Baunebenkosten – damit müssen Bauherren rechnen

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Der Hausbau verursacht weit größere Kosten als die Summe, die auf dem Kaufvertrag steht oder die mit dem Architekten vereinbart wurde. Denn Nebenkosten in fünfstelliger Höhe sind beim Hausbau normal. Womit Bauherren rechnen müssen.

Zur Kalkulation der Gesamtkosten eines Neubaus gehören mehr als nur die reinen Baukosten. Damit Bauherren nicht nachfinanzieren müssen oder gar in Schieflage geraten, sollten sie die Baunebenkosten in der Planung berücksichtigen. Wir führen alle potenziellen Kosten übersichtlich auf.

Wichtig: nicht bei jedem Bauvorhaben fallen die gleichen Nebenkosten an. Sie variieren in der Höhe – und manche Posten fallen bei manchen Bauvorhaben gar nicht an.

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Nebenkosten beim Grundstückskauf

Neben den Grundstückskosten fallen die Maklerprovision, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer an.

  • Maklerprovision: frei verhandelbar, meistens aber 3,5 Prozent des Kaufpreises. Der Makler darf dem Käufer nicht mehr berechnen als dem Verkäufer.
  • Notar- und Grundbuchgebühren: betragen jeweils ungefähr 0,5 Prozent der Kaufsumme. Die genaue Höhe ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt.
  • Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und beträgt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Insgesamt fallen beim Grundstückskauf also bis zu zehn Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten an.

Rechenbeispiel: Grundstück mit 600 m² Fläche in Bayern, Kaufpreis 200.000 Euro
Maklerprovision3,57 Prozent (inkl. Mehrwertsteuer)7.140 Euro
Notar- und GrundbuchgebührenLaut GNotKG jeweils 435 Euro bei einem Geschäftswert von bis zu 200.000 Euro870 Euro
Grunderwerbsteuer3,5 Prozent7.000 Euro
Gesamtkosten 15.010 Euro

Nebenkosten bei der Finanzierung

Die Finanzierungskosten fallen in den meisten Fällen nicht direkt in die Bauzeit, sondern werden über die Jahre in Form von Zinsen gezahlt. Mögliche Bearbeitungsgebühren werden üblicherweise direkt verrechnet. Dennoch gibt es zwei Nebenkostenposten:

  • Bereitstellungszinsen: fallen an, nachdem eine Frist von zwei bis 12 Monaten nach Zuteilung des Kredits abgelaufen ist und der Kredit bis dahin noch nicht abgerufen wurde. Die Höhe beträgt oft 0,25 Prozent der nicht abgerufenen Summe pro Monat.
  • Grundbuch- und Notarkosten: Auch bei der Kreditvergabe ist der Notar beteiligt, denn üblicherweise verlangt der Kreditgeber eine Grundschuld, die ins Grundbuch eingetragen wird. Grundbuchauszüge kosten nur rund 10 bis 20 Euro, die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegt und betragen rund 0,5 Prozent der Kreditsumme.

Insgesamt fallen bei der Finanzierung also mindestens 0,5 Prozent der Kreditsumme als Nebenkosten an.

Rechenbeispiel: Kredit über 400.000 Euro. Davon werden 200.000 Euro fürs Grundstück direkt abgerufen, die weiteren 200.000 Euro aber erst mit sechs Monaten Verzug
Grundbuchauszug + LageplanPro Dokument etwa 15 Euro30 Euro
NotargebührenLaut GNotKG 735 Euro bei einem Geschäftswert von 400.000 Euro735 Euro
Bereitstellungszinsen0,25 Prozent pro Monat, bei sechs Monaten Verzug2.250 Euro
Gesamtkosten 3.015 Euro

Erschließungskosten

Ein neues Baugebiet muss an Versorgungsleitungen und die städtische Infrastruktur angeschlossen werden. Aber auch bei Grundstücken in einem bereits erschlossenen Gebiet fallen Nebenkosten an, nämlich für den Anschluss des Hauses an die öffentlichen Versorgungsnetze.

  • Öffentliche Erschließung: Die Erschließung eines Baugebiets. Alle betroffenen Grundstückseigentümer zahlen anteilig den Straßenbau und die Verlegung von Leitungen. Dafür darf die Stadt maximal 90 Prozent der Kosten weitergeben. Bauherren können mit 10.000 bis 15.000 Euro rechnen, theoretisch sind auch größere Summen möglich, etwa wenn für wenige sehr große Baugebiete große Distanzen überbrückt werden müssen.
  • Private Erschließung: Kanalanschluss, Wasserversorgung, Strom und Gas, Internet, in Einzelfällen Fernwärme. Ein Telefonanschluss wird im eigentlichen Sinne nicht mehr gelegt, genau wie ein Kabelanschluss fürs Fernsehen. Beides funktioniert übers Internet. Die Kosten variieren je nach Region und Installationsaufwand. Pro Versorgungsleitung können Bauherren mit 500 bis 5.000 Euro rechnen.
Achtung

Zwar verjährt der Anspruch der Gemeinde auf öffentliche Erschließungskosten nach vier Jahren – doch erst nach Abschluss der Baumaßnahmen. Falls die Gemeinde im Bebauungsplan beispielsweise Bäume geplant hat, diese aber nie pflanzt, sind die Baumaßnahmen auch nicht abgeschlossen und der Kostenanspruch verjährt nicht, das gleiche gilt bei vorläufigen Fahrbahnen. Selbst, wer ein bereits erschlossenes Grundstück kauft, muss sich möglicherweise irgendwann noch an den Erschließungskosten beteiligen.

Rechenbeispiel: Haus mit 150 m² Wohnfläche auf einem Grundstück mit 600 m² Fläche in einem Neubaugebiet mit insgesamt 20.000 Quadratmetern.
Öffentliche ErschließungKostet der Straßenbau 200.000 Euro und legt die Stadt diese Kosten zu 50 Prozent um, ergibt sich ein Quadratmeterpreis von 5 Euro, den jeder Eigentümer zahlen muss.3.000 Euro
KanalanschlussIm Beispiel 1,23 Euro pro m² Grundstücksfläche und 3,76 Euro pro Geschossfläche.1.302 Euro
WasseranschlussPauschalgebühr + Kostenberechnung ähnlich wie beim Kanalanschluss4.000 Euro
StromanschlussPauschalgebühr + Kostenberechnung ähnlich wie beim Kanalanschluss1.000 Euro
InternetanschlussPauschalgebühr    700 Euro
Gesamtkosten         10.002 Euro

Kosten für Architekt, Statiker und andere Planer

Wer Schlüsselfertig mit einem Generalunternehmer oder Bauträger baut, muss oft keine Architektenkosten tragen, die Planungskosten sind im Preis inbegriffen. Zukünftige Bauherren sollten diesbezüglich allerdings den Bauvertrag und die Leistungsbeschreibung prüfen, denn manchmal werden bestimmte Leistungen ausgeklammert.

  • Architektenleistungen: Architekten können den Hausbau von der Planung bis über den Einzug hinaus betreuen oder nur einzelne kurze Schritte übernehmen. Bei Typenhausfirmen kann das zum Beispiel die Bauantragsstellung sein. Bei der Ermittlung eines angemessenen Honorars bietet die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) Orientierung, es können aber auch Pauschalbeiträge vereinbart werden.
  • Statische Berechnungen: die meisten Architekten und Hausbaufirmen arbeiten mit festen Planungsbüros zusammen, die Kosten dafür sind üblicherweise im Gesamtpreis inbegriffen. Falls nicht, liegen die Kosten für private Wohnhäuser oft im niedrigen vierstelligen Bereich.
  • Daneben gibt es weitere Planungsleistungen, die anfallen können. Etwa die Planung einer Garage und der Einfahrt, dem Garten, einer PV-Anlage oder einer Anlage zur Nutzung von Grau- und Regenwasser. Allerdings werden solche Arbeiten üblicherweise von jenen geplant, die sie dann auch ausführen. Die Planungskosten werden in solchen Fällen nicht gesondert abgerechnet.
Rechenbeispiel: Hausbaukosten von 300.000 Euro
ArchitektZuständig für die Entwurfsplanung und den Bauantrag, nach HOAI abgerechnet5.175 Euro
Weitere PlanungsleistungenNicht in Anspruch genommen     
Gesamtkosten 5.175 Euro

Vermessung und Bodengutachten

Um ein Haus planen zu können, muss das Grundstück vermessen und der Boden untersucht werden. Beides ist in einigen Gemeinden Bestandteil des Bauantrags. Auch nach dem Bau muss ein Haus üblicherweise vermessen werden.

  • Vermessung: Je nach Bauprojekt sind verschiedene Vermessungen anzufertigen. Etwa die Grundstücksgrenzen, ein Höhenprofil des Grundstücks, die Grob- und Feineinmessung der Baugrube sowie die Vermessung des fertiggestellten Gebäudes. Welche dieser Kosten der Bauherr tragen muss, hängt ab von der Gemeinde und den Vereinbarungen mit der Baufirma. Bauherren können mit 1.500 bis 3.000 Euro rechnen.
  • Bodengutachten: In den meisten Fällen verlangen Baufirmen vom Bauherrn, ein Bodengutachten anfertigen zu lassen. Dafür wird mithilfe von Bohrungen ein Bodenquerschnitt gemacht und etwaige Maßnahmen abgeleitet, etwa was die Abdichtung oder das Fundament des Gebäudes angeht.
Rechenbeispiel
Vermessung    Höhenprofil, Einmessung der Baugrube, jeweils etwa 1.500 Euro    3.000 Euro
 Einmessung des fertigen Gebäudes, übernimmt die Gemeinde 
BodengutachtenStandardbodengutachten, 1.000 Euro    1.000 Euro
Gesamtkosten  4.000 Euro

Bauantrag

Was der Bauantrag kostet, hängt vom Bundesland und der jeweiligen Gebührenordnung ab. Oft gibt es vereinfachte oder verfahrensfreie Baugenehmigungen: Dann bestätigt der Bauherr, sich an alle Auflagen zu halten, nach spätestens vier Wochen gibt’s dann die Genehmigung, sollte sie innerhalb dieser Zeit nicht eintreffen, kann der Bau dennoch beginnen. Bei kleineren Abweichungen vom Bebauungsplan, ist das vereinfachte Verfahren möglich, dann werden nur diese Abweichungen überprüft. Welche Abweichungen das sein können, sollten Bauherren beim Bauamt erfragen. Wer in mehreren Punkten die Vorgaben des Bebauungsplanes verletzt, braucht ein vollständiges Genehmigungsverfahren. Die Kosten belaufen sich üblicherweise auf einen niedrigen bis mittleren dreistelligen Eurobetrag.

Rechenbeispiel: Haus in Bayern, Baupreis 300.000 Euro, zwei Abweichungen vom Bebauungsplan
Vereinfachter Bauantrag0,1 % der Bausumme285 Euro
Abweichungen75 Euro pro Abweichung150 Euro
Gesamtkosten         435 Euro

Versicherungen

Während der Bauphase gibt es verschiedene Versicherung, die Bauherren abschließen können, sollten – oder gar müssen: Verträge mit Bauunternehmen verpflichten Bauherren zum Teil sogar zu bestimmten Versicherungen. Zum Teil werden diese Versicherungen von der Baufirma abgeschlossen.

  • Bauherrenhaftpflicht: versichert werden Schäden, die von der Baustelle ausgehen, etwa durch herabfallende Werkzeuge.
  • Bauleistungsversicherung: versichert die Baustelle selbst und zahlt zum Beispiel bei Diebstahl oder Unwetterschäden. Größere Glasflächen müssen je nach Versicherungspolice gesondert abgesichert werden.
  • Feuerrohbauversicherung: zahlt für Feuerschäden. Nach Abschluss der Bauarbeiten wird aus dieser Versicherung eine Feuerrohbauversicherung. Oft wird auch dann erst der erste Beitrag fällig.
  • Unfallversicherung: unbedingt für private Helfer auf der Baustelle abschließen, weil diese sonst nicht versichert sind. Das geht über die Berufsgenossenschaft Bau.
Rechenbeispiel
BauherrenhaftpflichtFür eine Bauzeit von maximal fünf Jahren    100 Euro
Bauleistungsversicherung    Zahlt die Baufirma    0 Euro
Feuerrohbauversicherung    Während der Bauzeit kostenlos    0 Euro
Unfallversicherung    Pro Helfer 2,50 Euro am Tag. Bei 50 Helfertagen:    125 Euro
Gesamtkosten         225 Euro

Baustelleneinrichtung

Bevor der Bau beginnen kann, muss auf jeden Fall Baustrom und Bauwasser vorhanden sein. Zum Teil muss auch das Grundstück vorbereitet werden, etwa eine bestehende Bebauung abgerissen oder Bäume gefällt werden. Zur Baustelleneinrichtung gehört auch eine Einfahrt, die von schweren Fahrzeugen benutzt werden kann, in vielen Fällen ein Kranstellplatz, außerdem eine Baustellentoilette und je nach Bauvorhaben auch ein Baucontainer.

  • Abrisskosten: variieren stark, je nach Umfang der Arbeiten, welche Art Bauschutt entsteht, wo und wie er entsorgt werden kann.
  • Baumfällkosten: Die Fällung muss unter Umständen genehmigt werden. Damit der Baum während der Nist- und Brutzeit, also zwischen März und September gefällt werden kann, wird eine Sondergenehmigung benötigt. Dazu kommen die Kosten des Fachbetriebs. Insgesamt können Bauherren mit 500 bis 1.000 Euro rechnen.
  • Baustrom: Ein Elektriker stellt einen Baustromkasten auf. Das kostet einmalig um die 300 Euro, der Strom wird nach Verbrauch abgerechnet. Teilweise verlangen Elektrofirmen eine Miete für den Stromkasten.
  • Bauwasser: Die Stadt muss eine Entnahmestelle bereitstellen. Geht das nicht, können sich Bauherren üblicherweise ein Standrohr leihen, um Wasser einem Straßengulli zu entnehmen. Die Bereitstellung kostet einen niedrigen Pauschalbetrag. Weil das verbrauchte Wasser nur einen geringen Eurobetrag kostet, wird auch hier teilweise pauschal abgerechnet.
  • Baustelleneinrichtung: Normalerweise kümmert sich die Baufirma um die Baustelleneinrichtung. Überregional agierende Firmen machen das nicht immer, dann sollten Bauherren diese Aufgabe nach Möglichkeit an andere beteiligte Firmen vergeben, etwa das Tiefbauunternehmen. Die Kosten variieren stark, je nach dem, ob zum Beispiel eine Straßensperre gebraucht wird, die gesamte Baustelle umzäunt werden muss oder ob ein Aufenthaltsraum für die Bauarbeiter gestellt werden muss.
  • Müllentsorgung: Beim Hausbau fällt jede Menge Müll und Bauschutt an. Am einfachsten ist es, einen Mischmüllcontainer aufstellen und abholen zu lassen. Das kostet meist einen Pauschalbetrag, bei längerer Standdauer eine Miete und Entsorgungskosten nach Gewicht.
Rechenbeispiel
Baustrom    Pauschalkosten von 500 Euro, dazu kommt der Stromverbrauch von beispielsweise 1.000 Euro    1.500 Euro
Bauwasser    Pauschalgebühr von 200 Euro.    200 Euro
Baustelleneinrichtung    Zahlt die Baufirma   0 Euro
Müllentsorgung    Pauschalgebühr 150 Euro plus Miete von einem Euro pro Tag plus Müllentsorgung von 250 Euro pro Tonne. Bei vier Wochen Standzeit und 1,5 Tonnen Müll:    553 Euro
Gesamtkosten         2.253 Euro

Erdarbeiten, Tiefbau

Die Erdarbeiten sind üblicherweise nicht in den Baukosten eines Typenanbieters enthalten. Das liegt daran, dass die Kosten stark variieren können, und zwar vor allem in Abhängigkeit von den Bodeneigenschaften. Auch die Kapazitäten der umliegenden Deponien spielt eine Rolle. Denn muss überschüssiger Aushub weit entfernt entsorgt werden, weil die Deponien voll sind, erhöht das die Kosten erheblich.

Zu den Aufgaben des Tiefbauers gehören auch viele Arbeiten der Baustelleneinrichtung, etwa den Bau einer Grundstückseinfahrt oder eines Kranstellplatzes.

  • Baustelleneinrichtung: In vielen Fällen gehört die Baustelleneinrichtung zu den Aufgaben des Tiefbauers. Dazu gehören beispielsweise notwendige Absperrungen, eine Baustellentoilette oder der Bau einer Einfahrt und eines Kranstellplatzes.
  • Erdarbeiten: dazu gehören die Abtragung des Oberbodens und im Falle eines Kellers die Baugrube. Außerdem ggfs. der Bau einer Frostschutzschicht und des Fundaments aus verdichtungsfähigem Material.
  • Weitere Arbeiten: beispielsweise Kanalanschluss, Zisterne, Kontrollschacht, Oberflächengestaltung des Grundstücks.
Rechenbeispiel
Erdarbeiten    z.B. kleinen Hang ausgleichen, Frostschutz, kein Keller    20.000 Euro
Weitere Arbeiten    Regenwasserzisterne einbauen    3.500 Euro
Gesamtkosten         24.310 Euro

Baubegleitung und Energieberater

Es gibt mehrere Arten von Baubegleitung, die selten obligatorisch, meistens aber sinnvoll sind.

  • Gesamtbauleitung: manche Bundesländer verlangen einen Generalbauleiter, der den Überblick über alle Gewerke und alle beteiligten Firmen hat. Diese Aufgabe übernimmt üblicherweise der Architekt. Wer also mit einem Typenhausanbieter baut, sollte prüfen, ob ein Gesamtbauleiter gestellt wird. Andernfalls müssen sich Bauherren möglichst frühzeitig darum kümmern. In Frage kommen Architekten, Sachverständige oder Bauingenieure. Abgerechnet wird pauschal oder nach HOAI.
  • Baubegleitung: Bausachverständige kontrollieren den Baufortschritt im Auftrag des Bauherrn und suchen nach etwaigen Baumängeln. Abgerechnet wird meist nach Stundensatz, in einigen Fällen muss außerdem eine Verbandsmitgliedschaft für wenige Euro pro Jahr abgeschlossen werden.
  • Energieberater: bei einigen Förderungen ist die Beteiligung eines Energieberaters Pflicht. Ansonsten helfen sie, Dämm- und energetische Maßnahmen aufeinander abzustimmen und beantragen Fördergelder bei der KfW oder dem BAFA. Abgerechnet wird pauschal, die KfW übernimmt die Kosten zur Hälfte.
Rechenbeispiel für ein Haus mit Baukosten von 300.000 Euro
Gesamtbauleitung    Abrechnung nach HOAI    9.200 Euro
Baubegleitung    Verbandsmitgliedschaft von 50 Euro im Jahr, vier Besichtigungstermine bei einem Stundensatz von 250 Euro plus Kosten für Anfahrt und Dokumentation.     1.250 Euro
Energieberater    Pauschalbetrag von 5.000 Euro, von der KfW gibt es 2.500 zurück.    2.500 Euro
Gesamtkosten         12.950 Euro

Endreinigung

Im Optimalfall übernimmt die Baufirma die Endreinigung. Andernfalls muss sich der Bauherr selbst darum kümmern. Die Kosten variieren, abhängig von der Verschmutzung und der Größe des Hauses. Die Fensterreinigung ist mitunter aufwändiger, weshalb viele und große Fensterflächen die Endreinigung teurer machen.

Rechenbeispiel: 150 m² Wohnfläche
Endreinigung    5 Euro pro Quadratmeter, plus 4 Euro pro Quadratmeter Fensterfläche    830 Euro
Gesamtkosten         830 Euro

Außenanlagen

Zum Teil werden Außenanlagen von der Hausbaufirma mit angeboten, zumindest wenn es um einen Carport oder eine Garage geht. In anderen Fällen müssen sich Bauherren selbst darum kümmern. Die Planung und Umsetzung kann fünfstellige Eurobeträge kosten.

Rechenbeispiel: 600 m² Grundstück
Doppelgarage         15.000 Euro
Einfahrt pflastern    100 Euro pro Quadratmeter    6.000 Euro
Einfachen Garten anlegen    Rasen und einfache Bepflanzung    15.000 Euro
Gesamtkosten         36.000 Euro

Das Rechenbeispiel zusammengefasst

Im Beispiel geht es um ein Haus in Bayern mit 150 Quadratmetern Wohlfläche auf einem 600 Quadratmeter großen Grundstück. Das Grundstück kostete 200.000 Euro, das Haus 300.000 Euro, die Bauherren finanzieren das Haus mit einem Kredit über 400.000 Euro, den Rest bringen sie als Eigenkapital mit.

Neben den Preisen für Grundstück und Haus kommen folgende Nebenkosten zusammen:

Grundstück   200.000 Euro
Hausbau   300.000 Euro
Zwischensumme500.000 Euro
  
Maklerprovision    7.140 Euro
Notar- und Grundbuchgebühren    1.605 Euro
Grunderwerbsteuer    7.000 Euro
Dokumente    30 Euro
Bereitstellungszinsen    2.250 Euro
Öffentliche Erschließung    3.000 Euro
Kanalanschluss    1.302 Euro
Wasseranschluss    4.000 Euro
Stromanschluss    1.000 Euro
Internetanschluss    700 Euro
Architekt    5.175 Euro
Vermessung    3.000 Euro
Bodengutachten    1.000 Euro
Bauantrag    435 Euro
Bauherrenhaftpflicht    100 Euro
Unfallversicherung    125 Euro
Baustrom    1.500 Euro
Bauwasser    200 Euro
Müllentsorgung    553 Euro
Erdarbeiten    20.000 Euro
Zisterne    3.500 Euro
Gesamtbauleitung    9.200 Euro
Baubegleitung    1.250 Euro
Energieberater    2.500 Euro
Endreinigung    830 Euro
Außenanlagen    36.000 Euro
Zwischensumme113.395 Euro
  
Hauskosten gesamt    613.395 Euro

 

05.11.2021


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