Ausbauhaus – Geld sparen beim Hausbau durch Innenausbau in Eigenregie

Um beim Hausbau Geld zu sparen, übernimmt so mancher Bauherr viele Aufgaben selbst. Ein solches Hausbauprojekt läuft dann unter dem Namen Ausbauhaus. Welche Arbeiten Bauherren bedenkenlos übernehmen können – und welche nicht.

Was ist ein Ausbauhaus?

Was genau ein Ausbauhaus ist, ist nicht klar definiert. Ein ähnlich gutes Wort wäre Mitbauhaus. Denn es geht darum, dass der Bauherr am eigenen Haus mitbaut, also bestimmte Arbeiten selbst erledigt.

Welche Arbeiten das sind, hängt vom Hausanbieter und dem Bauherrn ab. Auch wie genau die Mitarbeit aussieht, kann sich erheblich unterscheiden. Dem Bauherren wird entweder ein unfertiges Haus übergeben, welches er dann eigenverantwortlich fertig baut, oder er baut schon vor der Hausübergabe mit und bekommt am Ende ein bezugsfertiges Haus ausgehändigt. In diesem Fall muss er seine Arbeiten aber wie jeder andere Handwerker auch an die zuständige Bauleitung übergeben und von ihr abnehmen lassen.

Welche Ausbaustufen es gibt

Es gibt verschiedene Ausbaustufen, die zwar allesamt nicht fest definiert sind, aber bei allen Anbietern weitgehend das Gleiche bedeuten:

  • Bausatzhaus: Die Baufirma stellt Baumaterial und je nach Anbieter einen Bauleiter. Die Bauherren kümmern sich um den Rest, errichten also auch den Rohbau. Zum Teil gibt’s Workshops für die einzelnen Bauabschnitte.
  • Rohbau: Zum Rohbau gehört üblicherweise das gesamte tragende und aussteifende Wandsystem, dazu Zwischendecken und Dachstuhl. Bei einigen Fertighausanbietern kann der Rohbau mehr umfassen, etwa weil auch Fenster und Türen im Werk eingebaut werden.
  • Technikfertig: Das Dach ist gedeckt, Fenster und Türen eingebaut. Das Haus ist also bereit für Heizungs-, Elektro- und Sanitärinstallationen.
  • Malerfertig: Die Technik ist zumindest weitgehend eingebaut, der Estrich liegt. Möglicherweise müssen einzelne Trockenbauarbeiten noch gemacht werden. Innenputz, Spachtel- und Malerarbeiten fehlen. Bodenbeläge müssen noch eingebaut werden, unter Umständen auch Fensterbretter und etwaige Treppen.
  • Schlüsselfertig: Heißt nicht zwangsläufig, dass Bauherren direkt einziehen können oder es nichts mehr zu tun gibt. Oftmals muss noch gestrichen oder tapeziert werden.

Wie die einzelnen Ausbaustufen heißen und welche Arbeiten genau gemacht werden müssen, unterscheidet sich allerdings von Hersteller zu Hersteller. Insofern ist es wichtig, die Bau- und Leistungsbeschreibung genau zu studieren. Bis zu welchem Grad ein Ausbauhaus fertiggestellt wird, ist häufig auch Verhandlungssache – und natürlich eine Frage der Fähigkeiten des Bauherrn.
Einige Hersteller geben übrigens Unterstützung, die über die bloße Fertigstellung des Rohbaus hinausgeht: Sie stellen beispielsweise einen Bauleiter oder einen Bauberater, verfügen über eine Hotline oder bieten komplette Pakete für den weiteren Ausbau an. Diese enthalten das gesamte Material samt Anleitung, um das Haus nach Plan zu vollenden oder Workshops und Schulungen.

Ausbauhaus: Welche Arbeiten können Bauherren übernehmen?

Bauherren können grundsätzlich alle Arbeiten übernehmen, die ihnen laut Ausbaustufe zufallen. Denn sie müssen diese Arbeiten nicht selbst ausführen, sind nur dafür verantwortlich, dass sie gemacht werden. Wer also ein malerfertiges Haus baut, kann einfach eine örtliche Malerfirma engagieren, die die fehlenden Arbeiten ausführt. Das ist wichtig, denn wer ein technikfertiges Haus baut, müsste selbst die Heizung und Elektrik verlegen – aber nicht jeder ist Heizungsbauer und Elektriker.

Wenn es aber um echte Eigenleistungen geht, Bauherren also selbst handwerklich aktiv werden wollen, sollten sie ehrlich zu sich sein und ihr handwerkliches Können nicht überschätzen. Es gibt einige Arbeiten, die relativ einfach zu erlernen sind. Wer hier Fehler macht, muss oft nur mit optischen Beeinträchtigungen leben. Dazu gehören zum Beispiel folgende Arbeiten:

  • Böden verlegen. Vorsicht: selbst bei einfach zu verlegendem Klicklaminat gibt es sehr komplizierte Stellen im Hau.
  • Malerarbeiten. Besonders einfach ist auch das Grundieren und Streichen von Bauholz, etwa sichtbare Bereiche vom Dachstuhl.
  • Kabel verlegen. Das geht allerdings nur, wenn sich ein Elektriker findet, der die selbst verlegten Kabel anschließt.

Bei anderen Arbeiten kann eine gewisse Anleitung nicht schaden. Manche Ausbauhausanbieter bieten zu diesem Zweck Workshops oder stellen Videoanleitungen zur Verfügung. In einigen Fällen kommt auch ein Handwerksmeister auf die Baustelle und leitet die Bauherren und ihr Team an. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Spachtelarbeiten
  • Fassadendämmung anbringen
  • Dachdecken
  • Maurerarbeiten

Außerdem gibt es Arbeiten, die ausschließlich Profis durchführen sollten. Das sind zum einen Arbeiten, die mit Strom- oder Gasanschlüssen zu tun haben. Zum anderen solche, bei denen Fehler weitreichende Folgen hätten, etwa beim Aufbau des Dachstuhls.

Info

Die Risiken bei Eigenleistungen betreffen nicht nur das Bauwerk – sondern auch die Helfer. Bauherren müssen freiwillige Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft Bau anmelden und einen Beitrag von wenigen Euro pro Tag auf der Baustelle bezahlen, dann sind die Helfer unfallversichert. Für die Bauherren selbst gilt die Pflicht nicht. Je nach bestehendem Versicherungsschutz sollte dieser aufgestockt werden.

Was kostet ein Ausbauhaus?

Die Kosten eines Ausbauhauses lassen sich pauschal nicht benennen. In vielen Fällen kostet ein Neubau zwischen 2.300 und 2.500 Euro pro Quadratmeter. Beim Ausbauhaus sparen sich Heimwerker die Arbeitskosten, denn die Materialien müssen ja dennoch bezahlt werden. Wenn Bauherren die Angebote verschiedener Hersteller vergleichen, sollten sie unbedingt einen Blick in die Bau- und Leistungsbeschreibung werfen und prüfen, ob beispielsweise Materialien geliefert oder Werkzeuge verliehen werden, selbst wenn der Bauherr die arbeiten selbst übernimmt.

Die Muskelhypothek anrechnen

Die Arbeitsleistung der Bauherren und ihrer Helfer wird unter dem Begriff Muskelhypothek zusammengefasst. Er bedeutet, dass die hier eingesparten Kosten als Eigenleistung bei der Finanzierung angerechnet werden. In welchem Maße kommt auf den Einzelfall an. Oftmals werden aber nicht mehr als 10 bis 20 Prozent der Kreditsumme anerkannt.

Ein Kreditnehmer bekommt bessere Konditionen, wenn er einen Teil der Baukosten aus eigener Tasche begleicht. Durch die Muskelhypothek bekommt er nicht mehr Geld, sondern die handwerklichen Arbeiten werden als fiktives Eigenkapitel angerechnet.

Vor- und Nachteile eines Ausbauhauses

Es gibt einige klare Vor- und Nachteile, die für oder gegen ein Ausbauhaus sprechen:

  • Der Hausbau wird etwas günstiger – zumindest dann, wenn alles planmäßig klappt
  • Manchen Bauherren bedeutet es viel, am eigenen Haus mitgebaut zu haben
  • Möglicherweise müssen Bauherren mit Qualitätseinbußen leben. Wer allerdings weiß, was er tut, kann unter Umständen sogar bessere Ergebnisse abliefern als beispielsweise unmotivierte Handwerker.
  • Auf eigene Arbeiten gibt es in den seltensten Fällen eine Gewährleistung.
  • Durch viele Eigenleistungen kann sich der Bau verzögern. In Zeiten des Handwerkermangels aber möglicherweise auch beschleunigen.
  • Eigenleistungen beim Hausbau sind eine zusätzliche Belastung
  • Wer ohne Erfahrung Baustoffe kauft, kauft schnell zu teuer ein oder zu schlechte Qualität. Oft fehlt schlicht der Überblick über mögliche Lieferanten, es fehlen Vergleichsmöglichkeiten und das Wissen, bei welchen Baustoffen ein günstiges No-Name-Produkt empfehlenswert ist und wo nicht.

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Matthias Dittmann 25.03.2022
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