Baukosten: Mit diesen Ausgaben müssen Bauherren rechnen
Wer ein Eigenheim errichten will, muss neben den reinen Baukosten auch die Baunebenkosten bedenken: Dazu gehören Architekten- und Beraterhonorare, Steuern oder die Kosten für Außenanlagen.
Die Baukosten und Baunebenkosten eines Neubaus setzen sich aus folgenden Positionen zusammen:
- Grundstückskosten: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Erschließungskosten
- Versicherungen während der Bauphase
- Planungskosten: Architekt, Vermesser oder Bodengutachter
- Baustellenkosten: Beispielsweise Baustrom, Bauwasser oder Straßensperren
- die eigentlichen Baukosten inklusive Erdarbeiten
- Kosten für Außenanlagen wie Carport, Einfahrt, Gartenzaun oder Rasen
Beispielrechnung | |
| Erschlossenes Grundstück mit 600 m² für 200 Euro pro m² | 120.000 Euro |
| Kaufnebenkosten ca. 10 Prozent | 12.000 Euro |
| Planungskosten | 20.000 Euro |
| Versicherungen: Bauherrenhaftpflicht und Gebäudeversicherung | 500 Euro |
| Baustellenkosten etwa 0,3 Prozent der Baukosten | 900 Euro |
| Erdarbeiten | 30.000 Euro |
| Baukosten: 2.000 Euro pro m² bei 150 m² | 300.000 Euro |
| Außenanlagen | 30.000 Euro |
| Gesamtkosten | 513.400 Euro |
Kosten beim Grunderwerb
Wer bauen will, braucht zunächst ein passendes Grundstück. Die Preise schwanken regional sehr stark. Zu den Kaufkosten kommen die Nebenkosten:
- Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Der Makler verlangt zwischen 0 und 7,14 Prozent des Kaufpreises.
- Für den Notar fallen 0,5 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises an.
Diese Kosten beziehen sich übrigens auf das Grundstück und alles, was darauf steht. Wer also ein Haus samt Grundstück vom Bauträger kauft, muss auf die Gesamtsumme Grunderwerbsteuern zahlen.
Muss das Grundstück erschlossen werden, fallen etwa 20 bis 30 Euro pro Quadratmeter Grundfläche an. Wann und wie die zuständige Gemeinde diese Kosten abrechnet, variiert stark.
Planungskosten beim Hausbau
Den größten Anteil der Planungskosten bekommt üblicherweise der Architekt. Sein Honorar ist frei verhandelbar, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) kann aber als Orientierung dienen. Bei vollem Leistungsumfang und mittlerer Komplexität des Entwurfs berechnet der Architekt dann etwa 15 Prozent der reinen Baukosten. Bei einem Generalunternehmer, der Schlüsselfertig baut und auf eigene Architekten setzt, sind diese Kosten im Baupreis enthalten.
Während der Planungsphase muss außerdem in vielen Fällen das Grundstück ausgemessen und ein Bodengutachten erstellt werden. Wer einen KfW-Kredit beantragen möchte, braucht außerdem einen Energieberater. Je nach Leistungsumfang und Aufwand fallen für diese drei Experten jeweils Summen im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich an.
Der Hausbau beginnt: Diese Versicherungen sind nötig
Der Hausbau ist auch mit Risiken verbunden: Gegen Unfälle, Naturkatastrophen oder Feuer während der Bauphase müssen deshalb die richtigen Versicherungen abgeschlossen werden. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung zahlt für Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die von der Baustelle ausgehen. Die Bauleistungsversicherung zahlt für Schäden am Gebäude selbst und die Feuerrohbauversicherung schützt vor den finanziellen Folgen von Feuer, Blitzeinschlägen oder Explosionen. Die Kosten belaufen sich je nach Bauumfang und Baustellenrisiko auf einen niedrigen dreistelligen Eurobetrag. Wer viel selbst mit anpackt, muss eine höhere Prämie bezahlen.
Der Hausbau läuft: Baukosten
Ein Hausbau kostet grob gerechnet 2.000 Euro pro Quadratmeter. Günstiger wird’s nur, wenn man sehr einfach baut, beispielsweise ein Typenhaus ohne Sonderwünsche und mit der Standardausführung. Wer hohe Ansprüche an die Ausstattung oder aber die Energieeffizienz hat, für den kann es auch teurer werden. Wie die Baukosten zu kalkulieren sind, hängt auch davon ab, ob mit einem Architekten oder einem Bauträger oder Fertighausanbieter gebaut wird. In den letzten beiden Fällen wird das Gebäude in der Regel zum Festpreis angeboten.
Bauherren sollten genau überprüfen, welche Kosten im Festpreis enthalten sind – und welche noch dazukommen. Beim Fertig- oder Typenhausanbieter kommen üblicherweise die Erdarbeiten noch dazu, die ja nach Umfang schnell 30.000 Euro kosten können.
Die Kosten sind nach Baufortschritt gemäß eines Zahlungsplans zu entrichten. Empfehlenswert ist es, einen Zahlungsplan gemäß Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu vereinbaren.
Wer dagegen mit einem Architekten baut, schließt viele Verträge mit einzelnen Bauunternehmen, die dann die Baugrube ausheben, die Bodenplatte erstellen oder die Mauern hochziehen. Welche Kostenanteile für die einzelnen Gewerke fällig werden, hängt von vielen Faktoren ab – etwa von den verwendeten Baumaterialien oder der Ausstattung. Bei einem typischen Durchschnittshaus, ist grob mit folgenden Kostenanteilen zu rechnen:
- Für den Rohbau inklusive Keller rund 40 bis 50 Prozent der reinen Baukosten.
- Für die Installation der technischen Anlagen wie Heizung, Elektro und Sanitäranlagen rund 15 bis 20 Prozent der reinen Baukosten.
- Für den Innenausbau ungefähr 40 Prozent der reinen Baukosten, wobei hier sehr viel Variabilität besteht, abhängig von der Ausstattung.
Zusatzkosten während der Bauphase
Während der gesamten Planungs- und Bauphase fallen immer wieder Kostenposten an, die nicht alle im Vorfeld einkalkuliert werden konnten. Etwa, weil sich durch das Bodengutachten herausstellt, dass das Grundwasser sehr hochsteht und der Keller als weiße Wanne gebaut werden muss. Vielleicht kann auch das überschüssige Erdreich nicht auf dem Grundstück untergebracht werden und muss in eine Deponie. Hierfür sind je nach Volumen mindestens drei-, oftmals auch vierstellige Summen zu veranschlagen. Noch teurer kann es werden, wenn die umliegenden Deponien voll sind. Das kann tatsächlich passieren, vor allem in Gebieten, in denen viel gebaut wird. Dann muss die Erde teilweise hunderte Kilometer entfernt entsorgt werden.
Die Anschlusskosten von Gas, Wasser und Strom dürfen ebenfalls nicht unterschätzt werden, sie sind oftmals vierstellig. Und auch die Bauarbeiter wollen versorgt sein: Sie benötigen Baustrom und Bauwasser. Eher kleinere Positionen sind die optionale aber vielerorts übliche Verpflegung der Bauarbeiter und das Richtfest.
Ein Hausbau dauert meist viele Monate, die ersten Rechnungen müssen aber schon kurz nach Beginn der Bauphase bezahlt werden. Wer sein Haus mit einem Bankdarlehen finanziert, ruft dann schon Teile des Baudarlehens ab und muss bereits ab diesem Zeitpunkt Zinsen zahlen – selbst wenn in den Konditionen eine tilgungsfreie Anfangszeit ausgehandelt wurde. Wer zu diesem Zeitpunkt noch in Miete wohnt, ist doppelt belastet. Hinzu kommt, dass ab einem bestimmten Zeitpunkt Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Darlehensteile fällig werden – meist ab dem siebten Monat nach Abschluss des Darlehens. Dauert der Bau also länger, müssen diese Kosten mit einkalkuliert werden.
Soll der Innenausbau beschleunigt werden, kann nach den Verputzarbeiten ein Bautrockner eingesetzt werden – hierfür sind Gerätemiete und Stromkosten einzukalkulieren. Und nach Abschluss des Innenausbaus ist eine Endreinigung fällig – wird sie nicht vom Bauherren selbst durchgeführt, muss er auch hierfür noch einen dreistelligen Betrag einplanen.
Garten, Garage, Carport: Diese Kosten fallen für Außenanlagen an
Neben den Kosten für das Gebäude sollten die Kosten für die Außenanlagen nicht unterschätzt werden. Sie können allerdings erheblich variieren. So gibt es Carports zum selber aufbauen im Baumarkt schon für wenige hundert Euro. Teurer wird es, wenn der Abstellplatz fürs Auto individuell geplant und von Handwerkern errichtet wird: dann sind schnell auch vierstellige Summen fällig.
Mit etwas höheren Kosten müssen Bauherren rechnen, wenn sie ihr Fahrzeug in einer Garage schützen wollen. Hier gibt es einerseits preiswerte Fertiggaragen – einfache Ausführungen aus Blech gibt es schon für weniger als 1.000 Euro, für etwas hübschere Exemplare ist mit Kosten von rund 2.000 bis 4.000 Euro zu rechnen. Individuell geplante und gemauerte Exemplare kosten meist schon fünfstellige Summen.
Daneben dürfen Bauherren die Kosten für die Außenanlage nicht vergessen. Je nach Größe des Gartens und Aufwand variieren die Kosten erheblich. Doch bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus sind auch hier schnell Summen im mittleren fünfstelligen Bereich erreicht. Allerdings sind dies Arbeiten, die Heimwerker oft auch selbst erledigen und so viel Geld einsparen können. Und: Sie können auch ohne Zeitdruck noch nach dem Einzug ins neue Eigenheim erledigt werden.
Finanzierungskosten richtig kalkulieren
Das A und O bei Bauvorhaben ist, sich rechtzeitig Gedanken über die richtige Finanzierung zu machen – lange vor dem ersten Spatenstich. In den meisten Fällen werden Bauvorhaben überwiegend mit Fremdkapital finanziert – hier gilt es, das attraktivste Angebot zu finden. Selbst kleine Zinsunterschiede können bei der Immobilienfinanzierung im Laufe der Jahre erhebliche Kostendifferenzen verursachen. Grundsätzlich gilt auch: Die monatliche Rate der Bankfinanzierung muss tragbar bleiben.
Bei der Wahl der Finanzierung sollten angehende Bauherren also strategisch vorgehen: Neben der Ermittlung der maximalen Darlehenshöhe und dem Angebotsvergleich können auch Fördermittel wie KfW-Darlehen und Zuschüsse berücksichtigt werden.
Frank Kemter 25.02.2021
4 Kommentare
Andreas V. am 12.03.2023 07:45
Hallo Herr Krämer,
Ihre Baukosten mit ca. 2000 € / m² sind inzwischen absolut unrealistisch. Selbst ein so genannten "Pappendeckelhaus" liegt schon bei ca. 3000 € / m² aufwärts. Ein qualitativ anständig gebautes, bezugsfertiges Haus bekommt man heute nicht mehr unter ca. 3000 - 3800 € / m² (je nach Bauweise).
Auch die Erdarbeiten und Außenanlagen sind viel zu gering. Für Ihre Summen bekommt man heute fast nichts mehr.
Wenn schon Zahlen genannt werden, dann bitte realistische und aktuelle Zahlen.
Vielen Dank.
auf Kommentar antwortenJoachim Krämer am 12.07.2021 12:21
Grundstückskosten 200 €/m²: Wohl eine MIlchmädchenrechnung! Wenn Sie mir solche Baugrundstück z.B. im Wirtschafgtsgroßraum München anbieten können, kauf ich sie im Dutzend!
auf Kommentar antwortenRedaktion bauen.de am 16.07.2021 07:53
Hallo Herr Krämer,
das Wort, das Sie suchen lautet "Beispielrechnung". Steht direkt über der Rechnung. Ansonsten gibt es durchaus Grundstücke, die für 200 Euro pro Quadratmeter oder auch weniger verkauft werden. In München nicht. Aber bauen.de richtet sich nicht ausschließlich an München.
Herzliche Grüße,
die Redaktion von bauen.de
emo1954 am 11.07.2021 10:36
Hallo,
Interessanter Bericht. Bei den Versicherungen würde ich noch eine Baurechtsschutzversicherung empfehlen. und/oder die Mitgliedschaft in einem Bauherrenschutzbund/Siedlerbund. Hat sich für unser Bauvorhaben mehr als gelohnt.
auf Kommentar antwortenMpeper am 15.06.2020 14:57
Wenn man anderen Menschen etwas vorrechnet, so sollte darin kein Fehler enthalten sein.
Wahrscheinlich wollten Sie die Baustellenkosten mit 3 % der Baukosten benennen, denn 9.000 EUR sind 3 % von 300.000 EUR. Das würde auch etwa passen. Aber 0,3 % sind dagegen zu gering.
auf Kommentar antwortenRedaktion bauen.de am 19.06.2020 09:30
Hallo Mpeper,
besten Dank für den Hinweis, wir haben den Fehler korrigiert.
Herzliche Grüße,
die Redaktion von bauen.de
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