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Finanzierung beim Hausbau – alle wichtigen Informationen

Zwischen dem Traum von der eigenen Immobilie und der Verwirklichung des Bauvorhabens stehen ein langer Weg und viel organisatorischer Aufwand. Vor allem wer neu baut, hat viele Entscheidungen zu treffen. Die Grundlage aller Überlegungen und Planungen ist aber die Finanzierung. Denn ohne solide Finanzierung zerplatzt der Traum von den eigenen vier Wänden schnell.

Ein Eigenheim zu bauen oder zu kaufen ist für viele die größte Investition ihres Lebens. Es geht oftmals um Summen, die ein Haushalt alleine nicht stemmen kann. Zwischen der Kaufentscheidung und dem Zeitpunkt, an dem die Immobilie endlich vollständig abbezahlt ist, vergehen oft Jahrzehnte. Entscheidungen, die eine solche Dimension erreichen, sollten gut durchdacht werden.

Finanzierung planen und kalkulieren

Der erste Schritt zur Finanzierungsplanung ist ein Kassensturz, beziehungsweise eine vollständige Bestandsaufnahme aller eigenen Geldmittel und Ausgaben. Dazu gehören:

  • Vermögenswerte wie Tagesgeldkonten oder Lebensversicherungen
  • Immobilienbesitz, falls vorhanden auch das Grundstück, auf dem gebaut werden soll
  • regelmäßige Einnahmen, beispielsweise das Gehalt, Kindergeld oder die Rente
  • bisherige Mietausgaben, die künftig eingespart werden könnten
  • Lebenshaltungskosten beispielsweise für Lebensmittel, Versicherungen, Hobbys oder ein Auto
  • Puffer für unvorhergesehene Ausgaben, etwa eine Autoreparatur

Die maximale Kreditsumme errechnet sich aus der Summe, die unter Berücksichtigung aller Ausgaben und Rücklagen Monat für Monat als Kreditrate gezahlt werden kann.

Die Formel zur Errechnung der maximalen Kreditsumme lautet:

(monatliche Rate in Euro * 12 Monate * 100) /
(Zinsen in Prozent + Tilgung in Prozent)

Statt einer monatlichen Rate kann man auch mit einer Summe rechnen, die pro Jahr abbezahlt wird. Dann lautet die Formel:

(Summe pro Jahr in Euro * 100) /
(Zinsen in Prozent + Tilgung in Prozent)

Anwendungsbeispiel:

Kann eine Familie 800 Euro pro Monat investieren und geht man von einem Zins- und Tilgungssatz von jeweils zwei Prozent aus, ergibt sich folgende Rechnung:

(800 Euro * 12 * 100) /
(2 + 2) = 240.000 Euro

Die Familie könnte also einen Kredit von etwa 240.000 Euro aufnehmen.

Was kostet ein Hausbau wirklich? Versteckte Kosten und Nebenkosten bei der Baufinanzierung

Das Budget kann üblicherweise nicht vollständig in ein Haus investiert werden. Denn neben dem Preis, der auf dem Traumhaus klebt, gibt es weitere Kosten:

  • Kaufnebenkosten
  • Baunahe Leistungen wie die Einrichtung der Baustelle oder Baustrom
  • Kosten für Berater oder Gutachter
  • Material- und Handwerkerkosten bei Ausbauhäusern
  • Versicherungen

Sofern der Bauherr noch kein Grundstück besitzt und dieses noch kaufen muss, fallen Kaufnebenkosten an. Dazu gehört die Grunderwerbssteuer und sofern ein Makler beteiligt ist, dessen Maklerprovision. Der Notar verlangt eine Gebühr unter anderem dafür, dass er den Kaufvorgang abwickelt und die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Auch für den Grundbucheintrag fällt nochmal eine Gebühr an. Ist bereits ein Grundstück vorhanden, fallen  Steuer und Provision weg. Je nach Bundesland und bei dem Kauf ein Makler beteiligt war oder nicht, belaufen sich die Gesamtkosten auf etwa fünf bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises.

Je nach Angebot des Bauunternehmen kommen Kosten für einzelne, baunahe Leistungen dazu. Interessenten müssen genau prüfen, welche Leistungen inklusive sind und welche extra bezahlt werden müssen. So gibt es Bauunternehmen, die die Kosten für eine Bauleitung oder die Baustelleneinrichtung inklusive der Bereitstellung von Baustrom übernehmen. Bei anderen muss sich der Bauherr selbst darum kümmern. Wird ein unabhängiger Gutachter benötigt, oder will sich der Bauherr von einem Berater begleiten lassen, muss er auch diese Kosten selbst tragen.

Viele Hausbauunternehmen bieten Bauherren außerdem an, bestimmte Arbeiten selbst zu übernehmen, um Geld zu sparen. Je nachdem, welche und wie viele Arbeiten vom Bauherren übernommen werden, sprechen die Anbieter von Ausbauhaus, Mitbauhaus, malerfertig oder schlüsselfertig. Diese Begriffe sind nicht geschützt, die Leistungen, die sich dahinter verbergen, können also variieren und Bauherren sollten genau hinsehen und vergleichen.

Ein Hausbau ist ein großes finanzielles Risiko. Will sich der Bauherr gegen Risiken absichern, fallen Kosten für Versicherungen an. Unfälle auf der Baustelle, bei denen der Rohbau, fremdes Eigentum oder gar Leib und Leben beschädigt werden, können den Bauherren in den finanziellen Ruin treiben. Versicherungen wie die Bauherrenhaftpflicht oder die Bauleistungsversicherung gewähren Schutz. Zu den wichtigsten Versicherungen gehört auch die Wohngebäudeversicherung, die später das fertige Haus versichert.

Link-Tipp

Alle wichtigen Informationen rund um Versicherungen für Bauherren und Immobilienbesitzer finden Sie hier.

Wer selbst anpacken und Geld sparen möchte, kann ein Ausbauhaus bauen - die schönsten Ausbauhäuser

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Diese Finanzierungsmöglichkeiten haben Bauherren

Ist sich der Bauherr darüber im Klaren, welche Summe er ungefähr investieren kann und was er dafür bekommt, kann er sich sowohl mit dem Bauunternehmen als auch einem Baufinanzierer treffen, um konkrete Angebote zu erhalten und alle Variablen auf einen gemeinsam Nenner zu bekommen. Dabei hat er die Wahl zwischen verschiedenen Finanzierungsvarianten:

Annuitätendarlehen: Der klassische Immobilienkredit, bei dem der Geldgeber einen Großteil oder auch den kompletten Kaufpreis zur Verfügung stellt und der Kreditnehmer diese oftmals über Jahrzehnte in monatlichen Raten zurückzahlt.

Förderkredite reichen oftmals nicht aus, eine ganze Immobilie zu finanzieren, bieten aber häufig gute Konditionen und können die Finanzierung ergänzen. So bietet die KfW-Bank Förderkredite an, sofern bestimmte energetische Grenzwerte eingehalten werden.

Förderungen

KfW-Bank, Bafa und die Förderbanken der Länder bieten zahlreiche Förderungen an, die Bauherren bei der Finanzierung energieeffizienter Häuser unterstützen. weiterlesen

Bauspardarlehen sind insbesondere deswegen eine interessante Option, weil der Bausparer in manchen Fällen Zulagen vom Staat und dem Arbeitgeber kassieren kann. Bauherren sparen üblicherweise jahrelang, bevor ein Bausparvertrag zuteilungsreif wird. Das heißt, dass er etwa 40 bis 50 Prozent des Kreditbetrages selbst angespart hat und die Bausparkasse in der Lage ist, den Kredit auszubezahlen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es aber auch möglich, erst im Zuge der Baufinanzierung einen Bausparvertrag abzuschließen. Das heißt, dass der Bausparer einen Kredit aufnimmt, diesen aber nicht tilgt sondern stattdessen auf sein Bausparkonto einzahlt. Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, löst er den Kredit ab.

Endfälliges Darlehen: In manchen Fällen kommt ein endfälliges Darlehen in Betracht. Dabei wird die gesamte Summe am Ende der Laufzeit fällig. Kreditnehmer tilgen das Darlehen dann während der Laufzeit nicht, sondern zahlen nur die Zinsen. Üblicherweise nutzen Bauherren dann den Betrag, den sie im Rahmen einer anderen Anlage ausgezahlt bekommen – etwa einer Lebensversicherung – um den Kredit am Ende der Laufzeit auf einen Schlag zu tilgen. Für Selbstnutzer hat diese Finanzierungsvariante allerdings keine Vorteile, da sie anders als Kapitalanleger die Zinsen nicht steuerlich geltend machen können.

Muskelhypothek: Handwerkliche Eigenleistungen können Teil einer Finanzierung sein. Die zu finanzierende Summe ist in diesen Fällen niedriger als der eigentliche Wert des Hauses. Diese Summer erkennen manche Finanzierer als Eigenkapital an. 

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Angebote einholen

Um die Finanzierungsangebote miteinander vergleichen zu können, ist es wichtig, die Unterschiede zwischen einigen Begriffen zu kennen: 

Rate

Die Rate setzt sich aus Tilgung und Zinsen zusammen und bleibt über die gesamte Laufzeit der Zinsbindung gleich. Weil die Restschuld mit jedem Tilgungsbeitrag sinkt, sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt.

Sollzins

Der Sollzins hieß früher Nominalzins und benennt die reine Darlehensverzinsung ohne weitere Kosten.

Tilgung

Neben den Zinsen zahlt der Darlehensnehmer mit jeder Rate einen Teil seiner Schulden zurück. Das ist die Tilgung.

Effektivzins

Der Effektivzins beinhaltet zusätzliche Kosten des Darlehens. Deswegen kann man mit seiner Hilfe verschiedene Angebote miteinander vergleichen. Zu den Kosten zählen beispielsweise Gebühren oder die Art der Verrechnung von Tilgungsleistungen.

Matthias Dittmann 24.10.2016

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