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Baukosten: Mit diesen Ausgaben müssen Bauherren rechnen
Wer ein Eigenheim errichten will, muss neben den reinen Baukosten auch die Baunebenkosten bedenken: Dazu gehören Architekten- und Beraterhonorare, Steuern oder die Kosten für die Außenanlagen.
Wie hoch sind die Baukosten aktuell?
Wie hoch die Baukosten tatsächlich ausfallen, lässt sich pauschal nicht sagen. Dies hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Größe und Lage des Bauprojektes. Auch die Bauweise, der Grundriss und die Wahl des Baumaterials nehmen einen entscheidenden Einfluss.
Derzeit steigen die Baupreise weiterhin an. Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) sind in Deutschland die Preise für konventionell gefertigte Wohngebäude im Mai nochmals um 8,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahresmonat gestiegen. Im Februar waren es sogar 15,1 Prozent. Insgesamt haben sich laut Destatis die Preise zwischen 2010 und 2021 um 41 Prozent verteuert.
Die Entwicklung kann auch Sandra Queißer als Regionalbüroleiterin des VPB-Regionalbüros in Berlin bestätigen: „Die Gesamtkostensteigerung in der Region Berlin und Berliner Umland beläuft sich etwa auf 25 bis 35 Prozent in den vergangenen zwei Jahren. Je nach Gewerk sind die Preissteigerungen unterschiedlich stark ausgeprägt.“ Insbesondere die Dachdeckung und der Fassadenbau wurden teurer, da die Preise für Wärmedämmstoffe stark gestiegen sind.
2021 kostete in Deutschland die Errichtung eines neuen Wohnhauses laut Statistischem Bundesamt 2.034 Euro pro Quadratmeter. Hierbei werden allerdings nur die reinen Baukosten einbezogen und die Grundstückspreise, die Planungskosten, Baunebenkosten sowie die Finanzierungskosten vernachlässigt. Aktuelle belastbare Werte liegen noch nicht vor. Unter Berücksichtigung des Baupreisindex lag der Preis 2022 bereits bei etwa 2.303 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund der erneuten Preissteigerungen muss derzeit mit reinen Baukosten in Höhe von rund 2.700 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Da hier jedoch noch die Kosten unter anderem für das Grundstück, die Planung und die Baunebenkosten hinzukommen, liegen die tatsächlichen Baukosten um einiges höher.
Unsere Expertin für Baukosten:
Dipl.-Ing. (FH) Sandra Queißer arbeitet nach dem Studium des Bauingenieurwesens an der Technischen Fachhochschule Berlin in einem Berliner Ingenieurbüro. Seit 2015 ist sie freischaffend tätig und leitet seitdem als Beratende Ingenieurin und Bausachverständige das VPB Regionalbüro Berlin.
Wie setzen sich die Baukosten zusammen?
Die Baukosten sind alle Kosten, die durch den Neubau eines Gebäudes entstehen.
Kosten, die für den Bau anfallen sind:
- Kosten für das Grundstück
- Planungskosten
- Baustellenkosten
- Baukosten für den Rohbau
- Baukosten für den Innenausbau
- Baukosten für die Außenanlagen
- Kosten für Versicherungen während der Bauphase
- Kosten für die Finanzierung
Welche Kosten im Detail anfallen, ist in der Deutschen Industrienorm DIN 276 festgelegt.
Kosten für das Grundstück
Bei den Grundstückskosten kommen der eigentliche Kaufpreis, die Kaufnebenkosten sowie unter Umständen die Ablösung von Rechten Dritter auf den Bauherren zu. Wie viel ein unbebautes Grundstück kostet, hängt stark von der Lage ab. Eine Orientierung gibt hierbei der Bodenrichtwert.
Diese sind über die Bodenrichtwerttabellen der einzelnen Bundesländer zugänglich und können digital über das Bodenrichtwertinformationssystem, kurz BORIS, abgerufen werden.
Hier geht es zu den jeweiligen Seiten der Länder:
Die Lage ist auf mehreren Ebenen entscheidend. Zum einen nimmt die Region Einfluss. So sind die Quadratmeterpreise in einigen Ländern durchschnittlich höher als in anderen. Während die Preise für Wohnbauflächen laut Statistischem Bundesamt in Baden-Württemberg 2021 bei 244,87 Euro pro Quadratmeter lagen, waren es in Sachsen-Anhalt nur 62,79 Euro.
Je nachdem, ob auf dem Land oder in der Stadt gekauft wird, fallen die Kaufpreise ebenfalls unterschiedlich aus. Stadtpreise sind in der Regel deutlich höher.
Wichtig beim Grundstückskauf ist, darauf zu achten, ob es sich um ein sogenanntes baureifes Grundstück oder um Rohbauland handelt. Baureifes Land ist bereits erschlossen und der Käufer könnte sofort mit dem Bau beginnen. Laut dem Bundesamt für Statistik lag der durchschnittliche Kaufwert pro Quadratmeter 2021 für Wohnbauland – also Land, dass für den Bau von Wohnungen vorgesehen ist – bei 222,62 Euro. Für bereits erschlossene Grundstücke wurden im Schnitt 243,76 Euro gezahlt.
Hinzu kommen noch die Kaufnebenkosten, also die Kosten für:
- Makler: je nach Region zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises
- Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises
- Grundbucheintrag und Notargebühr: 0,8 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises
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Planungskosten
Den größten Anteil der Planungskosten bekommt üblicherweise der Architekt. Sein Honorar ist frei verhandelbar, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) kann aber als Orientierung dienen. Bei vollem Leistungsumfang und mittlerer Komplexität des Entwurfs berechnet der Architekt dann etwa 15 Prozent der reinen Baukosten. Bei einem Generalunternehmer, der Schlüsselfertig baut und auf eigene Architekten setzt, sind diese Kosten im Baupreis bereits enthalten.
Während der Planungsphase muss außerdem in vielen Fällen das Grundstück ausgemessen und ein Bodengutachten erstellt werden. Wer einen KfW-Kredit beantragen möchte, braucht zudem einen Energieberater. Je nach Leistungsumfang und Aufwand fallen für diese drei Experten jeweils Summen im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich an.
Auch die Baugenehmigung kostet Geld: Dabei hängt die Summe von der Gebührenordnung der zuständigen Baubehörde ab.
Baustellenkosten
Die Kosten für eine Baustelle sind von verschiedenen Faktoren abhängig. Dazu gehört beispielsweise die Versorgung mit Wasser und Strom, das Aufstellen von Bauhütten und Gerüsten oder die Sicherung der Baustelle. Wie viel dafür zu Buche schlägt, lässt sich pauschal nicht beantworten, da dies mit der Größe des Bauprojektes aber auch der Grundstückslage oder der Bodenbeschaffenheit zusammenhängt. Über den Daumen gepeilt, können Bauherren davon ausgehen, dass etwa 5 bis 10 Prozent der Kosten für den Neubau auf die Baustelleneinrichtung fallen.
Arbeiten Bauherren mit einem Bauunternehmer zusammen, sollten diese beim Angebot sehr genau die Leistungsbeschreibung prüfen. Dort wird beschrieben, worum sich der Bauunternehmer kümmert und was von den Bauherren selbst organisiert werden muss.
Kosten für den Rohbau
Was alles zum Rohbau gehört, ist nicht gesetzlich festgeschrieben. Dies kann von Bauunternehmen zu Bauunternehmen variieren. Dazu gehören können:
- Erdarbeiten
- Verlegen der Kanalrohre
- Gießen des Fundaments
- Errichten der Wände und Decken
- Abdichtung des Rohbaus
- Treppen
- Dach und gegebenenfalls Schornstein
Wie teuer der Rohbau letztlich ist, hängt stark davon ab, wie das Haus geplant ist. Je nach Baumaterial und Konstruktion können unterschiedlich hohe Kosten anfallen. Relevant sind dabei Faktoren wie:
- Bauart
- Größe des Gebäudes
- Grundriss
- Anzahl der Stockwerke
- Geplanter Keller
- Anzahl von Fenstern und Türen
- Dachform
- Baumaterial
- Region
Je größer und komplizierter geplant, desto höher werden letztlich auch die Kosten ausfallen. Im Schnitt sollten Bauherren beim Rohbau mit Kosten in Höhe von 500 bis 800 Euro pro Quadratmeter rechnen. Die Kosten für den Rohbau machen in der Regel die Hälfte der gesamten Baukosten aus.
Kosten für den Innenausbau
Nach dem Rohbau folgt der Innenausbau. Auch dafür gibt es keine rechtliche Grundlage, was dazugerechnet wird und was nicht. So können Fenster und Türen sowohl zum einen als auch zum anderen gezählt werden. Zum Innenausbau gehören zum Beispiel:
- Fenster und Türen
- Trockenbauwände
- Sanitärbereiche
- Elektronik
- Heizungsanlage
- Bodenbeläge
- Innenputz und Tapeten
Wie für den Rohbau gilt auch für den Innenausbau: Je einfacher geplant, desto weniger tief muss in die Tasche gegriffen werden. Im Durchschnitt können Bauherren mit 400 bis 700 Euro pro Quadratmeter rechnen.
Kosten für die Außenanlagen
Neben den Kosten für das Gebäude sollten die Kosten für die Außenanlagen nicht unterschätzt werden. Diese können allerdings erheblich variieren. So gibt es Carports zum Selbstaufbau schon für wenige hundert Euro im Baumarkt. Teurer hingegen wird es, wenn der Abstellplatz fürs Auto individuell geplant und von Handwerkern errichtet wird: Dann sind schnell auch vierstellige Summen fällig.
Mit etwas höheren Kosten müssen Bauherren rechnen, wenn sie ihr Fahrzeug in einer Garage schützen wollen. Hier gibt es einerseits preiswerte Fertiggaragen – einfache Ausführungen aus Blech oder Holz gibt es schon für einen kleinen vierstelligen Betrag, Modelle aus Beton oder Stahl sind teurer und liegen im mittleren vierstelligen Eurobereich. Individuell geplante und gemauerte Garagen kosten meist schon fünfstellige Summen. Hinzu kommen auch immer die Kosten für das Fundament und, falls benötigt, eine Bodenplatte.
Auch beim Garten variieren die Kosten je nach Größe und Aufwand erheblich. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus sind auch hier schnell Summen im mittleren fünfstelligen Bereich erreicht. Allerdings handelt es sich hierbei um Arbeiten, die Heimwerker oft auch selbst umsetzen und so viel Geld einsparen können. Und: Diese können auch noch nach dem Einzug ins neue Eigenheim ohne Zeitdruck erledigt werden.
Kosten für Versicherungen während der Bauphase
Der Hausbau ist auch mit Risiken verbunden: Gegen Unfälle, Naturkatastrophen oder Feuer während der Bauphase müssen die richtigen Versicherungen abgeschlossen werden. Dazu gehören:
- Bauherrenhaftpflichtversicherung: Für Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die von der Baustelle ausgehen.
- Bauleistungsversicherung: Für Schäden am Gebäude selbst, solange es sich in der Roh-, Ausbau- oder Umbauphase befindet.
- Feuerrohbauversicherung: Diese sichert Folgen von Feuer, Blitzeinschlägen oder Explosionen finanziell ab.
- Unfallversicherung für Bauhelfer: Für helfende Freunde und Verwandte auf der Baustelle muss bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) eine Unfallversicherung abgeschlossen werden. Da dort die Versicherungsbeträge gering ausfallen, empfiehlt sich zusätzlich eine Bauhelferversicherung.
Die Kosten belaufen sich je nach Bauumfang und Baustellenrisiko auf einen niedrigen dreistelligen Betrag. Wer weitestgehend selbst mit anpackt, muss eine höhere Prämie bezahlen.
Kosten für die Finanzierung
Sich rechtzeitig Gedanken über die richtige Finanzierung zu machen, ist das A und O bei Bauvorhaben – lange vor dem ersten Spatenstich. In den meisten Fällen werden Bauvorhaben überwiegend mit Fremdkapital finanziert – hier gilt es, das attraktivste Angebot zu finden.
Selbst kleine Zinsunterschiede können bei der Immobilienfinanzierung im Laufe der Jahre erhebliche Kostendifferenzen verursachen. Grundsätzlich gilt: Die monatliche Rate der Bankfinanzierung muss tragbar bleiben.
Bei der Wahl der Finanzierung sollten angehende Bauherren also strategisch vorgehen: Neben der Ermittlung der maximalen Darlehenshöhe und dem Angebotsvergleich können auch Fördermittel wie KfW-Darlehen und Zuschüsse berücksichtigt werden.
Wie kann ich Baukosten sparen?
Gerade in Zeiten hoher Inflation, damit verbundenen steigenden Baukosten und teurer Kredite können sich nur noch wenige Menschen einen Hausbau leisten. Durch bestimmte Sparmaßnahmen lassen sich die Kosten aber zumindest etwas drücken. Sandra Queißer vom VPB warnt jedoch, „dass zwar bei einzelnen Posten gespart werden kann, jedoch dadurch auch Kostenfaktoren steigen können.“ So kann ein Grundstück auf dem Land zwar günstiger sein als in der Stadt, dauerhaft können aber hohe Kosten für Fahrtwege entstehen, weil Arbeitsplatz, Schule oder Ärzte nicht vor Ort sind.
Grundsätzlich wären unter anderem die folgenden Optionen möglich, um Kosten zu sparen:
Förderungen nutzen
Für den Bau eines Eigenheims bieten Bund und Länder verschiedene Fördermöglichkeiten. Genutzt werden können beispielsweise verschiedene Förderangebote der KfW oder zinsgünstige Darlehen über das Wohnraumförderungsgesetz.
Günstigere Lage des Grundstücks wählen
Die Lage des Grundstücks ist ausschlaggebend für den Kostenfaktor. Wer hier flexibel agieren kann, sollte eher auf einen Top-Standort verzichten und ein Grundstück in einer guten B-Lage wählen. Dies bringt in der Regel wenig Einbußen bei der Wohn- und Lebensqualität mit sich, kann aber schnell einen mittleren fünfstelligen Betrag einsparen.
Auch wer bei der Größe des Grundstücks aufpasst, kann sparen. Kleinere Grundstücke kosten in der Regel weniger und auch die laufenden Kosten für das Grundstück werden niedriger ausfallen.
- Mögliches Einsparpotenzial: je nach Region bis zu 25 Prozent
Doppel- oder Reihenhaus statt Einfamilienhaus
Wer Gleichgesinnte findet, kann einiges an Kosten sparen. Denn für ein Reihen- beziehungsweise Doppelhaus werden für den Einzelnen kleinere Grundstücke benötigt. Außerdem werden die Baukosten untereinander aufgeteilt.
- Mögliches Einsparpotenzial: 5 Prozent
Lieber einfach als kompliziert
Je ausgefallener der Grundriss, die Bauform oder die Dachform ist, desto teurer wird es am Ende. Ein kompaktes, rechteckiges Haus ohne Erker oder Türmchen hat in der Regel den Vorteil energiesparender zu sein.
Wer mehrstöckig baut, sollte beim Planen des Grundrisses auch darauf achten, dass beispielsweise Bäder übereinander oder aber das Bad über der Küche liegen. Dies spart aufwändige Installationskosten, da weniger Leitungen verlegt werden müssen.
Auch die Anzahl der Räume kann zum Sparen beitragen. Lieber weniger und große Räume planen, statt viele Kleine. Zudem sollten Flure oder Galerien so klein wie möglich ausfallen.
Beim Dach hat der Bauherr verschiedene Formen zur Auswahl. Mit einem einfachen Sattel- oder Pultdach kann er die Kosten klein halten. Auch jede Dachgaube verteuert den Bau. Hier also – wenn möglich – lieber auf den Einbau von Dachfenstern zur Beleuchtung setzen.
- Mögliches Einsparpotenzial (einfacher Grundriss): etwa 7 Prozent
- Mögliches Einsparpotenzial (einfache Dachformen): etwa 10 Prozent
Auf Keller verzichten
Ein Keller hat zwar viele Vorteile, ist aber mit weiteren Kosten verbunden. Für die Unterkellerung eines Einfamilienhauses muss der Bauherr mit Mehrkosten zwischen 180 bis 425 Euro pro Quadratmeter im Vergleich zu einer bloßen Bodenplatte rechnen.
Doch: Wer ohne Keller plant, muss die Haustechnik anderweitig unterbringen. Das heißt, entweder muss auf Wohnfläche verzichtet werden oder die Grundfläche größer ausfallen.
- Mögliches Einsparpotenzial: etwa 20 Prozent
Keine Extravaganz beim Innenausbau
Laminat statt Parkett und kein Marmor im Bad: Wer beim Innenausbau auf günstige, aber gute Produkte setzt, kann einiges an Sparpotenzial ausschöpfen.
Woran allerdings nicht gespart werden sollte, sind Elemente, die schwer auszutauschen sind. Dazu gehören beispielsweise die Stromleitungen. Hier empfiehlt es sich, auf langlebige und hochwertige Produkte zu setzen. Insbesondere, wenn es um die sicherheitsrelevanten Bereiche und die Gebäudetechnik geht, sollte kein Risiko eingegangen werden.
Auf Eigenleistung beim Bau setzen
Mit der sogenannten Muskelhypothek lassen sich die Baukosten ebenfalls drücken. Wer handwerklich begabt ist, kann beim Bau des Hauses einige Dinge selbst übernehmen und sich somit die Kosten für Handwerker sparen.
Achtung: Dennoch entstehen Materialkosten, während die Möglichkeit von Firmenrabatten aufgrund niedriger Einkaufspreise entfällt.
Grundsätzlich entfaltet sich das Sparpotential nur dann, wenn der Bauherr seine eigenen Fähigkeiten nicht überschätzt. Denn dies würde eher zu höheren Kosten als zu Einsparungen führen.
- Mögliches Einsparpotenzial: etwa 5 Prozent
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