Baukosten: Mit diesen Ausgaben müssen Bauherren rechnen

Wer ein Eigenheim errichten will, muss neben den reinen Baukosten auch die Baunebenkosten bedenken: Dazu gehören Architekten- und Beraterhonorare, Steuern oder die Kosten für Außenanlagen.

Die Baukosten und Baunebenkosten eines Neubaus setzen sich aus folgenden Positionen zusammen:

  • Grundstückskosten: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Erschließungskosten
  • Versicherungen während der Bauphase
  • Planungskosten: Architekt, Vermesser oder Bodengutachter
  • Baustellenkosten: Beispielsweise Baustrom
  • die eigentlichen Baukosten
  • Kosten für Außenanlagen wie Carport, Einfahrt, Gartenzaun oder Rasen

Beispielrechnung

 
Erschlossenes Grundstück mit 600 m² für 200 Euro pro m²120.000 Euro
Kaufnebenkosten ca. 10 Prozent   12.000 Euro
Planungskosten   20.000 Euro
Versicherungen: Bauherrenhaftpflicht und Gebäudeversicherung500 Euro
Baustellenkosten etwa 3 Prozent der Baukosten9.000 Euro
Baukosten: 2.000 Euro pro m² bei 150 m²300.000 Euro
Außenanlagen30.000 Euro
Gesamtkosten491.500 Euro

 

Baukosten, Mann berechnet Baukosten am Küchentisch seiner Wohnung, Foto: Geber86 / iStock
Die Finanzierung eines Hausbaus sollte gut durchdacht sein. Wichtig: Alle Baukosten beachten. Foto: Geber86 / iStock

Kosten beim Grunderwerb

Wer bauen will, braucht zunächst ein passendes Grundstück. Die Preise schwanken regional sehr stark. Zu den Kaufkosten kommen die Nebenkosten:

  • Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Der Makler verlangt je nach Region zwischen 0 und 7,14 Prozent des Kaufpreises.
  • Für den Notar fallen 0,5 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises an.

Diese Kosten beziehen sich übrigens auf das Grundstück und alles, was darauf steht. Wer also ein Haus samt Grundstück vom Bauträger kauft, muss auf die Gesamtsumme Grunderwerbsteuern zahlen.

Muss das Grundstück erschlossen werden, fallen etwa 20 bis 30 Euro pro Quadratmeter Grundfläche an. Wann und wie die zuständige Gemeinde diese Kosten abrechnet, variiert stark.

Planungskosten beim Hausbau

Den größten Anteil der Planungskosten bekommt üblicherweise der Architekt. Er rechnet nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ab, bei vollem Leistungsumfang und mittlerer Komplexität des Entwurfs berechnet er etwa 15 Prozent der reinen Baukosten. Wer Schlüsselfertig mit einem Generalunternehmer baut, der eigene Architekten beschäftigt, bei dem sind diese Kosten im Baupreis involviert.

Während der Planungsphase muss außerdem in vielen Fällen das Grundstück ausgemessen und ein Bodengutachten erstellt werden. Wer einen KfW-Kredit beantragen möchte, braucht außerdem einen Energieberater. Je nach Leistungsumfang und Aufwand fallen für diese drei Experten jeweils Summen im niedrigen vierstelligen Bereich an.

Der Hausbau beginnt: Diese Versicherungen sind nötig

Der Hausbau ist auch mit Risiken verbunden: Gegen Unfälle, Naturkatastrophen oder Feuer während der Bauphase müssen deshalb die richtigen Versicherungen abgeschlossen werden. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung zahlt für Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die von der Baustelle ausgehen. Die Bauleistungsversicherung zahlt für Schäden am Gebäude selbst und die Feuerrohbauversicherung schützt vor den finanziellen Folgen von Feuer, Blitzeinschlägen oder Explosionen. Die Kosten belaufen sich je nach Bauumfang und Baustellenrisiko auf einen niedrigen dreistelligen Eurobetrag. Wer viel selbst mit anpackt, muss eine höhere Prämie bezahlen.

Der Hausbau läuft: Baukosten

Ein Hausbau kostet ganz grob gerechnet 2.000 Euro pro Quadratmeter. Günstiger wird’s nur, wenn man sehr einfach baut, beispielsweise ein Typenhaus ohne Sonderwünsche und mit der Standardausführung. Wer hohe Ansprüche an die Ausstattung oder aber die Energieeffizienz hat, für den kann es auch teurer werden.

Wie die Baukosten zu kalkulieren sind, hängt auch davon ab, ob mit einem Architekten oder einem Bauträger oder Fertighausanbieter gebaut wird. In den letzten beiden Fällen wird das Gebäude in der Regel zum Festpreis angeboten und die Kosten sind nach Baufortschritt gemäß eines Zahlungsplans zu entrichten. Empfehlenswert ist es, hier einen Zahlungsplan gemäß Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu vereinbaren.

Wer dagegen mit einem Architekten baut, schließt viele Verträge mit einzelnen Bauunternehmen, die dann die Baugrube ausheben, die Bodenplatte erstellen oder die Mauern hochziehen. Welche Kostenanteile für die einzelnen Gewerke fällig werden, hängt von vielen Faktoren ab – etwa von den verwendeten Baumaterialien oder der Ausstattung. Bei einem typischen Durchschnittshaus, ist grob mit folgenden Kostenanteilen zu rechnen:

  • Für den Rohbau inklusive Keller rund 40 bis 50 Prozent der reinen Baukosten.
  • Für die Installation der technischen Anlagen wie Heizung, Elektro und Sanitäranlagen rund 15 bis 20 Prozent der reinen Baukosten.
  • Für den Innenausbau ungefähr 40 Prozent der reinen Baukosten, wobei hier sehr viel Variabilität besteht, abhängig von der Ausstattung.

Für jedes der anfallenden Gewerke werden die Handwerker separat bezahlt. Welche Kostenanteile für die einzelnen Gewerke fällig werden, hängt von vielen Faktoren ab – etwa die verwendeten Baumaterialien oder der Ausstattung. Bei einem typischen Durchschnittshaus, ist grob mit folgenden Kostenanteilen zu rechnen:

  • Für den Rohbau inklusive Keller rund 40 bis 50 Prozent der reinen Baukosten.
  • Für die Installation der technischen Anlagen wie Heizung, Elektro und Sanitäranlagen rund 15 bis 20 Prozent der reinen Baukosten.
  • Für den Innenausbau ungefähr 40 Prozent der reinen Baukosten, wobei hier sehr viel Variabilität besteht, abhängig von der Ausstattung.

Zusatzkosten während der Bauphase

Während der gesamten Planungs- und Bauphase fallen immer wieder Kostenposten an, die nicht alle im Vorfeld einkalkuliert werden konnten. Etwa, weil sich durch das Bodengutachten herausstellt, dass das Grundwasser sehr hoch steht und der Keller als weiße Wanne gebaut werden muss. Ohnehin fallen auch zusätzliche Kosten für den Abtransport überschüssigen Erdreichs an. Hierfür sind je nach Volumen mindestens drei-, oftmals auch vierstellige Summen zu veranschlagen.

Die Anschlusskosten von Gas, Wasser und Strom dürfen ebenfalls nicht unterschätzt werden, sie sind oftmals vierstellig. Und auch die Bauarbeiter wollen versorgt sein: Sie benötigen Baustrom und auch fürs Richtfest sollte Geld eingeplant werden.

Ein Hausbau dauert meist viele Monate, die ersten Rechnungen müssen aber schon kurz nach Beginn der Bauphase bezahlt werden. Wer sein Haus mit einem Bankdarlehen finanziert, ruft dann schon Teile des Baudarlehens ab und muss bereits ab diesem Zeitpunkt Zinsen zahlen. Wer zu diesem Zeitpunkt noch in Miete wohnt, ist doppelt belastet. Hinzu kommt, dass ab einem bestimmten Zeitpunkt Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Darlehensteile fällig werden – meist ab dem siebten Monat nach Abschluss des Darlehens. Dauert der Bau also länger, müssen diese Kosten mit einkalkuliert werden.

Soll der Innenausbau beschleunigt werden, kann nach den Verputzarbeiten ein Bautrockner eingesetzt werden – hierfür sind Gerätemiete und Stromkosten einzukalkulieren. Und nach Abschluss des Innenausbaus ist eine Endreinigung fällig – wird sie nicht vom Bauherren selbst durchgeführt, muss er auch hierfür noch einen dreistelligen Betrag einplanen.

Baukosten sparen

Bauherren haben verschiedene Möglichkeiten, das eigene Budget zu entlasten und Baukosten zu sparen. Dazu zählen:

  • möglichst klein bauen
  • möglichst einfach bauen
  • möglichst viel selbst machen.

Klein bauen

Dass man sparen kann, wenn man möglichst klein baut, versteht sich von selbst. Die Frage ist eher, wie Bauherren ohne dickes Finanzpolster mit dem wenigen Wohnraum zurechtkommen sollen, den sie sich leisten können. Hier können raffinierte, platzsparende Lösungen eines Tiny Houses eine gute Inspirationsquelle sein. Sind diese doch darauf ausgerichtet, einen ganzen Haushalt auf 20 Quadratmeter oder weniger unterzubringen. Die gleichen Prinzipien können auch dann angewendet werden, wenn man beispielsweise als vierköpfige Familie ein 100 Quadratmeter Häuschen bauen möchte.

Einfach bauen

Möglichst einfach zu bauen, bedeutet, möglichst gerade und klare Linien zu nutzen. Denn Erker oder Gauben kosten extra. Einfach zu bauen heißt auch, beispielsweise mit einem Typenhaushersteller zu bauen, einen günstigen Haustyp zu wählen und keine kostspieligen Sonderwünsche zu beauftragen.

Wer Baukosten sparen möchte, sollte sich außerdem gut überlegen, ob ein Keller sinnvoll ist oder nicht. Der Raum unter der Erde ist üblicherweise etwas günstiger. Wer also beispielsweise dazu bereit ist, das Arbeitszimmer unter die Erde zu verlegen und dafür auf kleinerer Grundfläche zu bauen, kann möglicherweise Kosten sparen.

Auch bei der Haustechnik können Bauherren sparen, indem sie möglichst einfache Technik einbauen. Das heißt, auf die Fußbodenheizung zu verzichten, und statt einer Erdwärmesonde lieber eine Gas- oder Ölheizung einzubauen. Diese Entscheidung sollten Bauherren aber gut abwägen, denn oftmals bedeuten niedrigere Erstinvestitionen höhere Folgekosten – etwa weil der Gasverbrauch einer Gasheizung höher ist als der Stromverbrauch einer teureren Wärmepumpe.

Selbst bauen

Durch Eigenleistungen lassen sich die Baukosten nur geringfügig senken. Wie viel eingespart werden kann, hängt einerseits vom handwerklichen Geschick des Bauherrn ab, aber auch vom Gewerk. So sind zum Beispiel bei Fenstern und Türen die Handwerkerkosten viel geringer, als die Materialkosten – die so oder so anfallen. Bei Malerarbeiten hingegen ist es genau umgekehrt.

Garten, Garage, Carport: Diese Kosten fallen für Außenanlagen an

Neben den Kosten für das Gebäude sollten die Kosten für die Außenanlagen nicht unterschätzt werden. Sie können allerdings erheblich variieren. So gibt es Carports zum selber aufbauen im Baumarkt schon für wenige hundert Euro. Teurer wird es, wenn der Abstellplatz fürs Auto individuell geplant und von Handwerkern errichtet wird: dann sind schnell auch vierstellige Summen fällig.

Mit etwas höheren Kosten müssen Bauherren rechnen, wenn sie ihr Fahrzeug in einer Garage schützen wollen. Hier gibt es einerseits preiswerte Fertiggaragen – einfache Ausführungen aus Blech gibt es schon für weniger als 1.000 Euro, für etwas hübschere Exemplare ist mit Kosten von rund 2.000 bis 4.000 Euro zu rechnen. Individuell geplante und gemauerte Exemplare kosten meist schon fünfstellige Summen.

Daneben dürfen Bauherren die Kosten für die Außenanlage nicht vergessen. Je nach Größe des Gartens und Aufwand variieren die Kosten erheblich. Doch bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus sind auch hier schnell Summen im mittleren fünfstelligen Bereich erreicht. Allerdings sind dies Arbeiten, die Heimwerker oft auch selbst erledigen und so viel Geld einsparen können. Und: Sie können auch ohne Zeitdruck noch nach dem Einzug ins neue Eigenheim erledigt werden.

Alternative zum Hausbau: Haus kaufen

Wer sich mit den Mühen des Hausbaus nicht belasten will, hat eine Alternative: Ein gebrauchtes Haus kaufen – entweder eines, das noch gut in Schuss ist und sofort bezogen werden kann, oder ein sanierungsbedürftiges Objekt. In letzterem Fall ist aber auch hier eine genaue Kalkulation der Kosten für die Sanierung notwendig.

Finanzierungskosten richtig kalkulieren

Das A und O bei Bauvorhaben ist, sich rechtzeitig Gedanken über die richtige Finanzierung  zu machen – lange vor dem ersten Spatenstich. In den meisten Fällen werden Bauvorhaben überwiegend mit Fremdkapital finanziert – hier gilt es, das attraktivste Angebot zu finden. Selbst kleine Zinsunterschiede können bei der Immobilienfinanzierung im Laufe der Jahre erhebliche Kostendifferenzen verursachen. Grundsätzlich gilt auch: Die monatliche Rate der Bankfinanzierung muss tragbar bleiben.

Bei der Wahl der Finanzierung sollten angehende Bauherren also strategisch vorgehen: Neben der Ermittlung der maximalen Darlehenshöhe und dem Angebotsvergleich können auch Fördermittel wie KfW-Darlehen und Zuschüsse berücksichtigt werden.

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1 Kommentar

Mpeper am 15.06.2020 14:57

Wenn man anderen Menschen etwas vorrechnet, so sollte darin kein Fehler enthalten sein.

Wahrscheinlich wollten Sie die Baustellenkosten mit 3 % der Baukosten benennen, denn 9.000 EUR sind 3 % von 300.000 EUR. Das würde auch etwa passen. Aber 0,3 % sind dagegen zu gering.

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 19.06.2020 09:30

Hallo Mpeper,

besten Dank für den Hinweis, wir haben den Fehler korrigiert.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

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