaukosten selbst kommt es auf viele Faktoren an: Sollen einfach nur neue Räumlichkeiten, aber keine neue Wohnung mit Bad- und Sanitäreinrichtung entstehen und können die Räume im Dachboden an die vorhandene Heizungsanlage angeschlossen werden, wird man oft schon für wenige hundert Euro pro Quadratmeter neuer Wohnfläche zurechtkommen. Soll dagegen eine neue Wohneinheit entstehen, ist eher mit Quadratmeterkosten von mehr als 1.000 Euro zu rechnen, je nach Ausstattungsstandard auch deutlich mehr.

Da einige der Gewerke auch gut von geübten Heimwerkern erledigt werden können, gibt es allerdings ein erhebliches Kosteneinsparpotenzial.

Frank Kemter

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