Bau eines Mehrfamilienhauses: Planung, Umsetzung, Kosten
Ein Mehrfamilienhaus zu bauen kann für private Bauherren eine lohnende Investition sein. Wie man ein solches Projekt anpackt und welche Besonderheiten beim Bau zu beachten sind.
Beim Neubau von Wohngebäuden sind Mehrfamilienhäuser seit vielen Jahren auf dem Vormarsch. Wohnraum und Grundstücke sind knapp, Mehrfamilienhäuser die logische Antwort. Während Bauprojekte mit einer sehr großen Anzahl an Wohneinheiten häufig von gewerblichen Investoren getragen werden, kann ein Mehrfamilienhaus mit bis zu 10 oder 12 Wohnungen durchaus auch für private Bauherren eine sinnvolle Investition sein. Bei richtigem Vorgehen lässt sich damit privates Vermögen nachhaltig anlegen, die Mieteinnahmen können eine zuverlässige Altersvorsorge darstellen. Ein Mehrfamilienhaus zu bauen ist jedoch ein komplexes Projekt, bei dem Bauherren einiges beachten müssen.
Bevor es losgeht: Das Projekt definieren
Zu Beginn ist es wichtig, sich klarzumachen, welches Ziel mit einem geplanten Mehrfamilienhaus verfolgt wird. Soll es zum Beispiel …
- schnell abbezahlt sein und danach Erträge abwerfen?
- der Altersvorsorge dienen?
- Gemeinschaftsfördernd oder ökologisch nachhaltig sein?
Je klarer Bauherren ihr Ziel für sich definiert haben, desto leichter fällt danach die Kommunikation mit allen Beteiligten und umso größer ist die Chance auf eine zufriedenstellende Umsetzung des Vorhabens.
Allein, gemeinsam oder mit Bauträger
Für viele private Bauherren ist der Bau eines Mehrfamilienhauses eine zu große Herausforderung.
Deswegen gibt es die freie oder betreute Baugemeinschaft, bei der sich mehrere Bauherren zusammenschließen. Erstere formiert sich auf Eigeninitiative der zukünftigen Bauherren, letztere wird von einem Planungsbüro angeboten. Baugemeinschaften haben den Vorteil, dass beispielsweise die Grundstücks-, Planungs- und Nebenkosten unter mehreren Parteien aufgeteilt werden können. Einige Kommunen fördern sogar das Bauen in Gemeinschaft. „Das erforderliche Übereinbringen vieler Ansichten und Wünsche kann aber auch zeitraubend und anstrengend sein,“ gibt Dipl.-Ing. Peter Reinwald vom Verband Privater Bauherren (VPB) zu bedenken. Wer in den entscheidenden Fragen Wert auf Autonomie legt, sollte das Projekt deswegen als alleiniger Bauherr wagen, rät Peter Reinwald.
Dann gibt es noch die Option, sein Mehrfamilienhaus mit einem Bauträger zu bauen. Bauträger kaufen große Grundstücke oder ganze Areale und bauen darauf einzelne Häuser oder ganze Siedlungen und vermarkten die Objekte anschließend. Bauherr ist dann allerdings bis zuletzt der Bauträger, man selbst ist nur Käufer. Das Mitspracherecht hinsichtlich des Baus ist dementsprechend eingeschränkt. Wer eine größere Fläche zur Verfügung hat, kann einen Großteil davon an einen Bauträger verkaufen – mit der Bedingung, auch das eigene Mehrfamilienhaus zu bauen.
Egal, für welche Variante sich ein potenzieller Bauherr entscheidet, Reinwald empfiehlt, sich zumindest in der Anfangsphase selbst intensiv um das Projekt zu kümmern. „Vor allem, wenn es um Finanzierung und Planung geht, sollte man nicht zu früh Verantwortung aus der Hand zu geben.“ Sobald es dann konkret wird, gilt: „Einen angebotenen Vertrag immer von unabhängiger Stelle sowohl juristisch als auch bautechnisch prüfen lassen, damit auch alle Bauherrenwünsche enthalten sind, und für das eigentliche Bauvorhaben unbedingt eine baubegleitende Qualitätsüberwachung hinzunehmen. Andernfalls kontrolliert sich die Baufirma selbst. Und das ist erfahrungsgemäß nicht ausreichend.“
Die Realisierung: Baupartner für das Mehrfamilienhaus
Immer mehr Typen- und Fertighausanbieter haben mittlerweile zu den Ein- und Zweifamilienhäusern auch das Mehrfamilienhaus in ihr Programm genommen. Die meisten Anbieter bieten ihren Kunden ein hohes Maß an Individualisierung und begleiten sie mit den hauseigenen Architekten und Planern von den ersten Überlegungen an bis zur Übergabe des fertigen Objektes.
Der Bauherr kann das Haus aber auch vom Architekten planen und betreuen lassen. Der sucht und beauftragt dann in Abstimmung mit dem Bauherrn die passenden Handwerksbetriebe.
Selbst Mischformen sind möglich, bei denen der Architekt beispielsweise nur die Grundlagenermittlung bis zur Genehmigungsplanung übernimmt. Die eigentlichen Bauarbeiten übernimmt dann ein Bauunternehmer.
Weitere Informationen zu den verschiedenen Baupartnern
Finanzierung und Förderung
Wer sich fragt, ob er sich den Bau eines Mehrfamilienhauses leisten kann, dem empfiehlt Reinwald die gleiche Faustregel wie beim Einfamilienhaus: „Eigenkapital in Höhe des Grundstückspreises mitzubringen, ist auch in diesem Fall ratsam.“ Für die Baukosten, inklusive Planungs- und Baunebenkosten, sollten Bauherren bei einem Projekt in einer Größenordnung von sechs bis zehn Wohnungen aus seiner Sicht aktuell mit 3.000 bis 3.800 Euro pro Quadratmeter rechnen.
Neben der Finanzierungsplanung mit der Bank gilt es auch, den Steuerberater frühzeitig zu konsultieren. Es kann unter Umständen günstiger sein, für das Projekt eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) zu gründen, um später die Mieteinnahmen nicht zum Einkommenssteuersatz, sondern zum Körperschaftssteuersatz zu versteuern.
Auch für Mehrfamilienhäuser gibt es einige Fördermöglichkeiten. Da die Gelder zum Teil pro Wohnung ausgezahlt werden, kann eine sechsstellige Summe herauskommen. Neben den Förderungen der KfW und des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), gibt es mitunter auch landeseigene, regionale oder gar kommunale Fördermittel, die für das Umsetzen spezieller Maßnahmen in Betracht kommen können. „Hier sollte man sich am besten beraten lassen, denn der ganze Fördersektor ist ständig im Wandel,“ betont Reinwald.
Die Bauweise: Massiv, Holzfertigbau oder Hybrid?
Mehrfamilienhäuser werden in erster Linie massiv gebaut, doch auch andere Bauweisen sind möglich.
Der Anteil der Mehrfamilienhäuser in Holzfertigbauweise lag nach Angaben des Bundesverbandes für Fertigbau (BDF) im Jahr 2020 bei 5,3 Prozent aller neu genehmigten Mehrfamilienhäuser, allerdings mit steigender Tendenz.
Die Vorteile beider Bauweisen vereinen Mehrfamilienhäuser in Hybridbauweise. Dabei werden vor allem Decken, Treppenaufgänge, der Fahrstuhlschacht und andere Elemente in Beton gebaut.
Grundstück und erster Planungsentwurf
Ob das Grundstück, das man im Auge hat, für den Bau eines Mehrfamilienhauses geeignet ist, hängt zunächst einmal von der Größe ab. Für ein Mehrfamilienhaus mit sechs bis zehn Wohneinheiten sollten 1.000 bis 2.000 Quadratmeter zur Verfügung stehen.
Mit einem Bodengutachten sollte früh geklärt werden, ob der Baugrund geeignet ist oder ob eventuell kostspielige Maßnahmen zur Bodenverbesserung anfallen. Das ist kein rausgeworfenes Geld, in vielen Gemeinden ist ein Bodengutachten ohnehin Teil des Baugenehmigungsantrags.
Als nächstes kann die architektonische Planung beginnen. Die Grenzen steckt der Bebauungsplan, der beispielsweise die maximale Höhe, die Anzahl der Vollgeschosse, die überbaute Fläche oder auch die Dachneigung einschränkt.
Grundlage aller genehmigungsfähigen Baumaßnahmen ist die jeweils gültige Landesbauordnung sowie der Bebauungsplan oder andere örtliche Regelungen. Das öffentliche Baurecht kann auch regeln, wie der Bauherr die Außenanlagen gestalten muss, ob er auf seinem Grundstück noch einen Kleinkinderspielplatz schaffen muss und wie viele Stellplätze für Autos und Fahrräder bereitzustellen sind.
Besonderheiten: Barrierefreiheit, Brandschutz & Co
Besonderheiten beim Bau eines Mehrfamilienhauses ergeben sich vor allem aus seiner Gebäudeklasse. Mit mehr als zwei Wohneinheiten und einer Gebäudehöhe von bis zu sieben Metern fällt ein Mehrfamilienhaus laut Musterbauordnung (MBO) in die Gebäudeklasse 3, bis 13 Meter in Gebäudeklasse 4 und bis 22 Meter in Gebäudeklasse 5. Je höher die Gebäudeklasse, desto höher sind auch die Ansprüche, beispielsweise was den Brandschutz oder die Barrierefreiheit angeht.
Barrierefreiheit: In allen Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen nach MBO die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein. Sie müssen im Erdgeschoss liegen, sofern kein Aufzug vorhanden ist. Die Räume dieser Wohnungen müssen auch barrierefrei sein, bis auf Gäste-WC oder ein zweites Bad.
Brandschutz: Je höher die Gebäudeklasse, desto umfassender müssen die Maßnahmen zum Schutz der Bewohner im Falle eines Brandes sein. Ab Gebäudeklasse 4 muss das Brandschutzkonzept von einem speziell ausgebildete Fachplaner kommen. Das Konzept muss folgende Aspekte des vorbeugenden Brandschutzes abdecken:
- Den baulichen Brandschutz: Dazu gehören voneinander getrennte Brandabschnitte oder der Zugang für die Feuerwehr.
- Den anlagentechnischen Brandschutz, wie Feuerlösch- und Rauchabzugsanlagen.
- Den organisatorischen Brandschutz, wie die Auszeichnung von Flucht- und Rettungswegen.
Schallschutz: Wo mehrere Parteien unter einem Dach wohnen, kann es schnell zum Streit über Geräuschbelästigungen kommen. Beim Bau eines Mehrfamilienhauses sollten deshalb mit dem Architekten die Planungsvorgaben des Schallschutzes besprochen und verbindlich vereinbart werden.
Im Rahmen der Gebäudetechnik hat die Raumlufttechnik einen wichtigen Stellenwert. Wenn nämlich im Gebäude kein ausreichender Luftaustausch stattfindet, kann Schimmel erheblichen Schaden an der Bausubstanz anrichten. Da die letzte Verantwortung für sachgemäßes Lüften den Bewohnern nicht zugemutet werden kann, sollten Mehrfamilienhäuser aus Sicht Reinwalds grundsätzlich immer mit einer Be- und Entlüftungsanlage ausgestattet werden.
Die Kosten im Überblick
Egal, ob für die Umsetzung des Vorhabens am Schluss ein Typen- oder Fertighausanbieter gewählt oder ob das Projekt mit einem freien Architekten oder Generalunternehmer durchgezogen wird, diese Kostenpunkte gehören auf jeden Fall ins Baubudget für jedes Mehrfamilienhaus:
- Grundstückskosten: Neben dem reinen Kaufpreis fallen Nebenkosten an wie Maklerprovision, Steuern, Notarkosten und Kosten für den Grundbucheintrag.
- Planungskosten: Neben den Planungskosten, die beim Hausbau sowieso anfallen, müssen beim Mehrfamilienhaus je nach Gebäudeklasse Planungskosten für ein entsprechendes Brand- und Schallschutzkonzept einkalkuliert werden sowie für die komplexe Planung der Gebäudetechnik.
- Baukosten: Die Material- und Arbeitskosten zur Erstellung des Gebäudes, inklusive Kosten für die Erdarbeiten, die Gestaltung der Außenanlagen, Stellplätze, Spielplatz, Beleuchtung und viele andere Dinge. Im Inneren des Mehrfamilienhauses verursachen je nach Gebäudeklasse Brand- und Schallschutzmaßnahmen, der Einbau von Aufzügen und die Gebäudetechnik zusätzliche Kosten. Für die auf eine intensive Nutzung ausgelegten Hausbereiche müssen robuste und hochwertige Materialien verwendet werden.
- Baunebenkosten und Baustellenkosten: Hierzu zählt das Bodengutachten sowie gegebenenfalls Kosten zur Baugrundverbesserung und Gebühren für den Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz. Außerdem muss die Baustelle vorbereitet und versichert werden, die Zufahrt für Baustellenfahrzeuge geregelt und eine Infrastruktur für die Bauarbeiter geschaffen werden.
- Ausstattung: Die einzelnen Wohnungen des Mehrfamilienhauses müssen mit Sanitäranlagen und optional auch mit Küchen ausgestattet werden. Der Bauherr muss dabei abwägen, ob sich die Investition in eine hochwertige Ausstattung durch höhere Mieteinnahmen auszahlt oder nicht.
- Kosten für einzelne Beratungsleistungen: Hierunter fallen diverse Beratungskosten, die im Laufe des gesamten Projektes anfallen und aufgrund der Komplexität des Projektes oft gut investiertes Geld sind. Dazu gehören beispielsweise der Steuerberater, ein unabhängiger Bausachverständiger oder der Rechtsanwalt für das Aufsetzen der Mietverträge für die zukünftigen Mieter.
1 Kommentar
Ihsanabu am 28.07.2021 21:27
Sehr geehrte Damen und Herrn,
ich möchte ein Mehrfamilienhaus als Investition bauen lassen und sehe dafür einen Kostenrahmen von 2 Mil. Euro, die ich zum Teil selbst mitbringe und das größere Teil als Kredit von der Bank bekommen möchte.
Das Grundstück kostet ca. 500.000€ und ist 1050m2 groß und ist erschlossen. Im Mehrfamilienhaus sollen 6 bis 10 Wohnungen entstehen.
Wie kann ich erfahren, ob ich auf dem Grundstück ein MFH bauen kann oder nur ein EFH? Kann ich als Bauherr dies mit der Gemeinde aushandeln? Oft steht in den Infos der Gemeinden, das Haus muss so sien, wie die benachbarten Häuser, aber wenn mein Grundstück groß ist, warum muss ich ein Haus bauen, wie die Nachbarhäuser und kann nicht ein größeres Haus für mehr Familien bauen, was für mich als Kapitalanlage auch ist.
Für Ihre Antwort und weitere Informationen bedanke ich mich im Voraus und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
A. Salih
auf Kommentar antwortenRedaktion bauen.de am 30.07.2021 10:15
Hallo Ihsanabu,
was Sie auf ein Grundstück bauen dürfen, entnehmen Sie dem Bebauungsplan. Sofern es keinen Bebauungsplan gibt, ist in der Tat die umgebende Bebauung maßgeblich. Wurden dort bisher keine Mehrfamilienhäuser gebaut, kann es schwer werden, eine Baugenehmigung zu bekommen. Das kann klappen, wenn die Gemeinde beispielsweise ein eigenes Interesse an Nachverdichtung hat, ansonsten wird es schwer. Da wiegt das Interesse der Allgemeinheit höher als ihr Interesse an einer Kapitalanlage.
Herzliche Grüße,
die Redaktion von bauen.de
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