MaBV: Zahlungsplan fürs Haus vom Bauträger
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Wer ein Haus von einem Bauträger erwirbt, zahlt den Kaufpreis meist nach einem Zahlungsplan. Wie dieser gestaltet sein muss, regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Dabei sollten ein paar wesentliche Punkte im Auge behalten werden.
Viele Bauherren entscheiden sich dafür, ihr Haus von einem Bauträger errichten zu lassen. Anders als bei einem Architektenhaus gehen die Zahlungen dann nicht an die einzelnen Handwerker. Stattdessen wird alles mit dem Bauträger abgerechnet. Dieser darf aber nicht nach Belieben Teilzahlungen oder gar Vorkasse verlangen. Er ist an die Vorgaben der Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer (MaBV) sowie an Paragraf 34c der Gewerbeordnung (GewO) gebunden.
Die Makler- und Bauträgerverordnung regelt in erster Linie Dinge, die mit der Berufsausführung von Maklern und Bauträgern zu tun haben, also jenen Akteuren, die Immobilien verkaufen und vermitteln. Da geht es beispielsweise um Buchhaltung, Weiterbildung, Informationspflichten und dergleichen. Diese Dinge sind für Bauherren aber nicht relevant – mit Ausnahme des Zahlungsplans.
Anwendung der Makler- und Bauträgerverordnung
Diese Verordnung kann allerdings nur dann angewendet werden, wenn der künftige Bauherr ein noch zu errichtendes Haus inklusive Grundstück – alternativ das Erbbaurecht am Baugrundstück – von einem Bauunternehmen, also einem Bauträger kauft. Dafür wird ein notarieller Vertrag abgeschlossen, der den Grundstückserwerb – beziehungsweise die Erlangung des Erbbaurechts – gemeinsam mit der Bauverpflichtung zusammenfasst.
Sicherheiten: Rettungsnetz für Bauträger und Bauherr
Die MaBV legt auch fest, dass der Bauträger die ihm überlassenen Gelder ausschließlich für das jeweilige Bauprojekt einsetzt und sie strikt von seinem Privatvermögen trennt. Dafür muss er Sicherheiten in Höhe der vom Bauherrn eingesetzten Vermögenswerte leisten können. Für gewöhnlich wird dabei als Bürge ein Kreditinstitut eingesetzt. Der Bauträger kann auch eine entsprechende Versicherung abschließen. Versicherung und Sicherheit können nebeneinander geleistet werden. Das Ganze geschieht noch bevor auch nur ein Cent fließt oder gar die Erlaubnis erteilt wird, das Geld zu verwenden.
Entlohnt wird der Bauträger, vereinfacht gesprochen, erst, wenn:
- der Vertrag rechtswirksam ist;
- der Grundbucheintrag vorhanden ist;
- das Grundstück von eventuellen Grundpfandrechten freigestellt ist;
- die Baugenehmigung erteilt ist.
Baufinanzierung: Klare Regelungen
Für die Baufinanzierung hat ein Bauträger im Prinzip zwei Möglichkeiten: Entweder er stellt erst nach Fertigstellung und Abnahme des gesamten Neubaus eine Rechnung. Das wäre sehr ungünstig für ihn, da er in Vorleistung treten müsste. Oder er stellt einen Zahlungsplan gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung auf, was du üblichere Vorgehensweise ist. Die Verordnung regelt, wann und wie viel der Käufer eines Bauträgerobjekts zahlen muss.
Diese Gewerke beinhaltet der Zahlungsplan der MaBV
Der Zahlungsplan laut Makler- und Bauträgerverordnung listet insgesamt 13 verschiedene Gewerke auf. Allerdings darf der Bauträger nicht für jedes einzelne Gewerk eine Rechnung schreiben, er muss diese zu maximal sieben Teilzahlungen zusammenfassen.
Der Zahlungsplan legt fest, wie viel Prozent der Gesamtkosten der Bauträger für die einzelnen Gewerke veranschlagen darf. So sollen selbst absolute Laien einen Überblick erhalten, welche Gewerke kostenintensiver sind. Während der Bauphase müssen dem Bauherrn dann in der Regel alle Rechnungen vorgelegt werden.
1. Gewerk: 30 Prozent der vereinbarten Summe kann der Bauträger nach Beginn der Erdarbeiten (Gewerk 1) veranschlagen, wenn er auch das Baugrundstück mit verkauft. In allen anderen Fällen sind es lediglich 20 Prozent.
2. bis 13. Gewerk: 70 Prozent der vereinbarten Summe kann der Bauträger dann für die übrigen zwölf Gewerke veranschlagen. Diese Summe gliedert sich in die folgenden Gewerke auf:
- Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten: 40 Prozent der Restsumme
- Dachflächen, Dachrinnen: 8 Prozent der Restsumme
- Rohinstallation der Heizungsanlagen: 3 Prozent der Restsumme
- Rohinstallation der Sanitäranlagen: 3 Prozent der Restsumme
- Rohinstallation der Elektroanlagen: 3 Prozent der Restsumme
- Fenster mit Verglasung: 10 Prozent der Restsumme
- Innenputz ohne Beiputzarbeiten: 6 Prozent der Restsumme
- Estrich: 3 Prozent der Restsumme
- Fliesenarbeiten im Sanitärbereich: 4 Prozent der Restsumme
- nach Bezugsfertigkeit (innen komplett fertig): 12 Prozent der Restsumme
- Fassadenarbeiten: 3 Prozent der Restsumme
- nach vollständiger Fertigstellung: sämtliche noch ausbleibenden Zahlungen, sofern sich der Bauträger an die MaBV gehalten hat und nicht etwa für den Kunden günstigere Konditionen gewählt hat, sind das noch 5 Prozent der Restsumme.
Der Bautenstandsbericht: Dokumentation des Baufortschritts
Damit Bauherren und deren Baufinanzierer sicher sein können, dass der Bauträger richtig abrechnet, wird oftmals Bautenstandsberichte ausgestellt und an Bank und Bauherr verschickt. Darin wird das jeweils abgerechnete Gewerk schriftlich und fotografisch dokumentiert.
MaBV schützt den Bauherrn
Hält sich der Bauträger nicht an die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung, so kann der gesamte Zahlungsplan ungültig werden. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH VII ZR 311/99). Die Folge: Der Bauherr muss erst nach Fertigstellung und Abnahme zahlen. Diese Regelung soll den Bauherrn davor schützen, dass er zu früh zu viel zahlt. Denn geht während des Baus der Bauträger pleite, wäre das bereits gezahlte Geld schlimmstenfalls verloren.
In vielen Bauträgerverträgen behält sich der Bauträger auch vor, die vereinbarte Leistung abzuändern. Eine solch einseitige Änderung muss dem Vertragspartner aber zumutbar sein, die Gründe dafür müssen triftig und detailliert dargestellt sein. Ist dies nicht der Fall, ist auch diese Regelung unwirksam.
Auch Schadensersatzansprüche des Auftraggebers dürfen nicht vertraglich ausgeschlossen oder beschränkt werden.
Wie erkennt man ein gutes Bauunternehmen? Unsere Checkliste fasst die wesentlichen Punkte zusammen, wie sich Qualität beim Bauen mit Bauträger erkennen lässt.