Baukosten: Mit diesen Ausgaben müssen Bauherren rechnen

Wer ein Eigenheim errichten will, muss neben den reinen Baukosten auch die Baunebenkosten bedenken: Dazu gehören Architekten- und Beraterhonorare, Steuern oder die Kosten für Außenanlagen.

Baukosten, Mann am Schreibtisch mit Unterlagen und Taschenrechner, Foto: Geber86 / iStock.com
Die Finanzierung eines Hausbaus sollte gut durchdacht sein. Wichtig: Alle Baukosten beachten. Foto: Geber86 / iStock.com

Holzknappheit und steigende Baukosten

Derzeit gibt es immer wieder Meldungen von steigenden Baupreisen, insbesondere herrscht Holzknappheit. Wer bereits einen Vertrag unterzeichnet und dabei einen Festpreis ausgemacht hat, ist davon weniger betroffen, alle anderen müssen mit zum Teil empfindlichen Preiserhöhungen rechnen, viele Bauherren legen ihre Bauplanungen sogar vorerst auf Eis.

Diese Baustoffe sind betroffen

  • Holz
  • Betonstahl (zur Bewehrung von Fundamenten oder von Stahlbetonbauteilen)
  • Mineralölerzeugnisse
  • Dämmstoffe
  • weitere Materialien

Das sind die Gründe

Rohstoffe und auch Baumaterialien sind ständigen Preisschwankungen unterworfen. Aber nicht alle Schwankungen kommen auch beim Endkunden, im Baumarkt oder bei Hausbauunternehmen an. Die Holzpreise steigen, weil Händler aus den USA und China verstärkt auf dem europäischen Holzmarkt einkaufen. Allerdings waren die Holzpreise zuletzt auch sehr niedrig, etwa weil aufgrund von Borkenkäferbefall sehr viel Holz geschlagen wurde. Bei anderen Baustoffen macht sich die Coronapandemie bemerkbar, die zum Teil zum Produktionsstopp führte.

Das sind die Folgen für Bauherren

Nicht jedes Bauunternehmen gibt die Preissteigerungen sofort an die Kunden weiter. Wer bereits einen Festpreis ausgemacht hat, sollte diesbezüglich wenig zu befürchten haben. Wer allerdings noch in der Planungsphase ist, muss möglicherweise umdenken – oder neu kalkulieren. In anderen Fällen sorgt die derzeitige Marktlage für Verzögerungen, weil einzelne Baustoffe nicht wie geplant geliefert werden.

Das sollten Bauherren jetzt tun

Wer einen Festpreis ausgemacht hat und jetzt eine Preiserhöhung akzeptieren soll, sollte sich an einen Anwalt wenden und um Rat fragen.

Auf fallende Preise zu warten, kann sinnvoll sein, muss es aber nicht. Der Holzpreis beispielsweise war vielen Forstbetrieben und auch der Politik ohnehin zu niedrig und es wurden bereits Maßnahmen ergriffen.

In einzelnen Fällen sollten Alternativen geprüft werden – etwa bei Dämmstoffen. Schlägt die Baufirma alternative Lösungen vor, sollten Bauherren nichts überstürzen und die Lösungen im Zweifel von einem externen Sachverständigen prüfen lassen.

Wer gerade in der Planungsphase ist, sollte zwar mit höheren Preisen rechnen – aber ansonsten verfahren, wie auch sonst: mit verschiedenen Herstellern reden, sich informieren und Preisinformationen einholen. Dabei am besten auch verschiedene Bauweisen berücksichtigen und mit großen Unternehmen, sowie regionalen Firmen sprechen.

Die Baukosten und Baunebenkosten eines Neubaus setzen sich aus folgenden Positionen zusammen:

  • Grundstückskosten: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Erschließungskosten
  • Versicherungen während der Bauphase
  • Planungskosten: Architekt, Vermesser oder Bodengutachter
  • Baustellenkosten: Beispielsweise Baustrom, Bauwasser oder Straßensperren
  • die eigentlichen Baukosten inklusive Erdarbeiten
  • Kosten für Außenanlagen wie Carport, Einfahrt, Gartenzaun oder Rasen

Beispielrechnung

 
Erschlossenes Grundstück mit 600 m² für 200 Euro pro m²120.000 Euro
Kaufnebenkosten ca. 10 Prozent   12.000 Euro
Planungskosten   20.000 Euro
Versicherungen: Bauherrenhaftpflicht und Gebäudeversicherung500 Euro
Baustellenkosten etwa 0,3 Prozent der Baukosten900 Euro
Erdarbeiten30.000 Euro
Baukosten: 2.000 Euro pro m² bei 150 m²300.000 Euro
Außenanlagen30.000 Euro
Gesamtkosten513.400 Euro

 

Kosten beim Grunderwerb

Wer bauen will, braucht zunächst ein passendes Grundstück. Die Preise schwanken regional sehr stark. Zu den Kaufkosten kommen die Nebenkosten:

  • Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Der Makler verlangt zwischen 0 und 7,14 Prozent des Kaufpreises.
  • Für den Notar fallen 0,5 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises an.

Diese Kosten beziehen sich übrigens auf das Grundstück und alles, was darauf steht. Wer also ein Haus samt Grundstück vom Bauträger kauft, muss auf die Gesamtsumme Grunderwerbsteuern zahlen.

Muss das Grundstück erschlossen werden, fallen etwa 20 bis 30 Euro pro Quadratmeter Grundfläche an. Wann und wie die zuständige Gemeinde diese Kosten abrechnet, variiert stark.

Planungskosten beim Hausbau

Den größten Anteil der Planungskosten bekommt üblicherweise der Architekt. Sein Honorar ist frei verhandelbar, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) kann aber als Orientierung dienen. Bei vollem Leistungsumfang und mittlerer Komplexität des Entwurfs berechnet der Architekt dann etwa 15 Prozent der reinen Baukosten. Bei einem Generalunternehmer, der Schlüsselfertig baut und auf eigene Architekten setzt, sind diese Kosten im Baupreis enthalten.

Während der Planungsphase muss außerdem in vielen Fällen das Grundstück ausgemessen und ein Bodengutachten erstellt werden. Wer einen KfW-Kredit beantragen möchte, braucht außerdem einen Energieberater. Je nach Leistungsumfang und Aufwand fallen für diese drei Experten jeweils Summen im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich an.

Der Hausbau beginnt: Diese Versicherungen sind nötig

Der Hausbau ist auch mit Risiken verbunden: Gegen Unfälle, Naturkatastrophen oder Feuer während der Bauphase müssen deshalb die richtigen Versicherungen abgeschlossen werden. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung zahlt für Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die von der Baustelle ausgehen. Die Bauleistungsversicherung zahlt für Schäden am Gebäude selbst und die Feuerrohbauversicherung schützt vor den finanziellen Folgen von Feuer, Blitzeinschlägen oder Explosionen. Die Kosten belaufen sich je nach Bauumfang und Baustellenrisiko auf einen niedrigen dreistelligen Eurobetrag. Wer viel selbst mit anpackt, muss eine höhere Prämie bezahlen.

Der Hausbau läuft: Baukosten

Ein Hausbau kostet grob gerechnet 2.000 Euro pro Quadratmeter. Günstiger wird’s nur, wenn man sehr einfach baut, beispielsweise ein Typenhaus ohne Sonderwünsche und mit der Standardausführung. Wer hohe Ansprüche an die Ausstattung oder aber die Energieeffizienz hat, für den kann es auch teurer werden. Wie die Baukosten zu kalkulieren sind, hängt auch davon ab, ob mit einem Architekten oder einem Bauträger oder Fertighausanbieter gebaut wird. In den letzten beiden Fällen wird das Gebäude in der Regel zum Festpreis angeboten.

Bauherren sollten genau überprüfen, welche Kosten im Festpreis enthalten sind – und welche noch dazukommen. Beim Fertig- oder Typenhausanbieter kommen üblicherweise die Erdarbeiten noch dazu, die ja nach Umfang schnell 30.000 Euro kosten können.

Die Kosten sind nach Baufortschritt gemäß eines Zahlungsplans zu entrichten. Empfehlenswert ist es, einen Zahlungsplan gemäß Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu vereinbaren.

Wer dagegen mit einem Architekten baut, schließt viele Verträge mit einzelnen Bauunternehmen, die dann die Baugrube ausheben, die Bodenplatte erstellen oder die Mauern hochziehen. Welche Kostenanteile für die einzelnen Gewerke fällig werden, hängt von vielen Faktoren ab – etwa von den verwendeten Baumaterialien oder der Ausstattung. Bei einem typischen Durchschnittshaus, ist grob mit folgenden Kostenanteilen zu rechnen:

  • Für den Rohbau inklusive Keller rund 40 bis 50 Prozent der reinen Baukosten.
  • Für die Installation der technischen Anlagen wie Heizung, Elektro und Sanitäranlagen rund 15 bis 20 Prozent der reinen Baukosten.
  • Für den Innenausbau ungefähr 40 Prozent der reinen Baukosten, wobei hier sehr viel Variabilität besteht, abhängig von der Ausstattung.

Zusatzkosten während der Bauphase

Während der gesamten Planungs- und Bauphase fallen immer wieder Kostenposten an, die nicht alle im Vorfeld einkalkuliert werden konnten. Etwa, weil sich durch das Bodengutachten herausstellt, dass das Grundwasser sehr hochsteht und der Keller als weiße Wanne gebaut werden muss. Vielleicht kann auch das überschüssige Erdreich nicht auf dem Grundstück untergebracht werden und muss in eine Deponie. Hierfür sind je nach Volumen mindestens drei-, oftmals auch vierstellige Summen zu veranschlagen. Noch teurer kann es werden, wenn die umliegenden Deponien voll sind. Das kann tatsächlich passieren, vor allem in Gebieten, in denen viel gebaut wird. Dann muss die Erde teilweise hunderte Kilometer entfernt entsorgt werden.

Die Anschlusskosten von Gas, Wasser und Strom dürfen ebenfalls nicht unterschätzt werden, sie sind oftmals vierstellig. Und auch die Bauarbeiter wollen versorgt sein: Sie benötigen Baustrom und Bauwasser. Eher kleinere Positionen sind die optionale aber vielerorts übliche Verpflegung der Bauarbeiter und das Richtfest.

Ein Hausbau dauert meist viele Monate, die ersten Rechnungen müssen aber schon kurz nach Beginn der Bauphase bezahlt werden. Wer sein Haus mit einem Bankdarlehen finanziert, ruft dann schon Teile des Baudarlehens ab und muss bereits ab diesem Zeitpunkt Zinsen zahlen – selbst wenn in den Konditionen eine tilgungsfreie Anfangszeit ausgehandelt wurde. Wer zu diesem Zeitpunkt noch in Miete wohnt, ist doppelt belastet. Hinzu kommt, dass ab einem bestimmten Zeitpunkt Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufene Darlehensteile fällig werden – meist ab dem siebten Monat nach Abschluss des Darlehens. Dauert der Bau also länger, müssen diese Kosten mit einkalkuliert werden.

Soll der Innenausbau beschleunigt werden, kann nach den Verputzarbeiten ein Bautrockner eingesetzt werden – hierfür sind Gerätemiete und Stromkosten einzukalkulieren. Und nach Abschluss des Innenausbaus ist eine Endreinigung fällig – wird sie nicht vom Bauherren selbst durchgeführt, muss er auch hierfür noch einen dreistelligen Betrag einplanen.

Garten, Garage, Carport: Diese Kosten fallen für Außenanlagen an

Neben den Kosten für das Gebäude sollten die Kosten für die Außenanlagen nicht unterschätzt werden. Sie können allerdings erheblich variieren. So gibt es Carports zum selber aufbauen im Baumarkt schon für wenige hundert Euro. Teurer wird es, wenn der Abstellplatz fürs Auto individuell geplant und von Handwerkern errichtet wird: dann sind schnell auch vierstellige Summen fällig.

Mit etwas höheren Kosten müssen Bauherren rechnen, wenn sie ihr Fahrzeug in einer Garage schützen wollen. Hier gibt es einerseits preiswerte Fertiggaragen – einfache Ausführungen aus Blech gibt es schon für weniger als 1.000 Euro, für etwas hübschere Exemplare ist mit Kosten von rund 2.000 bis 4.000 Euro zu rechnen. Individuell geplante und gemauerte Exemplare kosten meist schon fünfstellige Summen.

Daneben dürfen Bauherren die Kosten für die Außenanlage nicht vergessen. Je nach Größe des Gartens und Aufwand variieren die Kosten erheblich. Doch bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus sind auch hier schnell Summen im mittleren fünfstelligen Bereich erreicht. Allerdings sind dies Arbeiten, die Heimwerker oft auch selbst erledigen und so viel Geld einsparen können. Und: Sie können auch ohne Zeitdruck noch nach dem Einzug ins neue Eigenheim erledigt werden.

Finanzierungskosten richtig kalkulieren

Das A und O bei Bauvorhaben ist, sich rechtzeitig Gedanken über die richtige Finanzierung  zu machen – lange vor dem ersten Spatenstich. In den meisten Fällen werden Bauvorhaben überwiegend mit Fremdkapital finanziert – hier gilt es, das attraktivste Angebot zu finden. Selbst kleine Zinsunterschiede können bei der Immobilienfinanzierung im Laufe der Jahre erhebliche Kostendifferenzen verursachen. Grundsätzlich gilt auch: Die monatliche Rate der Bankfinanzierung muss tragbar bleiben.

Bei der Wahl der Finanzierung sollten angehende Bauherren also strategisch vorgehen: Neben der Ermittlung der maximalen Darlehenshöhe und dem Angebotsvergleich können auch Fördermittel wie KfW-Darlehen und Zuschüsse berücksichtigt werden.

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Frank Kemter25.02.2021

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3 Kommentare

Joachim Krämer am 12.07.2021 12:21

Grundstückskosten 200 €/m²: Wohl eine MIlchmädchenrechnung! Wenn Sie mir solche Baugrundstück z.B. im Wirtschafgtsgroßraum München anbieten können, kauf ich sie im Dutzend!

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 16.07.2021 07:53

Hallo Herr Krämer,

das Wort, das Sie suchen lautet "Beispielrechnung". Steht direkt über der Rechnung. Ansonsten gibt es durchaus Grundstücke, die für 200 Euro pro Quadratmeter oder auch weniger verkauft werden. In München nicht. Aber bauen.de richtet sich nicht ausschließlich an München.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

emo1954 am 11.07.2021 10:36

Hallo,

Interessanter Bericht. Bei den Versicherungen würde ich noch eine Baurechtsschutzversicherung empfehlen. und/oder die Mitgliedschaft in einem Bauherrenschutzbund/Siedlerbund. Hat sich für unser Bauvorhaben mehr als gelohnt.

auf Kommentar antworten

Mpeper am 15.06.2020 14:57

Wenn man anderen Menschen etwas vorrechnet, so sollte darin kein Fehler enthalten sein.

Wahrscheinlich wollten Sie die Baustellenkosten mit 3 % der Baukosten benennen, denn 9.000 EUR sind 3 % von 300.000 EUR. Das würde auch etwa passen. Aber 0,3 % sind dagegen zu gering.

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 19.06.2020 09:30

Hallo Mpeper,

besten Dank für den Hinweis, wir haben den Fehler korrigiert.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

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