Das Bodengutachten – Inhalte, Nutzen und Kosten

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Die geotechnische Untersuchung des Baugrunds gehört in jede seriöse Bauplanung. Wer ohne ein sogenanntes Baugrund- oder Bodengutachten baut, riskiert bei späteren Schäden hohe Folgekosten.

Bodengutachten, Baugrunduntersuchung, Erdbohrer auf Böcken, Foto: etfoto / stock.adobe.com
Für eine Bodengutachten werden Bodenproben entnommen und analysiert. Foto: etfoto / stock.adobe.com

Der Traum vom eigenen Haus beginnt für die meisten Bauherren mit der Suche nach einem geeigneten Grundstück. Ob Lage, Ausrichtung und Größe des Baulandes passen, kann man in der Regel auch als Laie abschätzen. Andere Fragen lassen sich auf Grundlage einfacher Beobachtung nicht beantworten:

  • Wie wird sich der Boden unter dem Gewicht des späteren Gebäudes verhalten?
  • Gibt es Grundwasservorkommen, die zusammen mit versickerndem Regenwasser gegen Kellerwände und Bodenplatte drücken werden?
  • Verbirgt der Baugrund Altlasten, welche die Bauarbeiten behindern oder gar die Gesundheit der späteren Bewohner gefährden könnten?

Da auch der Architekt nicht über genaue Kenntnis der Bodenbeschaffenheit verfügt, wird mit Zustimmung des Bauherren von einem Geologen oder geotechnischen Ingenieur ein sogenanntes Baugrundgutachten oder Bodengutachten eingeholt.

Die Risiken des Baugrunds

Bodengutachten, Abgesackte Straße, Foto: Tanja / stock.adobe.com
Das Bodengutachten soll vermeiden, dass so etwas passiert: Der Boden sackt ab und beschädigt Gebäude und Straßen. Foto: Tanja / stock.adobe.com

Für den Bauherren ist die Erforschung möglicher Wechselwirkungen des Baugrundes mit dem zukünftigen Gebäude extrem wichtig. Als „Lieferant“ des Baulandes ist er nämlich der vornehmliche Träger des Baugrundrisikos.

Werden die Eigenheiten des Bodenaufbaus bei der Baustellen- und Gebäudeplanung nicht angemessen berücksichtigt, drohen an seinem Haus kostspielige Folgeschäden wie z.B. Nässeschäden am Fundament, Gebäuderisse oder noch dramatischere Schäden durch unterschiedliches Setzungsverhalten des Bodens. Schon die Arbeit auf der Baustelle kann beeinträchtigt werden, wenn zum Beispiel Grundwasser in die Baugrube dringt. Werden Gebäude in der Nachbarschaft in Mitleidenschaft gezogen, kann der Bauherr dafür zur Verantwortung gezogen werden.

Die Baugrunduntersuchung und das daraus resultierende Gutachten sind für den Bauherren also ein wichtiges Mittel zur Reduzierung möglicher Risiken.

Die Inhalte des Baugrundgutachtens

Das Baugrundgutachten besteht aus einem sogenannten geotechnischen Bericht, der nach der der europaweit gültigen Norm Eurocode (EC) 7 angefertigt wird. Folgende Bestandteile sind obligatorisch:

  • Beschreibung der Bodenverhältnisse: Hier werden in Text, Profil und Schnitt die Ergebnisse der Recherchen und Bodenanalyse zusammengefasst. Ulrich Reisdorf, Diplom-Geologe und Geschäftsführer des geotechnischen Sachverständigenbüros terra system GmbH aus Lindlar bei Köln, zählt auf, was alles dazu gehört: „Da sind zunächst die Erkenntnisse aus den Probenentnahmen, die auf dem Grundstück mithilfe von Kleinrammbohrungen entnommen wurden, außerdem  Angaben zur Lagerungsdichte und natürlich Informationen zum Grundwasservorkommen, Hochwassergefährdung, Frosteinwirkungs- und Erdbebenzone sowie zu anderen Gefährdungspotenzialen.“
  • Der Gründungsvorschlag ist das Kernstück des Gutachtens und die aus der Bodenanalyse resultierende Empfehlung, wie das zukünftige Haus gegründet werden soll. Kann das Fundament mit einer tragenden Bodenplatte gelegt werden oder ist ein Streifen- oder gar Punktfundament nötig? Reisdorf: „Der Gründungsvorschlag muss dabei den Bodenverhältnissen technisch angemessen, aber auch wirtschaftlich vertretbar sein.“
  • Die Wassereinwirkungsklasse beschreibt das Maß an Feuchtigkeit, dem die erdberührenden Teile des Bauwerks später ausgesetzt sein werden. Diese Angabe ist Voraussetzung für die Berechnung einer angemessener Abdichtung von Keller oder Bodenplatte durch den Architekten.
  • Empfehlungen zum Bodenmanagement: Hier wird ausgeführt, wie viel Aushub beim Erstellen der Baugrube anfällt und ob dieser Aushub auf dem Grundstück verdichtet bzw. z.B. zur Gartengestaltung weiterverwendet werden kann. Muss ein Teil des Aushubs entsorgt werden, führt der Geotechniker zusätzlich eine chemische Analyse durch. Diese entscheidet, auf welcher Deponie der Aushub entsorgt werden kann.“

Der hydrologische Bericht

Häufig ist neben dem geotechnischen Bericht auch noch ein hydrologischer Bericht erforderlich. Reisdorf: „Dies ist der Fall, wenn im Bebauungsplan zum Ableiten von Regenwasser keine Anschlusspflicht verzeichnet ist. Das Regenwasser muss dann nicht gebührenpflichtig dem Kanal zugeführt werden, sondern kann auf dem Grundstück versickert werden kann.“ Der Geotechniker untersucht dann die Durchlässigkeit des Bodens, spricht eine Empfehlung zur Erstellung einer Mulde oder Rigole aus und berechnet die dafür angemessene Größe.

Bodengutachten, Baugrunduntersuchung, abgestecktes Neubaugrundstück, Foto: johannes86 / stock.adobe.com
Sieht doch alles gut aus! Ob das wirklich so ist, zeigt erst ein Bodengutachten. Foto: johannes86 / stock.adobe.com

Ist das Bodengutachten Pflicht?

Zwar muss im Allgemeinen für jedes Gebäude im Rahmen des Bauantrags ein Nachweis der Standsicherheit erbracht werden, eine allgemeine bauordungsrechtliche Pflicht zur Durchführung einer geologischen Baugrunduntersuchung besteht für einfache Wohngebäude auf Böden unkomplizierter geotechnischer Kategorie aber nicht. Nach Schätzung Reisdorfs werden dennoch mittlerweile rund 70% der der Ein- oder Zweifamilienhäuser mit Bodengutachten gebaut. „Nur wenige Bauherren riskieren freiwillig höhere Baukosten, längere Bauzeiten oder spätere Gebäudeschäden, weil die Bodenverhältnisse vorher nicht hinreichend bekannt waren.“

Pflichtmäßig vorgelegt werden muss ein Baugrundgutachten, wenn es die lokale Bauaufsichtsbehörde fordert. Im Begleittext des Bebauungsplan ist dann ein entsprechender Hinweis vermerkt. Reisdorf: „Grund dafür kann sein, dass der Baubehörde bereits Hinweise auf besondere Bodenverhältnisse vorliegen.“

Problematische Böden rechtzeitig erkennen

Manchmal wird im Bebauungsplan ein Bodengutachten aber auch lediglich empfohlen, nicht verlangt. Dann rät Reisdorf, bei der zuständigen Behörde vorab Informationen über eventuell bekannte Belastungen des Baugrunds einzuholen. „Man kann auch ruhig mal spazieren gehen rund um das Grundstück und schauen, ob die Nachbargebäude Gebäuderisse aufweisen oder ob irgendwo abgesackte Flächen oder Wege erkennbar sind.“

Unerlässlich ist das Bodengutachten z.B. in steiler Hanglage oder bei bekanntem Grundwasservorkommen im Boden. Wer ein Haus ohne Keller baut und glaubt, ein Bodengutachten sei deshalb überflüssig, liegt falsch. Reisdorf: „Natürlich hat man ohne Keller weniger Probleme mit Grundwasser, aber dafür sind die oberen Bodenschichten zumeist weicher. Für die Gründung des Hauses schafft das andere Probleme.“

Dass auf die Durchführung einer Baugrunduntersuchung generell nie verzichtet werden sollte, wissen übrigens auch die meisten Hausanbieter und machen sie zum obligatorischen Bestandteil ihrer vertraglichen Vereinbarung mit dem Bauherren.

Bodengutachten, Baugrunduntersuchung, Foto: etfoto / stock.adobe.com
Für ein Bodengutachten reichen wenige kleine Bohrungen, bei denen aus mehreren Meter Tiefe Bodenproben entnommen werden. Foto: etfoto / stock.adobe.com

Bauen auf Altlast

Ist das Bauland kein natürlich gewachsener Boden sondern eine Überschüttung von Trümmern oder einer ehemaligen Deponie, ist die Bodenqualität mitunter unregelmäßig und der Baugrund weniger tragfähig. Dann sind oft Maßnahmen zur Bodenverbesserung notwendig. Auch dass sich ein Baugrund als kontaminiert herausstellt, kann in seltenen Fällen vorkommen. Reisdorf: „Dann muss der Boden meist großflächig ausgehoben werden oder weitere Maßnahmen wie z.B. Gasdrainagen eingeplant werden.“

Besteht die Sorge, dass schwieriger Baugrund die Baukosten in die Höhe treiben könnte – je nach Gründungsart können das schnell 20.000-40.000 Euro Mehrkosten sein – lohnt es sich, den Geologen noch vor dem Kauf des Grundstücks zu konsultieren. Manche Büros bieten für solche Fälle eine Mini-Version des Bodengutachtens an, z.B. mit nur zwei Bohrungen statt vier. „Bestätigt sich die Befürchtung hinsichtlich des Baugrunds, kann man beim Preis rechtzeitig verhandeln,“ so Reisdorf.

Bauen ohne Gutachten: Wer haftet im Schadensfall?

Die Beurteilung des Baugrunds gehört in den Bereich der Grundlagenermittlung durch den planenden Architekten. Holt dieser nicht wie vorgesehen das Bodengutachten eines Geotechnikers ein, weil er glaubt, den Baugrund selbst hinreichend einschätzen zu können, und setzt er den Bauherren über mögliche Konsequenzen nicht in Kenntnis, kann er zivilrechtlich für Schäden, die durch den ungeprüften Baugrund verursacht werden, haftbar gemacht werden.

Drängt aber der Bauherr den Architekten z.B. aus Kosten- oder Zeitgründen zum Verzicht auf eine Baugrunduntersuchung, haftet der Bauherr selbst für alle damit verbundenen Risiken Reisdorf „Wenn das Bauprojekt tatsächlich entgegen jeder Empfehlung ohne vorherige Baugrunduntersuchung durchgeführt wird, sollte unbedingt vorher schriftlich festgehalten werden, wer dafür die Verantwortung übernimmt.“

Kosten für das Baugrundgutachten

Wie bei den Grundstückspreisen herrscht auch beim Baugrundachten ein großes regionales Gefälle. Je nach Region können für einen geotechnischen Bericht zwischen 650 und 2.400 Euro netto aufgerufen werden. Reisdorf rät, sich für eine vernünftige Leistung am Mittelfeld zu orientieren, also zwischen 900 und 1.400 Euro. „Was deutlich darunter liegt, hat meist einen Haken.“ Für einen hydrologischen Bericht sollte man 400-600 Euro kalkulieren, für eine chemische Analyse des Aushubs 300-400 Euro.

Häufig arbeiten Architekten und Hausanbieter mit einem geotechnischen Büro ihres Vertrauens zusammen, der Bauherr kann also ihrer Empfehlung folgen. Liegt ein besonders problematischer Baugrund vor, kann es sich lohnen, einen Geotechniker aus der Region zu beauftragen. Im Bedarfsfall kann dieser auch mehrmals zum Ortstermin auf der Baustelle erscheinen, ohne dass die Anfahrtskosten das Budget sprengen.

Bei der freien Suche sollte man darauf achten, dass der spätere Unterzeichner des geotechnischen Berichtes tatsächlich geprüfter Geologe, Geowissenschaftler oder Bauingenieur mit Fachrichtung Geotechnik ist. Auch Mitgliedschaften in Berufsverbänden wie dem Berufsverband deutscher Geowissenschaftler (BDG) und Zertifizierungen durch diese Verbände sind Qualitätshinweise.

30.07.2021


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