Die HOAI und ihre Leistungsphasen: So berechnet der Architekt sein Honorar

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Architekten und ihre Auftraggeber können das Honorar frei verhandeln. Eine Grundlage kann jedoch die Honorarordnung für Architektenleistungen (HOAI) sein, die früher verpflichtend war. Für Bauherren bedeutet die Honorarordnung, relativ sicher kalkulieren zu können.

Achtung

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat die Mindest- und Höchstsätze der HOAI gekippt. Die Regelung bleibt bestehen, allerdings kann sich bei neuen Verträgen keine Vertragspartei mehr auf den Mindest- oder den Höchstsatz berufen. Seit 2021 gilt das neue Gesetz, das der Honorarordnung lediglich Orientierungshilfe zuschreibt. Alte Verträge auf Basis des alten Gesetzes bleiben allerdings gültig.

Architekt, HOAI Leistungsphasen, Architekt plant ein Gebäude, Foto: tetmc / iStock
Der Architekt plant individuelle Häuser. Das Honorar ist dagegen nicht individuell verhandelbar sondern wird auf Basis fester Regeln berechnet. Foto: tetmc / iStock

Als Berater des Bauherrn hat der Architekt viele Aufgaben, die im Architektenvertrag genau niedergeschrieben werden. Dabei können Auftraggeber leicht die Übersicht verlieren. Damit beide Parteien relativ sicher kalkulieren können – aber gleichzeitig bei Mehraufwand nicht mit zu niedrigen Pauschalbeträgen zurechtkommen müssen, können sich Architekt und Auftraggeber auf eine Abrechnung nach der Honorarordnung für Architektenleistungen (HOAI) einigen. Diese gibt weitestgehend vor, wie hoch das Honorar sein darf. Die HOAI kann auch als Orientierung für Pauschalhonorare herangezogen werden. So können Bauherren grob kalkulieren, wie viel ein Architekt kostet – schon vor dem ersten Gespräch.

Das Nettohonorar wird auf Basis von vier Größen errechnet:

  • Den Baukosten.
  • Dem Schwierigkeitsgrad des Bauprojektes. Es gibt fünf Schwierigkeitsstufen, beziehungsweise Honorarzonen.
  • Dem Umfang der erbrachten Leistungen, eingeteilt in neun Leistungsphasen.

Das heißt: Je teurer ein Bauwerk, je umfangreicher die Leistungen und je komplizierter ein Projekt, desto teurer wird die Architektenrechnung. Ausgangspunkt der Berechnung des Architektenhonorars sind die Baukosten. Diese fallen je nach Honorarzone etwas höher oder niedriger aus. Je nachdem, wie viele Leistungsphasen ein Architekt erfüllt, darf er das gesamte Honorar oder nur einen Teil davon berechnen.

Link-Tipp

Die Tabelle der Honorarzonen und Honorarsätze ist im Gesetz, also der HOAI unter § 35 vermerkt:

Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI); § 35 Honorare für Grundleistungen bei Gebäuden und Innenräumen.

Was sich hinter den Basisgrößen der Rechnung verbirgt

HOAI Leistungsphasen, Architekt auf der Baustelle mit Laptop und Bauplänen, Foto: JPWALLET / iStock
Zu den Arbeiten eines Architekten gehört auch, einen Bau zu begleiten und die Bauherren zu beraten. Foto: JPWALLET / iStock

Was sich hinter den Basisgrößen der Rechnung verbirgt

Die Baukosten eines Gebäudes sind keine Verhandlungsgröße, sondern die tatsächlich anfallenden Bauwerkskosten, die durch die Vergabe einzelner Arbeiten entstehen. Kosten rund um das Bauwerk, etwa Erdarbeiten oder Bad und Küche zählen nicht dazu. Wenn sich der Bauherr für Details entscheidet, die die Baukosten erhöhen, steigt automatisch auch das Honorar des Architekten. Wenn also eine zusätzliche Gaube eingeplant wird oder die Außenmaße verändert werden.

Achtung

Bauherren sollten möglichst eine Baukostenobergrenze vereinbaren. Dadurch sind dann nicht nur die Baukosten, sondern auch das Honorar des Architekten gedeckelt. Diese Deckelung bezieht sich allerdings nur auf das vertraglich vereinbarte Bauprojekt - beispielsweise ein Einfamilienhaus mit 160 Quadratmeter Wohnfläche. Wird daraus ein Doppelhaus mit insgesamt 300 Quadratmetern Wohnfläche, wird ein neuer Vertrag benötigt.

Ein Bauprojekt wird nach bestimmten Kriterien in eine von fünf Honorarzonen eingeordnet. Darin fließen die planerischen Anforderungen an die Einbindung eines Gebäudes in die Umgebung, die Anzahl der Funktionsbereiche wie Zimmer, Küche oder Nassräume, die Anforderungen an die Gestaltung, die Konstruktion, die technische Ausstattung und der Umfang des Innenausbaus ein. Gebäude der niedrigsten Honorarzone I, also jene mit sehr geringen Planungsanforderungen, besitzen beispielsweise nur einen einzigen Funktionsbereich, was etwa bei einer Garage der Fall ist. Ein Einfamilienhaus  verfügt über mehrere einfache Funktionsbereiche und fällt üblicherweise in die Honorarzonen III oder IV.

Der Bauherr kann den Architekten mit neun Leistungsphasen beauftragen. Jeder Phase ist ein gewisser Prozentwert zugeteilt, der sich auf das mögliche Gesamthonorar bezieht, das dem Architekten dann zusteht, wenn er für alle neun Phasen verantwortlich ist.

Das sind die neun Leistungsphasen der HOAI

Wer eine Komplettbetreuung von der ersten Planung bis zum fertigen Bauwerk möchte, beauftragt den Architekten mit allen Leistungsphasen. Wer keine Komplettbetreuung möchte, kann sich aber auch einzelne Phasen aussuchen. Allerdings ist es in den meisten Fällen wenig sinnvoll, beispielsweise die Bauüberwachung wegzulassen, um das Architektenhonorar zu senken. Denn lässt der Bauherr einzelne Leistungsphasen weg, stellt sich die Frage, wer diese Leistung stattdessen erbringt. Denkbar wäre beispielsweise, einen Architekten das Gebäude planen zu lassen, den eigentlichen Bau dann aber von einem anderen Partner durchführen zu lassen.

Phase 1: die Grundlagenermittlung

In der ersten Leistungsphase werden die Vorstellungen des Bauherrn zu Nutzungsanforderungen, Bauqualitäten und dem finanziellen Rahmen besprochen. Der Architekt berät zum gesamten Leistungsbedarf und welche Fachplaner – dabei handelt es sich je nach Bauaufgabe um Statiker, Geologen, Landschaftsarchitekten oder Denkmalschützer - einbezogen werden können.

Das Honorar beträgt hierfür laut HOAI zwei Prozent.

Phase 2: die Vorplanung

In dieser Leistungsphase  werden die ermittelten Grundlagen analysiert und ein Zielkatalog erstellt. In ständigem Austausch entstehen erste Planskizzen des Hauses, aber auch alternative Lösungen. Mit diesen Unterlagen werden erste Verhandlungen mit Behörden zur Genehmigungsfähigkeit aufgenommen. Je nachdem, ob Bauherr und Architekt in der Umsetzung der Vorstellungen übereinkommen, kann bereits eine vage Kostenschätzung erfolgen.

Der Anteil der Kosten beträgt sieben Prozent.

Phase 3: die Entwurfsplanung

In der Entwurfsplanung als dritter Leistungsphase erfolgt die Erarbeitung des Planungskonzepts. Die Vorstellungen des Bauherrn zu Gestalt und Funktion werden durch das technische und ökonomische Know-how des Architekten zu einem Entwurf verarbeitet. Auch die Leistungen anderer fachlicher Beteiligter - beispielsweise eines Statikers - fließen ein. Es folgen Entwurfszeichnungen und eine Objektbeschreibung. Nun wird mit der Kostenberechnung des Architekten auch der finanzielle Bedarf konkreter.

Die Entwurfsplanung macht 15 Prozent aus.

Phase 4: die Genehmigungsplanung

Die Entwurfsunterlagen werden in der vierten Leistungsphase aufgearbeitet und ergänzt. Mit der Unterschrift des Bauherrn kann der Architekt sie nun für erforderliche Genehmigungen und Zustimmungen bei Behörden einreichen und gegebenenfalls Verhandlungen führen.

Hierfür werden gemäß HOAI drei Prozent berechnet.

Phase 5: Die Ausführungsplanung

Die fünfte Leistungsphase bereitet die Bauausführung vor. Der Architekt konkretisiert die Resultate der beiden vorangegangen Leistungsphasen zu einer ausführungsreifen Lösung. Dies wird zeichnerisch bis hin zu Baudetails dargestellt und um Angaben für Handwerker und Baufirmen ergänzt.

Mit 25 Prozent ist die Ausführungsplanung der zweitgrößte Posten.

Phase 6: die Vorbereitung der Vergabe

Anhand der detaillierten Planungen kann nun mit der Ausschreibung der Bauleistungen begonnen werden. Die sechste Leistungsphase beinhaltet für den Architekten die Ermittlung und Zusammenstellung der für den Bau benötigten Mengen an Material und Bauleistungen. So kann eine möglichst genaue Leistungsbeschreibung mit Leistungsverzeichnissen erstellt werden, die mit den anderen an der Planung Beteiligten abgestimmt wird.

Hierfür fallen laut HOAI zehn Prozent an.

Phase 7: Mitwirkung bei der Vergabe

Der Architekt verschickt die Leistungsverzeichnisse an Baufirmen und Handwerker und holt deren Angebote ein. Er prüft und wertet sie nach bestem Fachwissen aus und bespricht sie mit dem Bauherrn. Die Entscheidung zur Vergabe der Leistungen liegt beim Bauherrn, der letztlich auch den Vertrag mit Bauunternehmen oder Handwerkern abschließt.

Für diese Aufgabe stellt der Architekt gemäß HOAI vier Prozent des Gesamthonorars in Rechnung.

Phase 8: Bauüberwachung und Dokumentation

Mit der achten Leistungsphase beginnt die eigentliche Bauphase. Der Architekt sorgt als Bauleiter dafür, dass die Bauausführungen gemäß Baugenehmigung, Ausführungsplänen und Leistungsbeschreibung realisiert werden. Außerdem achtet er auf die Einhaltung des Terminplans, denn Bauverzögerungen können teuer werden. Zusammen mit dem Bauherrn erfolgt die Abnahme der Bauleistungen vor Ort. Werden Mängel entdeckt, überwacht der Architekt anschließend die Beseitigung durch den Unternehmer und stellt die Gewährleistungsfristen aller Firmen zusammen. Der Bauherr erhält alle relevanten Baupläne und Detailzeichnungen.

Diese umfangreichen Architektenleistungen machen laut HOAI 32 Prozent aus – der größte Anteil der Architektenrechnung.

Phase 9: Objektbetreuung

In der letzten Leistungsphase geht es um das fertige Bauobjekt. Vor Ablauf der Verjährungsfrist der Gewährleistungsansprüche findet eine Objektbegehung statt, um etwaige Mängel festzustellen. So kann eine Mängelbeseitigung des bauausführenden Unternehmens erwirkt werden.

Die letzte Phase wird mit zwei Prozent berechnet.

HOAI Leistungsphasen, Architekt an seinem Schreibtisch mit Unterlagen, Plänen und Laptop, Foto: Geber86 / iStock
Das Honorar des Architekten ist keine Phantasiesumme sondern wird nach bestimmten Regeln errechnet. Foto: Geber86 / iStock

So wird das Architektenhonorar berechnet

Das Architektenhonorar errechnet sich aus der Bausumme. Die HOAI schlägt dabei bestimmte Basisgrößen in einer Tabelle vor, abhängig von der Honorarzone. Liegt die Bausumme beispielsweise bei exakt 300.000 Euro, beträgt das Honorar laut HOAI-Tabelle 39.981 Euro plus Mehrwertsteuer. Sofern der Architekt für alle neun Stufen beauftragt war, könnte er sich mit seinem Auftraggeber auf diese Summe einigen – oder eine andere Summe ausmachen.

Nimmt ein Bauherrn alle neun Leistungsphasen in Anspruch, beträgt das Bruttohonorar für den Architekten etwa 15 Prozent der Bausumme. Wer vorab recherchieren möchte, was ein Hausbau möglicherweise kostet, sollte beachten, das im Gesetz die Honorarwerte ohne Mehrwertsteuer angegeben sind.

Achtung

Auch bei einem Fertig- oder Typenhaus entstehen durch die Planung, Organisation und Baubetreuung Kosten. Diese werden allerdings nicht extra im Angebot der Bauunternehmen aufgeführt. Wer ein vergleichbares Haus beim Typenhaushersteller statt beim Architekten bestellt, spart nicht automatisch das Architektenhonorar. Der Hersteller beschäftigt ebenfalls Architekten, die zwar nicht nach HOAI bezahlt werden. Doch die Planungskosten fließen natürlich in den Preis des Herstellers mit ein.

 

Die Honorarschlussrechnung

Am Ende stellt der Architekt seine Rechnung für die erbrachte Leistung. Laut HOAI muss es sich dabei um eine prüffähige Honorarschlussrechnung handeln. Das bedeutet, dass alle Daten, die notwendig sind, um die Leistung abzurechnen, auch auf der Rechnung aufgeführt sein müssen. Dazu gehören:

  • der Rechnungsbetrag an sich
  • die Leistungen und die dazugehörigen Leistungsphasen
  • die Honorarzone

Für den Bauherrn sollte diese Rechnung allerdings keine Überraschung sein. Ziel der HOAI ist ja unter Anderem, die Kosten eines Architekten von Beginn an transparent zu machen. Das würden die Parteien allerdings auch erreichen, wenn sie von vorneherein einfach eine bestimmte Pauschalsumme vereinbaren.


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21 Kommentare

Stevie am 24.07.2021 13:53

Hallo Zusammen,

Wir haben ein Haus gekauft und würden gerne 2 Etagen umbauen. Der Architekt war vor Ort und wir haben einige Dinge besprochen. Jetzt hat er mich angeschrieben und möchte mit mir das Honorar fixieren 85,-€ pro Stunde. Ich habe bisher noch keinen Kostenvoranschlag gesehen. Ist das üblich das ich was vereinbare ohne genau zu wissen wie lange was dauert und keinen Kostenvoranschlag erhalte?

Vielen Dank

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Redaktion bauen.de am 26.07.2021 14:43

Hallo Stevie,

wir haben bisher nicht gehört, dass Architekten für Planungsaufgaben nach Stunden abrechnen. Allerdings haben wir leider auch keinen Überblick, was üblich ist und was nicht. Bis Anfang das Jahres mussten Architekten nach HOAI abrechnen, das ist nun nicht mehr der Fall, sämtliche Verträge können frei verhandelt werden. Ein Stundenhonorar ist für Sie natürlich wenig transparent und schwer überschaubar. Sprechen Sie das doch beim Architekten mal an, vielleicht gibt es hier eine Möglichkeit. Andernfalls können Sie natürlich auf einer Abrechnung nach HOAI bestehen und sich einen anderen Architekten suchen, wenn der sich nicht drauf einlässt.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Kathrin Richter am 14.07.2021 13:43

Guten Tag,

wir möchten ein landwirtschaftliches Gebäude ausbauen, ca. 200 m² (EG und OG), ein 90m² sind bereits modernisiert.

Wir haben 2 Angebote von Architekten, einmal regional, einmal digital, der Preisunterschied liegt bei ganzen 2000€.

Der digitale Architekt, der nicht einmal vor Ort kommen möchte, verlangt die erste Rechnung 6500€ Phase 1-3 als Vorauszahlung. Das kann doch nicht normal sein? Laut allen Artikeln im Netz erfolgt die Abrechnung nach erbrachter Leistung gegen prüffähige Rechnung.

Wie ist genaue Rechtslage? Ich werde natürlich keine 6500€ an eine fremde Firma irgendwo in Deutschland zahlen, nur weil sie angeblich schneller digital / remote arbeitet. Wir waren von Anfang an Skeptisch, wurden aber durch zuverlässige Telefonate und Erledigung im Vergleich zum regionalen Architekt bisher zu 100% zufrieden gestellt.

Ich verstehe auch nicht, wie sich die Kosten des fixen Angebotes Architekt an den Baukosten orientieren sollen, wenn ich genau diese ja erst im Rahmen der Architektenleistung durch reale Angebot Baufirmen für die Baukostenschätzung und die Bank Finanzierung erfassen lasse.

Besten Dank für Ihre Hilfe / Tipps / Erfahrung!

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 16.07.2021 08:03

Hallo Frau Richter,

die HOAI ist nicht mehr bindend, dient lediglich der Orientierung, Architekt und Kunde können Honorar und Zahlungsweise individuell vereinbaren. Insofern ist auch eine Vorauszahlung legitim - allerdings unseres Wissens nach tatsächlich nicht üblich. Außerdem vergeht zwischen Phase 2 und 3 üblicherweise relativ viel Zeit, weil ja zunächst die Grundlagen ermittelt werden müssen und dann die genauere Planung inklusive Statik usw. Das Risiko tragen dann natürlich Sie. Insofern müssen Sie sich auch nicht darauf einlassen und können versuchen, andere Konditionen auszuhandeln.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Tuki am 23.06.2021 10:36

Hallo,

ich muss für ein Gewerbe einen Nutzungsänderungsantrag bei der Stadt stellen. Können Sie mir da folgende Fragen beantworten:

Es war vorher ein Büroraum und soll jetzt ein Barbier werden. Wie arbeitet ein Architekt an so einer Sache und mit wie viel kann ich ungefähr rechnen?

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 25.06.2021 08:53

Hallo Tuki,

wenn es nur um den Antrag geht, wäre das die Phase 4, die Kosten würden sich dementsprechend berechnen, sofern der Vertrag nach HOAI geschlossen wird. Der Architekt würde dann alle notwendigen unterlagen zusammentragen und den Antrag einreichen.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Isabella am 22.06.2021 13:22

Guten Tag, könnten Sie mir sagen was mich ein Bauplaner/Architekt kosten würde wenn ich ein altes Haus renovieren/sanieren möchte? Bauvolumen ca. 250.000 Euro.

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 25.06.2021 08:22

Hallo Isabella,

mehr, als wir im Text dazu schreiben, können wir leider nicht sagen. Für konkrete Angebote müssten Sie sich an Architekturbüros wenden.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

SWi am 10.05.2021 13:10

Hallo,

für ein Bauvorhaben erfolgte bisher die Abrechnung bis zur Leistungsphase 3. Bei den anrechenbaren Kosten wurden die Kosten für Haustechnik (KG 400) mit der 25% Regelung in Ansatz gebracht. Damit ergab sich dann der Wert für die anrechenbaren Kosten für die Abrechnung nach § 35-Gebäudeplanung. Zusätzlich wurde aber nochmal die KG 400 in voller Höhe angesetzt bei der Abrechnung nach § 56 -technische Ausrüstung. Ist das korrekt?

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 18.05.2021 15:36

Hallo SWi,

eine Abrechnung nach §56 ist nur möglich, wenn der Auftragnehmer auch für entsprechende Arbeiten beauftragt wurde und er diese geleistet hat. In diesem Fall handelt es sich ja um die Fachplanung beispielsweise einer Wärmeversorgungsanlage. Ob das bei Ihnen der Fall ist, können wir nicht sagen, bei einem normalen Einfamilienhaus normalerweise aber nicht. Es erscheint uns außerdem seltsam, dass bestimmte Kosten zum Teil doppelt als Abrechnungsgrundlage herangezogen werden. Evtl. sollten Sie Vertrag und Rechnung prüfen lassen. Wir können und dürfen leider keine Rechtsberatung leisten.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Ev222 am 15.04.2021 17:21

Hallo,

Ich hätte eine Frage bzgl. der Kosten die uns für die Leistungsphasen 1 bis 4 in Rechnung gestellt werden können.

Wir haben mit unserer Architektin einen Vertrag auf Basis der HOAI abgeschlossen. Beim Bauvorhaben handelt es sich im um die Aufstockung einer bestehenden Garage.

Von Anfang an war für uns klar, dass wir ein bestimmtes Budget zur Verfügung haben und haben dies auch entsprechend artikuliert, die erste Planung hat dieses Budget aber absolut übertroffen, was wir bei der Einholung von den ersten Angeboten feststellen mussten. Darauf haben wir unsere Architektin darum gebeten, das Bauvorhaben zu verkleinern, dazu bekamen wir auch einen Entwurf, auf dessen Basis wir wieder Angebote einholten. Hier konnten wir nun auch unseren Budgetrahmen einhalten. Dazwischen bekamen wir eine Abschlagsrechnung für Leistungsphase 1-3. Hier hat sie ihr Honorar auf Basis der für uns unerschwinglich ersten Variante angesetzt (was dem Doppelten unseres Budgets entspricht). Hier haben wir noch brav bezahlt, da wir dachten - o.k. Eine Rückrechnung auf die kleine Variante wird sie bestimmt noch durchführen. In der Zwischenzeit sind wir in der Genehmigungsphase angekommen, hier haben wir eine Rechnung erhalten die auf Stundenbasis erstellt wurde und sich nicht mehr an der HOAI orientierte und doppelt so hoch ausfällt, als wenn wir mit den 3% aus der HOAI rechnen würden.

Nun fragen wir uns- darf sie das machen, ist das Rechtens? Als Orientierung wir zahlen nun für die Leistungsphasen 1 bis 4 so viel, was 11% unserer Baukasten ausmachen werden.

Vielen Dank schon im Voraus!

Schöne Grüße

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 16.04.2021 10:05

Hallo Ev222,

das hört sich tatsächlich sehr hoch an. Entscheidend ist sicherlich der Vertrag. Leider können wir nichts dazu sagen, weil wir erstens den Vertrag nicht kennen, zweitens ohnehin keine Rechtsberatung leisten können oder dürfen.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

peters am 15.03.2021 16:09

Hallo,

ich plane einen Hausbau (Holzrahmenbau) und möchte möglichst viele Leistungsphasen selbst erbringen.

Dazu habe ich folgende Frage: Gibt es Leistungsphasen oder Teile davon die unabdingbar nur durch einen Architekten / Bauing. / Statiker erstellt werden müssen?

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 18.03.2021 14:24

Hallo peters,

Leistungsphase 4, die Genehmigungsplanung muss zwingend von einer bauvorlageberechtigen Person gemacht werden, das ist in den meisten Fällen ein Architekt oder Bauingenieur. Alles andere hängt von Ihrem Fachwissen ab. Ein Architekt wird aber sicherlich nur fachgerecht ausgeführte Vor- und Entwurfsplanungen akzeptieren, wenn er auf Basis dieser einen Bauantrag erstellen soll. Und ohne Fachkenntnisse dürfte ein Laie mit der Ausführungsplanung überfordert sein. Die Arbeiten von Bodengutachtern, Vermessern, Statikern usw. sind auch nichts für Laien, allerdings wird der Architekt diese Arbeiten selbst extern vergeben, sofern zB. kein Statiker mit im Büro sitzt und das wiederum können Bauherren auch selbst machen. Ob ein Bauherr Leistungsphase 8 selbst übernehmen kann, hängt auch vom Bundesland, bzw. der Gemeinde ab. Zum Teil wird ein Gesamtbauleiter gefordert, der für diese Aufgabe qualifiziert sein muss.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Carolina am 15.03.2021 15:47

Guten Morgen, welche Leistungsphase sollte ich in meinem Lebenslauf erwähnen, wenn ich Erfahrung mit Bauantrag (Plänen und Formularen) habe, zusätzlich zum Studium des Geländes und der Erstellung der ersten Diagramme, die mit dem Kunden besprochen werden sollen?

Freundliche Grüße,

Carolina

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 18.03.2021 14:16

Hallo Carolina,

leider können wir keine Berufs- oder Bewerbungsberatung leisten, dafür fehlt uns das nötige Fachwissen.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

die Redaktion

Jiggler am 07.03.2021 12:50

Hallo, mein Frage wurde bereits von Lindrai und Bernd gestellt, aber aus meiner Sicht leider widersprüchlich beantwortet. Zum Zeitpunkt der Schlussrechnung des Architekten liegen ja alle tatsächlich angefallenen anrechenbare Kosten vor. Diese tatsächlichen anrechenbaren Kosten werden in sehr vielen Fällen ja davon abweichen zu dem Stand der Kostenschätzung/des Angebots des Architekten welche zu Beginn des Bauprojektes ermittelt werden. Daher hier nochmal die Frage: Darf der Architekt in seiner Schlussrechnung für die anrechenbaren Herstellkosten den Kostenstand zu Beginn des Bauprojektes nehmen (A) oder muss seine Schlussrechnung auf Basis der finalen, tatsächlich angefallenen Herstellkosten nach Abschluss des Bauprojektes (B) erfolgen? Ist es (A) oder (B)? Vielen Dank

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 11.03.2021 10:53

Hallo Jiggler,

nein, beide Antworten sind richtig, sagen auch das Gleiche aus und ergänzen sich in Details.

Zunächst aber der Hinweis, dass die HOAI nicht mehr bindend ist und Architekten und Bauherren das Honorar frei verhandeln können.

Maßgeblich sind für die HOAI wie gesagt die tatsächlich anfallenden Baukosten ohne Umsatzsteuer, Gebühren, Honorare für Leistungen Dritter, Skontonachlässe usw. Wie diese Kosten ermitteln werden, regelt die DIN 276. Die sogenannte Kostenberechnung ist nach HOAI Teil der Entwurfsplanung. Man geht davon aus, dass die tatsächlichen Kosten um bis zu 20 Prozent abweichen können.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Schwarzuhu am 24.02.2021 16:22

Hallo, ich bin Planer für die Inneneinrichtung von Leitzentralen, z.B. für Energieversorger. In einem Vertrag ist der §33 vereinbart, der andere Fachplanungen zur Honorarfindung berücksichtigt. Meiner Ansicht nach gehören die Planung der Bauhülle und die des Leitsystem dazu. Die Bauhülle deswegen, weil deren Eigenschaften (Fenstergliederung, Säulen etc.) wesentlichen Einfluss auf die Innenraumgestaltung hatte. Die Einplanung der Geräte des Leitsystems und deren ergonomische Funktionen in die Bauhülle waren ebenso eine wesentliche Aufgabenstellung. Können diese Planungsleistungen zur Honorarfindung herangezogen werden?

Danke

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 01.03.2021 12:39

Hallo Schwarzuhu,

wir richten uns an private Bauherren. Solche Spezialfälle wie von Ihnen geschildert, können wir leider nicht beantworten. Da fehlt uns das Wissen und die Erfahrung.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Mirjam am 20.02.2021 14:38

Hallo,

werden die Honorarkosten von Leistungsphase 5-9 von den Nettobaukosten vor oder nach Skontierung der einzelnen Gewerke berechnet?

Vielen Dan für eure Hilfe

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 22.02.2021 11:53

Hallo Mirjam,

die HOAI richtet sich üblicherweise nach den anrechenbaren Baukosten. Preisnachlässe werden üblicherweise nicht eingerechnet. Allerdings ist das Honorar des Architekten ja frei verhandelbar.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Lindrai am 31.01.2021 16:40

Hallo

Frag: Wird das Architektenhonrar von der geschätzten Bausumme oder von den tatsächlich entstandenen Baukosten abgerechnet?

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 01.02.2021 12:27

Hallo Lindrai,

das Honorar wird anhand der tatsächlich anfallenden, anrechenbaren Kosten errechnet. Das sind einfach gesagt Konstruktionskosten, keine Kosten für Erdarbeiten oder die Innenausstattung. Nachdem die HOAI aber nicht mehr Pflicht ist, können sich Architekten und Auftraggeber auch auf etwas anderes einigen.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Hap am 21.01.2021 18:29

Hallo,

ich möchte mein Dachgeschoss ausbauen - Dachgaube + Dämmung. Welche Honorarzone wird zur Berechnung herangezogen?

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 25.01.2021 16:32

Hallo Hap,

vermutlich Honorarzone II, das kommt aber auf die Details an. Besprechen Sie das am besten mit Ihrem Architekten. Wir können da keine genaue Antwort geben.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Walle2 am 27.10.2020 08:06

Hallo, ist es korrekt, dass bei jeder Abrechnung des Architekten 1,5% Nebenkosten des Nettobetrages berechnet werden?

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 30.10.2020 11:24

Hallo Walle2,

korrekt ist, dass der Architekt Nebenkosten berechnen darf. Entweder pauschal oder nach Einzelabrechnung. Wie abgerechnet wird, muss im Vertrag geregelt sein. Sollten Sie die Richtigkeit der Abrechnung anzweifeln oder sie als zu hoch empfinden, sollten Sie zunächst das Gespräch mit dem Architekten suchen und dann gegebenenfalls mit einem Anwalt sprechen.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Itsug70 am 11.09.2020 19:26

Wir bekommen gebrauchte Bürocontainer geschenkt. Diese wollen wir auf unserem Grundstück als Nebengebäude nutzen (Lager für Gartengeräte etc.) uns müssen einen Bauantrag stellen. Ich habe alle Unterlagen allein vorbereitet (Bauantrag, Lageplan etc.) und brauchte nur die Unterschrift eines berechtigten Entwurfsverfassers. Was darf er verlangen?

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 14.09.2020 12:09

Hallo Itsug70,

solche Sonderfälle sind unserer Kenntnis nach nicht geregelt, holen Sie doch einfach mehrere Angebote ein.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de


Architektin am 25.09.2020 17:12

Hallo Itsug 70,

der Architekt leistet ja nicht nur eine Unterschrift, sondern haftet ja auch für die Baueingabe. Es hört sich immer so simpel an, ist aber meist gerade bei den einfachen Dingen doch komplexer. Eine Baueingabe beinhaltet meist mehr als nur ein Bauantragsformular und ein Lageplan. Es muß ein kompletter Eingabeplan mit allen erforderlichen Eintragungen erstellt werden. Auch Brandschutz und Statik müssen berücksichtigt werden. Am sinnvollsten ist es tatsächlich Angebote einzuholen, gerade weil bei anrechenbaren Kosten unter 25.000 die Tabelle nicht greift.

Fragen kostet nichts am 27.08.2020 21:07

Aus der Tabel von dem link oben geht hervor

Wird bei einer Bausumme von 1.000.000 € ein Architektenhonorar von 83.128- 97.479 € in der Honorarzone I (die Niedrigste) fällig.

Was bei einem Mehrfamilienhaus als Bausumme mindestens drin ist.

Was wieder rum rund 10 % der Bausumme aus macht.

Ist es bei Mehrfamilienhäusern also immer so lohnenswert für einen Architekten?

auf Kommentar antworten

Architektin am 25.09.2020 17:05

Hallo,

der Ansatz ist nicht ganz richtig, ein Mehrfamilienhaus fällt unter die Honorarzone III bis IV, da es bei einem solchen doch um eine komplexere Baumaßnahme geht.

Die Bausumme (brutto) ist nicht gleich der Anrechenbaren Kosten (netto), welche in der Tabelle aufgeführt sind.

Grundsätzlich kann man bei einem Mehrfamilienhaus von Baunebenkosten für Baugrundgutachten, Statiker, Architekt, HLS-Planer, E-Planer, Wärme-und Schallschutznachweis, Brandschutzkonzepterstellung und SiGeKo von ca. 24-26 % (siehe auch BKI) ausgehen.

Pegasus64 am 24.07.2020 23:31

Ich habe einen Architekten für eine Baugenehmigung beautragt Dachbodenausbau einen ausgang zum Garten und denn Kellerausgang versetzen. Das Honorar steht fest aber sind die Gebühren für denn Antrag und die Gebühr für die Antragsgenemigung im Honorar enthalten oder kommen die kosten auch auf mich zu.

Pegasus 64

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 27.07.2020 09:18

Hallo Pegasus64,

üblicherweise trägt der Bauherr die Kosten für den Bauantrag selbst, sie werden auch nicht über den Architekten, sondern direkt zwischen Bauamt und Bauherr abgerechnet.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Stephan am 21.07.2020 22:05

Wir wollen unser Wochenendhaus über einen Zeitraum von 2-3 Jahren zum großen Teil selber, bzw. mit kleinen lokalen Baufirmen vor Ort bauen. Im Prinzip brauchen wir als Dienstleistung nur die Erstellung des Bauantrages von einem Architekten. Den Grundriss des Gebäudes haben wir selbst erstellt. Die Bausumme kann nicht verbindlich berechnet werden, da sie sehr stark von unserer Eigenleistung abhängt

Wie wird in so einem Fall das Honorar berechnet?

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 23.07.2020 16:27

Hallo Stephan,

die anrechenbaren Kosten werden auf Basis von ortsüblichen Preisen (ohne Umsatzsteuer) berechnet.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Bernd am 02.03.2020 09:11

Was dient als Grundlage für das fällige Architektenhonorar? Das erste (einzige) Angebot für die verschiedenen Gewerke oder die am Ende tatsächlichen, eventuell niedrigeren, Baukosten?

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 02.03.2020 12:42

Hallo Bernd,

anrechenbare Kosten sind die ermittelten Nettobaukosten. Also ohne Umsatzsteuer, Gebühren und Honorare für Leistungen dritter usw. auch die Gartenplanung zählt bspw. nicht dazu. Wie diese Kosten ermitteln werden, regelt die DIN 276, die sogenannte Kostenberechnung ist Teil der Entwurfsplanung. Man geht davon aus, dass die tatsächlichen Kosten um bis zu 20 Prozent abweichen können.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

mort185 am 04.04.2017 14:23

[dieser Kommentar bezieht sich auf eine ältere Version des Textes]

Frau Pitsch hat die Phasen sehr gut zusammengefasst. In Österreich ist die HOAI nicht verpflichtend. Das kann ich aus Ziviltechnikerkurs und Praxis berichten. Für die Architekten ist das meiner Meinung nach ein Nachteil, da es Preisdumping und Pfusch Tür und Tor öffnet.

Es bleibt jeder Firma/ jedem Planer in Österreich selbst überlassen, ein Leistungsbild zu definieren und dafür einen entsprechenden Prozentsatz oder eine Pauschale zu verhandeln.

In der 8. Phase fehlt mir persönlich noch die Bearbeitung des Nachtragsmanagements in der etwaige Mehrkostenforderungen von Firmen durch den Arch./ die ÖBA auf Berechtigung und Kostenhöhe geprüft werden. Selbiges gilt für das Änderungsmanagement durch den Bauherren. Dies beginnt für mich jedoch schon viel früher. Dazu muss meiner Meinung nach einmal ein Planungsstand (Kostenstand) eingefroren werden, von dem dann alle Änderungen weg verfolgt werden.

Kostenstand der Freigabeplanung = z.B. Ausschreibungsstand + Projektänderungen + Firmennachträge = Abrechnungshöhe.

auf Kommentar antworten

Imhotep am 04.04.2017 14:13

[dieser Kommentar bezieht sich auf eine ältere Version des Textes]

Mit nur zehn Prozent der Baukosten kommt man wohl kaum aus! Hier werden leider falsche Hoffnungen beim Bauherren geweckt. Ein Honorar zum mittleren Satz nach Honorarzone III (Warum werden die Honorarzonen im Artikel mit keinem Wort erwähnt?) liegt bei einem Einfamilienhaus zwischen 11,5% und 13,5% der anrechenbaren Baukosten. Bei Sanierungen ist der Anteil noch wesentlich höher. Je nach Komplexität der Aufgabe liegt das Honorar dann zwischen 15% und 20%, oder sogar darüber.

auf Kommentar antworten