Bau eines Mehrfamilienhauses: Planung, Umsetzung, Kosten

Zu Beginn ist es wichtig, sich klarzumachen, welches Ziel mit einem geplanten Mehrfamilienhaus verfolgt wird. Soll es zum Beispiel …

• schnell abbezahlt sein und danach Erträge abwerfen?
• der Altersvorsorge dienen?
• Gemeinschaftsfördernd oder ökologisch nachhaltig sein?  

Je klarer Bauherren ihr Ziel für sich definiert haben, desto leichter fällt danach die Kommunikation mit allen Beteiligten und umso größer ist die Chance auf eine zufriedenstellende Umsetzung des Vorhabens.

Solche großen Mehrfamilienhausprojekte sind für Privatleute nur schwer zu stemmen. Foto: Ralf Gosch / stock.adobe.com

Immer mehr Typen- und Fertighausanbieter haben mittlerweile zu den Ein- und Zweifamilienhäusern auch das Mehrfamilienhaus in ihr Programm genommen. Die meisten Anbieter bieten ihren Kunden ein hohes Maß an Individualisierung und begleiten sie mit den hauseigenen Architekten und Planern von den ersten Überlegungen an bis zur Übergabe des fertigen Objektes.

Der Bauherr kann das Haus aber auch vom Architekten planen und betreuen lassen. Der sucht und beauftragt dann in Abstimmung mit dem Bauherrn die passenden Handwerksbetriebe.

Selbst Mischformen sind möglich, bei denen der Architekt beispielsweise nur die Grundlagenermittlung bis zur Genehmigungsplanung übernimmt. Die eigentlichen Bauarbeiten übernimmt dann ein Bauunternehmer.

Wer sich fragt, ob er sich den Bau eines Mehrfamilienhauses leisten kann, dem empfiehlt Reinwald die gleiche Faustregel wie beim Einfamilienhaus: „Eigenkapital in Höhe des Grundstückspreises mitzubringen, ist auch in diesem Fall ratsam.“ Für die Baukosten, inklusive Planungs- und Baunebenkosten, sollten Bauherren bei einem Projekt in einer Größenordnung von sechs bis zehn Wohnungen aus seiner Sicht aktuell mit 3.000 bis 3.800 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Neben der Finanzierungsplanung mit der Bank gilt es auch, den Steuerberater frühzeitig zu konsultieren. Es kann unter Umständen günstiger sein, für das Projekt eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) zu gründen, um später die Mieteinnahmen nicht zum Einkommenssteuersatz, sondern zum Körperschaftssteuersatz zu versteuern.

Auch für Mehrfamilienhäuser gibt es einige Fördermöglichkeiten. Da die Gelder zum Teil pro Wohnung ausgezahlt werden, kann eine sechsstellige Summe herauskommen. Neben den Förderungen der KfW und des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), gibt es mitunter auch landeseigene, regionale oder gar kommunale Fördermittel, die für das Umsetzen spezieller Maßnahmen in Betracht kommen können. „Hier sollte man sich am besten beraten lassen, denn der ganze Fördersektor ist ständig im Wandel,“ betont Reinwald.

Mehrfamilienhäuser werden in erster Linie massiv gebaut, doch auch andere Bauweisen sind möglich.

Der Anteil der Mehrfamilienhäuser in Holzfertigbauweise lag nach Angaben des Bundesverbandes für Fertigbau (BDF) im Jahr 2020 bei 5,3 Prozent aller neu genehmigten Mehrfamilienhäuser, allerdings mit steigender Tendenz.

Die Vorteile beider Bauweisen vereinen Mehrfamilienhäuser in Hybridbauweise. Dabei werden vor allem Decken, Treppenaufgänge, der Fahrstuhlschacht und andere Elemente in Beton gebaut.

Ob das Grundstück, das man im Auge hat, für den Bau eines Mehrfamilienhauses geeignet ist, hängt zunächst einmal von der Größe ab. Für ein Mehrfamilienhaus mit sechs bis zehn Wohneinheiten sollten 1.000 bis 2.000 Quadratmeter zur Verfügung stehen.

Mit einem Bodengutachten sollte früh geklärt werden, ob der Baugrund geeignet ist oder ob eventuell kostspielige Maßnahmen zur Bodenverbesserung anfallen. Das ist kein rausgeworfenes Geld, in vielen Gemeinden ist ein Bodengutachten ohnehin Teil des Baugenehmigungsantrags.

Mehrfamilienhaussiedlungen werden üblicherweise von Bauträgern entwickelt. Foto: Lichtwolke99 / stock.adobe.com

Als nächstes kann die architektonische Planung beginnen. Die Grenzen steckt der Bebauungsplan, der beispielsweise die maximale Höhe, die Anzahl der Vollgeschosse, die überbaute Fläche oder auch die Dachneigung einschränkt.

Grundlage aller genehmigungsfähigen Baumaßnahmen ist die jeweils gültige Landesbauordnung sowie der Bebauungsplan oder andere örtliche Regelungen. Das öffentliche Baurecht kann auch regeln, wie der Bauherr die Außenanlagen gestalten muss, ob er auf seinem Grundstück noch einen Kleinkinderspielplatz schaffen muss und wie viele Stellplätze für Autos und Fahrräder bereitzustellen sind.

Besonderheiten beim Bau eines Mehrfamilienhauses ergeben sich vor allem aus seiner Gebäudeklasse. Mit mehr als zwei Wohneinheiten und einer Gebäudehöhe von bis zu sieben Metern fällt ein Mehrfamilienhaus laut Musterbauordnung (MBO) in die Gebäudeklasse 3, bis 13 Meter in Gebäudeklasse 4 und bis 22 Meter in Gebäudeklasse 5. Je höher die Gebäudeklasse, desto höher sind auch die Ansprüche, beispielsweise was den Brandschutz oder die Barrierefreiheit angeht.

Barrierefreiheit: In allen Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen nach MBO die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei erreichbar sein. Sie müssen im Erdgeschoss liegen, sofern kein Aufzug vorhanden ist. Die Räume dieser Wohnungen müssen auch barrierefrei sein, bis auf Gäste-WC oder ein zweites Bad.

Brandschutz: Je höher die Gebäudeklasse, desto umfassender müssen die Maßnahmen zum Schutz der Bewohner im Falle eines Brandes sein. Ab Gebäudeklasse 4 muss das Brandschutzkonzept von einem speziell ausgebildete Fachplaner kommen. Das Konzept muss folgende Aspekte des vorbeugenden Brandschutzes abdecken:

• Den baulichen Brandschutz: Dazu gehören voneinander getrennte Brandabschnitte oder der Zugang für die Feuerwehr.
• Den anlagentechnischen Brandschutz, wie Feuerlösch- und Rauchabzugsanlagen.
• Den organisatorischen Brandschutz, wie die Auszeichnung von Flucht- und Rettungswegen.

Schallschutz: Wo mehrere Parteien unter einem Dach wohnen, kann es schnell zum Streit über Geräuschbelästigungen kommen. Beim Bau eines Mehrfamilienhauses sollten deshalb mit dem Architekten die Planungsvorgaben des Schallschutzes besprochen und verbindlich vereinbart werden.

Im rechten Teil wird bereits gewohnt, während der linke noch gebaut wird. Foto: Wellnhofer Designs / stock.adobe.com

Im Rahmen der Gebäudetechnik hat die Raumlufttechnik einen wichtigen Stellenwert. Wenn nämlich im Gebäude kein ausreichender Luftaustausch stattfindet, kann Schimmel erheblichen Schaden an der Bausubstanz anrichten. Da die letzte Verantwortung für sachgemäßes Lüften den Bewohnern nicht zugemutet werden kann, sollten Mehrfamilienhäuser aus Sicht Reinwalds grundsätzlich immer mit einer Be- und Entlüftungsanlage ausgestattet werden.

Egal, ob für die Umsetzung des Vorhabens am Schluss ein Typen- oder Fertighausanbieter gewählt oder ob das Projekt mit einem freien Architekten oder Generalunternehmer durchgezogen wird, diese Kostenpunkte gehören auf jeden Fall ins Baubudget für jedes Mehrfamilienhaus:

• Grundstückskosten: Neben dem reinen Kaufpreis fallen Nebenkosten an wie Maklerprovision, Steuern, Notarkosten und Kosten für den Grundbucheintrag.
• Planungskosten: Neben den Planungskosten, die beim Hausbau sowieso anfallen, müssen beim Mehrfamilienhaus je nach Gebäudeklasse Planungskosten für ein entsprechendes Brand- und Schallschutzkonzept einkalkuliert werden sowie für die komplexe Planung der Gebäudetechnik.
• Baukosten: Die Material- und Arbeitskosten zur Erstellung des Gebäudes, inklusive Kosten für die Erdarbeiten, die Gestaltung der Außenanlagen, Stellplätze, Spielplatz, Beleuchtung und viele andere Dinge. Im Inneren des Mehrfamilienhauses verursachen je nach Gebäudeklasse Brand- und Schallschutzmaßnahmen, der Einbau von Aufzügen und die Gebäudetechnik zusätzliche Kosten. Für die auf eine intensive Nutzung ausgelegten Hausbereiche müssen robuste und hochwertige Materialien verwendet werden.
• Baunebenkosten und Baustellenkosten: Hierzu zählt das Bodengutachten sowie gegebenenfalls Kosten zur Baugrundverbesserung und Gebühren für den Anschluss an das öffentliche Versorgungsnetz. Außerdem muss die Baustelle vorbereitet und versichert werden, die Zufahrt für Baustellenfahrzeuge geregelt und eine Infrastruktur für die Bauarbeiter geschaffen werden.
• Ausstattung: Die einzelnen Wohnungen des Mehrfamilienhauses müssen mit Sanitäranlagen und optional auch mit Küchen ausgestattet werden. Der Bauherr muss dabei abwägen, ob sich die Investition in eine hochwertige Ausstattung durch höhere Mieteinnahmen auszahlt oder nicht.
• Kosten für einzelne Beratungsleistungen: Hierunter fallen diverse Beratungskosten, die im Laufe des gesamten Projektes anfallen und aufgrund der Komplexität des Projektes oft gut investiertes Geld sind. Dazu gehören beispielsweise der Steuerberater, ein unabhängiger Bausachverständiger oder der Rechtsanwalt für das Aufsetzen der Mietverträge für die zukünftigen Mieter.