Grenzbebauung – so viel Abstand brauchen Haus und Garage zum Nachbarn

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Die Freude über das eigene Grundstück währt nicht lange, wenn der Nachbar direkt an der Grundstücksgrenze eine Mauer drei Meter in die Höhe ziehen will. Unter anderem deswegen gibt es Regeln zur Grenzbebauung und welche Abstandsflächen zwischen Gebäuden eingehalten werden müssen. Doch die Regelungen der Bauordnung und des Bebauungsplans sind deutschlandweit nicht einheitlich und in manchen Fällen können sich Bauämter auch darüber hinwegsetzen.

Wer ein Haus bauen will, muss zahlreiche Vorschriften beachten. Einige davon beziehen sich auf die erforderlichen Abstände, die ein Gebäude zu anderen Gebäuden oder Grundstücksgrenzen aufweisen muss. Die vorgeschriebenen Mindestabstände dienen dazu, den Brandschutz zu gewährleisten und eine gewisse Wohnqualität in Form von Lichteinfall oder Sichtweite zu ermöglichen. Die grundlegenden Regelungen finden sich in der Bauordnung, die allerdings von den lokalen Regelungen eines Bebauungsplanes gebrochen werden können.

Grenzbebauung, Wohngebiet am Hang, Neubau, Abstandsregelungen, Foto: flohjoh / fotolia.com
Ein typisches ländliches Wohngebiet. Die Häuser sind relativ dicht gebaut, die Abstandsflächen dürften in vielen Fällen dem Mindestabstand entsprechen. Foto: flohjoh / fotolia.com

Bauordnung: Regeln für Abstandsflächen und zur Grenzbebauung

Die Bundesländer haben eigene Bauordnungen, die sich aber in weiten Teilen ähneln. Sie sehen gewisse Abstandsflächen zwischen Bauwerken vor, die nicht bebaut werden dürfen.

  • Die Abstandsfläche erstreckt sich über die volle Breite einer Fassade.
  • Der mindestens einzuhaltende Abstand entspricht der Gebäudehöhe, multipliziert mit einem Wert zwischen 0,25 und eins, je nach Bundesland und der Frage, ob sich das Grundstück im Kerngebiet oder am Rand einer Kommune befindet.
  • Der Mindestabstand beträgt in der Regel zweieinhalb bis drei Meter.

Auf dem bayerischen Land wird die Gebäudehöhe mit dem Wert eins multipliziert. Im einfachsten Fall heißt das, dass ein Haus mit Flachdach und einer Höhe von sechs Metern eine Abstandsfläche von ebenfalls sechs Metern über die volle Breite der Fassade benötigt. In Kerngebieten in Hessen beträgt der Faktor lediglich 0,4 und so würden theoretisch 2,40 Meter ausreichen. Doch das Bundesland hat einen Mindestabstand von drei Metern festgelegt, der in diesem Fall gilt.

Diese Abstandsflächen müssen jeweils auf dem eigenen Grundstück liegen. Allerdings gibt es Ausnahmen, wenn das Grundstück an öffentliche Plätze oder Straßen angrenzt, denn diese dürfen bis zu deren Hälfte mit den Flächen überschattet werden. Sofern der Nachbar zustimmt, dürfen die Abstandsflächen auch auf seinem Grundstück liegen. Das heißt aber für die Zukunft, dass der Nachbar auf seinem Grundstück auf den betroffenen Flächen nicht mehr bauen darf.

Link-Tipp

Was der Bebauungsplan genau regelt und wie er gelesen wird, erfahren Sie in diesem Artikel.

Grenzbebauung, Mansarddach, Abstandsregelungen, Foto: ArTo / fotolia.com
Steile Dachflächen zählen vollständig zur Gebäudehöhe, flachere Dächer nur zu einem Teil. Überschreiten Anbauten gewisse Maße, werden auch sie bei der Berechnung berücksichtigt. Foto: ArTo / fotolia.com

Dachflächen

Dachflächen, die einen Neigungswinkel von mehr als 70 Grad aufweisen, werden in allen Bundesländern voll zur Gebäudehöhe gerechnet. Dächer mit einem flacheren Winkel zählen nur zu einem Drittel oder einem Viertel dazu.

Balkone, Erker und Gauben

Um die Berechnung der Abstandsflächen nicht zu kompliziert zu gestalten, müssen Sonderbauteile wie Erker oder Balkone nicht extra berechnet werden. Die Regelungen sind in allen Bundesländern ähnlich: Ragen einzelne Bauteile weniger als 1,50 Meter aus dem Bauwerk heraus und erstrecken sie sich über weniger als ein Drittel der Fassadenfläche, werden sie bei der Berechnung der Abstandsflächen ignoriert.

Auch für Wärmedämmverbundsysteme gibt es eine Vereinfachung: Sie werden bis zu einer Dicke von 20 oder 25 Zentimetern schlicht ignoriert. Denn ansonsten könnten nachträgliche Dämmmaßnahmen die Abstandsflächen unter das erforderliche Mindestmaß drücken. Das heißt letztendlich dennoch, dass Bauherrn, deren Häuser nah an das Nachbargrundstück gebaut sind, unter Umständen durch die Abstandsflächenregelung in der Wahl ihrer Fassadendämmung eingeschränkt sind. Beispielsweise ist nicht in jedem Bundesland und nicht in jedem Fall ein Wärmedämmverbundsystem mit einer Dicke von mehr als 20 Zentimetern erlaubt.

Beispielrechnungen: So wird die Abstandsfläche berechnet

Grenzbebauung, Abstandsfläche, Berechnung, Grafik: bauen.de

Die Tiefe der Abstandsfläche (TA) wird errechnet, indem der in der jeweiligen Bauordnung angegebene Faktor (F) mit der Gebäudehöhe multipliziert wird. Die Gebäudehöhe setzt sich aus der Höhe bis zum Dach (H) und der Höhe des Daches selbst (HD) zusammen. Je nach Dachneigung (DN) wird die Dachhöhe allerdings nur zum Teil angerechnet und mit einem Faktor (FD) multipliziert, der ebenfalls der Bauordnung zu entnehmen ist.

Die Formel zur Berechnung lautet also: TA = F * (H + FD * HD)

Beispiel 1: Ein mehrstöckiges Einfamilienhaus in Bayern

Grenzbebauung, Abstandsflächen, Landhaus, Foto: schulzfoto / fotolia.com
Foto: schulzfoto / fotolia.com

Das Haus ist 5,80 Meter hoch, plus die Dachhöhe von 3 Metern. Die Dachneigung ist kleiner als 45 Grad und wird es nur zu einem Drittel angerechnet. Außerhalb von Kerngebieten ist in Bayern mit dem Faktor 1 zu multiplizieren. Die Formel lautet:

TA = 1 * (5,80m + 1/3 * 3,00m) = 6,80m

Die Abstandsfläche beträgt also mindestens 6,80 Meter. Stünde das Haus in einem Kerngebiet, etwa einem Dorfzentrum, wäre der Faktor lediglich 0,5. Zum Nachbargrundstück müssten mindestens 3,40 Meter Abstand gehalten werden.

Beispiel 2: Ein Bungalow in Thüringen

Grenzbebauung, Abstandsflächen, Bungalow, Foto: photographee.eu / fotolia.com
Foto: photographee.eu / fotolia.com

Der Bungalow ist bis zum Dach 3,20 Meter hoch. Hinzu kommt ein Drittel der Dachhöhe von 1,50 Meter, denn der Dachwinkel ist kleiner als 70 Grad. Der Berechnungsfaktor in Thüringen ist 0,4. Die Berechnungsformel lautet:

TA = 0,4 * (3,20 m + 1/3 * 1,50 m) = 1,48 m

Der Abstand zum Nachbargrundstück müsste nach dieser Berechnung also 1,48 Meter betragen. Allerdings gilt in Thüringen ein Mindestabstand von 3 Metern. In diesem Fall beträgt die Tiefe der Abstandsfläche also 3 Meter.

Das 16-Meter-Privileg

Das 16-Meter-Privileg war früher eine allgemeingültige Regelung, die heute nur noch in Nordrhein-Westfalen und Bayern angewendet wird. Es besagt, dass bei maximal zwei Außenwänden, die weniger als 16 Meter lang sind, nicht die gesamte Gebäudehöhe maßgeblich ist sondern nur die halbe. Doch in den meisten Bauordnungen wird heutzutage ohnehin nur der Faktor 0,4 und nicht mehr der alte Standard 1,0 verwendet.

Die wichtigsten Regeln im bundesweiten Überblick

BundeslandRegelungFaktor zur Errechnung der AbstandsflächeFaktor für Dach- und GiebelflächenMindestabstand laut Bauordnung (in Meter)
Baden-WürttembergLBO § 50,4
in Kerngebieten: 0,2
> 70 Grad: 1
> 45 Grad: 1/3
2,5 m
bei Außenwänden unter 5 m Länger reichen 2 m
BayernBayBO § 61
in Kerngebieten: 0,5
> 70 Grad: 1
< 70 Grad: 1/3
3 m
BerlinBauO Bln § 60,4> 70 Grad: 1
< 70 Grad: 1/3
3 m
BrandenburgBbgBO § 60,4
je nach Gebäudeart weniger möglich
keine Angaben
Dach wird mit Faktor 1 gerechnet
3 m
BremenBremLBO § 60,4
je nach Gebäudeart weniger möglich
> 70 Grad: 1
< 70 Grad: 1/3
3 m
je nach Gebiet 2,5 m möglich
HamburgHBauO § 60,4> 70 Grad: 1
< 70 Grad: 1/3
2,5 m
HessenHBO § 60,4
in Sondergebieten 0,2 möglich
> 70 Grad: 1
> 45 Grad: 1/3
3 m
Mecklenburg-VorpommernLBau M-V § 60,4> 70 Grad: 1
< 70 Grad: 1/3
3 m
Nieder-
sachsen
NBauO § 50,5
in Sondergebieten 0,25 möglich
keine Angaben
Dach wird mit Faktor 1 gerechnet
3 m
Nordrhein-WestfalenBauO NRW § 60,8
in Kerngebieten 0,25 bis 0,5 möglich
> 70 Grad: 1
> 45 Grad: 1/3
Giebel < 70 Grad: 1/3
3 m
Rheinland-
Pfalz
LBauO § 80,4
in Kerngebieten weniger möglich
> 70 Grad: 1
< 70 Grad: 1/3
3 m
SaarlandLBO § 70,4
in Kerngebieten weniger möglich
> 70 Grad: 1
> 45 Grad: 1/3
3 m
SachsenSächsBO § 60,4> 70 Grad: 1
< 70 Grad: 1/3
3 m
Sachsen-
Anhalt
BauO LSA § 60,4
je nach Gebäudeart weniger möglich
> 70 Grad: 1
< 70 Grad: 1/3
3 m
Schleswig-HolsteinLBO § 60,4
je nach Gebäudeart weniger möglich
> 70 Grad: 1
> 45 Grad: 0,25
Giebel: 0,5
3 m
ThüringenThürBO § 60,4
in Sondergebieten 0,2 möglich
> 70 Grad: 1
< 70 Grad: 1/3
3 m

So regelt der Bebauungsplan die Grenzbebauung

Neben der allgemeinen Bauordnung gibt es sehr spezifische Bebauungspläne. Die Regeln, die darin vermerkt sind, sind gewichtiger als die Bauordnung. Das heißt: erlaubt der Bebauungsplan beispielsweise eine Grenzbebauung, sind die Regulierungen zu Abstandsflächen hinfällig. In Stadtkernen gibt es beispielsweise geschlossene Baulinien, die auch bei Neubauten weiterhin eingehalten werden sollen. Während an Baulinien gebaut werden muss, legen Baugrenzen den Bereich fest, innerhalb dessen gebaut werden darf. Festgelegt werden möglicherweise auch die maximale Geschosszahl, das Verhältnis von Geschossfläche zur Grundstücksfläche oder die maximalen Maße des Bauwerks, gegebenenfalls auch die Art des Daches sowie die Dachneigung.

Grenzbebauung, Abstandsflächen, Bebauungsplan, Quelle: Stadt Buxtehude
Quelle: Stadt Buxtehude

Nähere Infos, welche Informationen im Bebauungsplan stehen gibt’s hier: Bebauungsplan: Was auf einem Grundstück gebaut werden darf.

Neben den Vorgaben durch den Bebauungsplan kann es auch Sonderregelungen und Abweichungen von einzelnen Regeln zu den Abstandsflächen geben. Diese sind beispielsweise in der Bayerischen Bauordnung im Paragraphen 63 geregelt. Die Voraussetzung für solche Ausnahmen: Der Zweck der jeweiligen Anforderung ist erfüllt und die nachbarlichen und öffentlichen Belange werden geschützt, genau wie die Belange der Baukultur oder der Baukunst. Das hat zur Folge, dass bei Sanierungsarbeiten oder Nachverdichtungen unter Umständen Abstandsflächen nicht mehr eingehalten werden müssen. 

Info

Wer gegen Verordnungen verstößt, muss gegebenenfalls das Bauwerk oder Anbauten abreißen. In dem Falle, dass ein Grundstückseigentümer mit seinem Bauwerk aus Versehen die nachbarschaftliche Grenze überschreitet, kann dieser Einspruch erheben – und zwar am besten noch vor Beendigung der Baumaßnahme. Verpasst er dies selbstverschuldet, muss ein Gebäude nicht mehr zurückgebaut werden. Laut § 912 bis 915 BGB hat er allerdings Anspruch auf eine sogenannte Überbaurente, die ihn für den Verlust der Grundstücksfläche entschädigen soll und solange bezahlt werden muss, wie der Überbau Bestand hat. Wie hoch die Rente ist, regelt das Gesetz nicht genauer, sie orientiert sich aber am Verkehrswert des Grundstückes. Stattdessen kann der Grundstückseigentümer auch verlangen, dass der Nachbar ihm die entsprechende Grundstücksfläche abkauft.

Abstandsflächen für Garagen, Geräteschuppen und Gartenmauern

Grenzbebauung, Einfamilienhaus mit Carport, Abstandsflächen, Foto: stefanfister / fotolia.com
Garagen und Carports dürfen auf Abstandsflächen gebaut werden – zumindest dann, wenn sie bestimmte Maße nicht überschreiten. Foto: stefanfister / fotolia.com

Abstandsflächen sind für Garagen, Gewächshäuser, Grenzmarkierungen und dergleichen irrelevant. Zumindest dann, wenn sie bestimmte Maximalmaße nicht überschreiten. In Nordrhein-Westfalen können Bauwerke beispielsweise eine mittlere Wandhöhe von maximal drei Metern aufweisen und maximal neun Meter lang sein. Dann dürfen sie innerhalb der Abstandsflächen gebaut werden.

In Hessen dürfen Garagen direkt an die Grundstücksgrenze gebaut werden und benötigen keine Baugenehmigung, sofern sie innerhalb der Baulinien stehen und eine Grundfläche von maximal 50 Quadratmetern aufweisen. Diese Regelungen sind in allen Bundesländern zwar ähnlich aber nicht unbedingt gleich. Welche Regelungen im Einzelfall gelten und ob eine Baugenehmigung notwendig ist, erfahren Bauherren im jeweiligen Gesetzestext sowie beim zuständigen Bauamt

26.08.2016


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68 Kommentare

Aufstocker17 am 09.08.2017 21:17

Noch eine kleine Info zu unserem Vorhaben.

Unsere Nachbarn sind mit unsererm Vorhaben einverstanden und haben schon Unterschrieben.

Also hängt es nur noch von der kleinen Überlappung ab!

auf Kommentar antworten

Aufstocker17 am 09.08.2017 20:56

Hallo

Wohne in Bayern will mein Haus aufstocken, aber die Abstandsfläche überlappt sich an einer Stelle um 1mx0,4m! Was kann ich machen? Gibt es da eine Möglichkeit, dass ich trotzdem bauen kann z.B gute Argumente wo ich anbringen kann... mehr

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Redaktion bauen.de am 10.08.2017 09:48

Hallo und danke für Ihren Kommentar,

wenn Ihr Nachbar einverstanden ist, würden wir Ihnen empfehlen, sich an das zuständige Bauamt zu wenden. Dort erfahren Sie, ob die kleine Überlappung gestattet wird oder nicht.

Mit freundlichen... mehr

Walter Pilz am 09.08.2017 20:50

Wie wertvoll ist der Baulageplan in original Dokument

LG

Walter Pilz

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