Bauträger: alles aus einer Hand

Wenig Planungsaufwand und alles aus einer Hand: Wer einen guten Bauträger mit dem Hausbau beauftragt, kann sich entspannt zurücklehnen. Doch um den passenden Bauträger zu finden, sollten Bauherren ihre Kandidaten genau prüfen. Die wichtigsten Kriterien und Vertragsinhalte sowie alle Vor- und Nachteile.

Wer es beim Hausbau einfach und übersichtlich mag, ist beim Bauträger an der richtigen Adresse. Denn mit ihm hat er nur einen Vertragspartner, der sich um alles kümmert – vom geeigneten Grundstück über die Bauplanung bis hin zur schlüsselfertigen Übergabe. Der Bauherr kann aus dem Angebot des Bauträgers wählen, der grobe Plan fürs Haus steht bereits. Nur bei Details bleibt noch etwas Raum für Individualität.

Ein Vorteil beim Hausbau mit einem Bauträger ist die meist standardisierte Bauausführung: So kann in vielen Fällen ein Festpreis garantiert werden, der den finanziellen Aufwand überschaubar macht. Allerdings sollten Bauherren gut prüfen, welche Leistungen in der Baubeschreibung stehen und den Preis möglicher Sonderwünsche erfragen. Dadurch können sie überraschende Zusatzkosten vermeiden. 

Bauträger, Bagger auf Bauland, Foto: Bernd Leitner / fotolia.de

So funktioniert Bauen mit dem Bauträger: Aufgaben & Zahlungsplan

Der Bauträger nimmt seinem Auftraggeber einen Großteil der Arbeit und Verantwortung ab: Dazu zählen die Grundstücksbeschaffung im Namen des Bauherrn – je nach Auftrag per Kaufvertrag oder Erbbaurecht, das Einholen der Baugenehmigung und die Bauplanung und -ausführung. Zudem beauftragt und zahlt er auch die Handwerker oder Subunternehmer und trägt dabei das finanzielle Risiko. Bei der Hausplanung kann sich der Bauherr nur im kleinen Rahmen mit eigenen Ideen einbringen – etwa einer anderen Raumaufteilung oder der Ausstattung, wie beispielsweise einem weiteren Wasseranschluss im Haus. Solche Sonderwünsche kosten jedoch extra.

Für die Dauer der Bauzeit ist der Bauträger Grundstückseigentümer und der eigentliche Bauherr. Erst nach Vollendung des Baus wird der Auftraggeber zum tatsächlichen Eigentümer. Wer einen Vertrag mit dem Bauträger abschließen will, muss ihn darum in der Regel vom Notar beurkunden lassen.

Mehr zu den Aufgaben des Bauträgers, Baubeschreibung sowie Vor- und Nachteilen beim Haus vom Bauträger:

Anders als beim Kauf einer Bestandsimmobilie muss der Bauherr nicht die gesamte Bausumme auf einmal überweisen. Der Bauträger stellt stattdessen einen Zahlungsplan auf, der Käufer bezahlt bereits erbrachte Leistungen in einzelnen Abschlägen. Damit Bauherren keine willkürlichen Teilzahlungen hinblättern oder gar in Vorkasse gehen müssen, regelt die Makler- und Bauträgerverordnung genau, wie ein Zahlungsplan funktioniert:

Grundstück vorhanden? Diese Baupartner helfen beim Hausbau

Wer bereits eigenen Grund und Boden besitzt und schlüsselfertig bauen möchte, kann hierfür einen Generalunternehmer mit der Bauleistung beauftragen. Dieser koordiniert die baulichen Tätigkeiten, führt sie selbst durch oder vergibt sie an Subunternehmer.

Soll das Haus eine möglichst kurze Bauzeit haben, ist der Bauherr mit einem Fertighaushersteller gut beraten. Da die Bauelemente vorgefertigt werden und auf dem Bauplatz nur noch montiert werden müssen, liegt die reine Bauzeit oft zwischen nur zehn bis zwölf Wochen.

Will der Bauherr sein Haus möglichst individuell gestalten, sollte er sich hingegen eher an einen Architekten wenden. Welche Leistungen dieser übernimmt, kann der Auftraggeber selbst entscheiden – das erfordert allerdings etwas mehr Engagement und eine enge Zusammenarbeit. 

Tipps, wie Sie den richtigen Bauträger finden

Bauträger gibt es viele – aber welcher ist der richtige? Einige Fragen können helfen, hier die Spreu vom Weizen zu trennen:

  • Können Referenzobjekte des Bauträgers besichtigt werden?
  • Sind die Unterlagen in seinem Katalog oder auf seiner Webseite aussagekräftig?
  • Ist die Bau- und Leistungsbeschreibung detailliert?
  • Sind die Kosten transparent geregelt, auch bezüglich Erschließungs- und Anschlusskosten?
  • Gibt es eine baubegleitende Qualitätssicherung?
  • Hat der Bauträger eine gute Bonität?

Tipps, wie Sie diese Punkte am besten prüfen, finden Sie hier – inklusive Checkliste – zum Download:

Der Bauträgervertrag: Das gehört hinein

Wer den richtigen Bauträger gefunden hat, sollte drauf achten, dass sämtliche Details im Bauträgervertrag festgeschrieben sind. Genau genommen handelt es sich dabei um einen Doppelvertrag: Er enthält je nach Vereinbarung einen Grundstückskaufvertrag oder Erbbauvertrag für das Grundstück, sowie einen Werkvertrag für den Hausbau. Durch das Zusammenschnüren der Verträge wird vermieden, dass es zu rechtlichen Komplikationen kommt – etwa, wenn der Bauherr wegen gravierenden Baumängeln den Kaufvertrag rückabwickeln will und bei getrennten Verträgen der Werkvertrag dann dennoch erfüllt werden müsste. Aufgrund des kauf- oder erbbaurechtlichen Teiles wird der Vertrag mit dem Bauträger zudem notariell beurkundet. 

Bauträger, Bauträgervertrag, Bauleistungsbeschreibung, Foto: stokkete / fotolia.com
Ein Vertrag mit dem Bauträger muss neben der Baubeschreibung noch einige weitere Punkte enthalten. Foto: stokkete / fotolia.com

Baubeschreibung

Aus dem Vertrag wird auf die Baubeschreibung verwiesen, durch die Unterschrift werden auch diese Inhalte verbindlich. Darum sollten Bauherren auf eine detaillierte Bau- und Leistungsbeschreibung achten und darauf, welche Arbeiten, Produkte und welche Qualität erbracht werden. Zudem sollten Lageplan und maßgenaue Baupläne beiliegen, die die genaue Hausanlage nachvollziehbar machen. Auch ein Kostenplan ist wichtig, aus dem hervorgeht, welche Leistungen im Preis enthalten sind.

Sonderwünsche, Abweichungen und Ergänzungen

Hat der Bauherr Sonderwünsche, die von der Baubeschreibung abweichen, sollte er diese ebenfalls vertraglich festhalten. Auch mündliche Zusagen des Bauträgers, Besprechungsprotokolle und Angaben des Bauträgers zu Abweichungen zwischen verwendeten Prospekten und der Baubeschreibung sollten mit aufgenommen werden.

Bebaubarkeit des Grundstücks

Zur Sicherheit sollte eine Kopie des amtlich genehmigten Bauantrages vorliegen. Ist keine Baugenehmigung erforderlich, sollte eine Bestätigung der zuständigen Behörde beigefügt werden, dass die Baugenehmigung als erteilt gilt oder dass nach baurechtlichen Vorschriften mit dem Bauvorhaben begonnen werden darf.

Fertigstellungstermin

Hier sollte ein festes Datum stehen und der Zustand des Hauses zum Fertigstellungstermin genau beschrieben sein. Ab 2018 ist das ohnehin Pflicht. Das Haus kann „bezugsfertig“ oder „schlüsselfertig“ sein: Bezugsfertig ist es, wenn es unter zumutbaren Bedingungen bewohnbar ist. Bei dem Wort „schlüsselfertig “ sollten Bauherren nachbohren, denn dieser Begriff ist recht dehnbar. Wird die Frist überschritten und der Bauträger ist dafür verantwortlich, kann der Bauherr Schadensersatz fordern.

Kaufpreis und Kaufpreisfälligkeit

Bauherren sollten sich eine bedingungslose Pauschalpreisbindung für die vereinbarten Leistungen bis zur Abnahme zusichern lassen – oder mindestens für 15 Monate nach Vertragsschluss. Der Kaufpreis wird in Abschlagszahlungen entsprechend dem Baufortschritt gezahlt. Hier sollten Bauherren darauf achten, dass den Zahlungen stets der entsprechende Grundstücks- und Bauwert gegenübersteht. Die Zahlungen folgen den Regeln der Makler- und Bauträgerverordnung.

Eigentumsübergang

In der Regel geht das Haus erst nach vollständigem Zahlungseingang des Kaufpreises und der Abnahme in das Eigentum des Bauherrn über. Mit der Abnahme wird bestätigt, dass sich das Gebäude im Wesentlichen im vertragsgemäßen Zustand befindet. Ein Grund für den Bauherrn, genau hinzusehen: Falls er Mängel erkennt, sollte er sich unbedingt die Gewährleistungsrechte vorbehalten. Nach der erfolgreichen Übergabe kann er sich dann auch als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen und die Grunderwerbsteuer wird fällig. Die Steuer muss für die Gesamtsumme gezahlt werden, nicht nur für das Grundstück.

Gewährleistung bei Mängeln

Bei Verträgen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch gilt grundsätzlich eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ab Zeitpunkt der Bauabnahme. Eine Verkürzung der Frist ist unwirksam (§ 309, Nr. 8b und § 307 BGB).

Zusätzliche Sicherheit

Bauherren sollten auch darauf bestehen, dass eine Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft von der Bank des Bauträgers in den Vertrag aufgenommen wird. Für den Fall, dass der Bauträger in Konkurs geht, können sie bei dieser noch Ansprüche auf Rückgewähr oder Auszahlung von Vermögenswerten geltend machen.

Baudokumentation

Um Planungs- und Bauunterlagen vom Bauträger zu erhalten, sollte der Bauherr dies schriftlich vereinbaren. Denn: Ob der Bauträger diese auch ohne Vereinbarung herausgeben muss, ist rechtlich nicht eindeutig geklärt. Laut gängiger Rechtsprechung muss dafür von Seiten des Bauherrn ein „berechtigtes Interesse“ bestehen – welches im Einzelfall geklärt werden müsste.

Diese Unterlagen sollten Bauherren je nach Bauvorhaben vertraglich einfordern:

  • Baugenehmigungsunterlagen mit Genehmigungsplan
  • Ausführungspläne
  • statistische Pläne oder Berechnungen
  • energetischer Wärmeschutznachweis
  • Wärmebedarfsberechnung
  • Luftdichtheitsnachweis der Gebäudehülle
  • Schallschutz- beziehungsweise Brandschutznachweis
  • Baugrundgutachten
  • Nachweis des hydraulischen Abgleichs der Heizungsanlage
  • Bestandsbezeichnung und technische Gebäudeausrüstung
  • Holzschutzmittelnachweis
  • Schornsteinfegerabnahmeprotokoll, falls Feuerungsstätte vorhanden
  • Garantieurkunden und Bedienungsanleitungen für Haustechnik

Keine Baugenehmigung, Pfusch am Bau: So gehen Bauherren bei Mängeln vor

Es gibt zwei unterschiedliche Arten von Mängeln: Erfüllt der Bauträger seinen Vertrag nicht – etwa, weil er keine Baugenehmigung bekommt oder auf dem Grundstück, das der Bauträger vermittelt hat, Altlasten liegen – ist das ein Rechtsmangel: Der Bauherr kann vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz für seine Umstände fordern.

Bei Pfusch am Bau handelt es sich dagegen um einen Sachmangel. Der Bauherr hat hier Anrecht auf Mängelbeseitigung: Der Bauherr kann den Bauträger auffordern, den Schaden zu beseitigen und ihm dazu eine angemessene Frist setzen (§ 635 BGB). Verstreicht die Frist und der Bauträger ist seiner Pflicht nicht nachgekommen, hat der Bauherr andere Optionen: Er kann ein anderes Unternehmen mit der Schadensbeseitigung beauftragen und die Kosten dem Bauträger in Rechnung stellen oder die Vergütung mindern. Bei erheblichen Mängeln kann er gar ganz vom Vertrag zurücktreten. Sind dem Bauherrn durch den Mangel Kosten entstanden – etwa, weil er in eine Ersatzwohnung ziehen musste – kann er zusätzlich Schadensersatz fordern. Dafür muss er aber das Verschulden des Bauträgers nachweisen können. 

Haus vom Bauträger kaufen: eine Typ-Frage

Nicht jeder ist der Typ für den Hausbau mit dem Bauträger: Wer viele Ideen hat und sich in die einzelnen Bauphasen selbst mit einbringen möchte, der kann dies eher beim Bau mit einem Architekten verwirklichen. Wer hingegen Zeit und Planungsaufwand sparen will – und dafür auch bereit ist, Verantwortung abzugeben – für den ist das Bauen mit dem Bauträger besser geeignet. Gerade weil viele Schritte bei der Bauplanung nicht selbst durchgeführt werden müssen, sollten Bauherren aber große Sorgfalt auf die Wahl des Bauträgers legen.

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Isabel Naus

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