Baukosten: Mit diesen Ausgaben müssen Bauherren rechnen

Wer ein Eigenheim errichten will, muss neben den reinen Baukosten auch die Belastungen durch Nebenkosten, Architektenhonoraren, Steuern, Grundstück und Außenanlagen bedenken. Auch die Finanzierungskosten treiben den Preis in die Höhe.

Manche Angebote erscheinen günstig: Oft werden Häuser – ab Oberkante Kellerdecke – preiswerter angeboten, als so manche Gebrauchtimmobilie. Doch mit den reinen Baukosten ist es nicht getan: Bauherren müssen zahlreiche Nebenkosten zusätzlich tragen. Auch die finanzielle Belastung durch die Immobilienfinanzierung sollte nicht unterschätzt werden.

Baukosten, Mann berechnet Baukosten am Küchentisch seiner Wohnung, Foto: Geber86 / iStock
Die Finanzierung eines Hausbaus sollte gut durchdacht sein. Wichtig: Alle Baukosten beachten. Foto: Geber86 / iStock

Finanzierungskosten richtig kalkulieren

Das A und O bei Bauvorhaben ist, sich rechtzeitig Gedanken über die richtige Finanzierung  zu machen – lange vor dem ersten Spatenstich. In den meisten Fällen werden Bauvorhaben überwiegend mit Fremdkapital finanziert – hier gilt es, das attraktivste Angebot zu finden. Selbst kleine Zinsunterschiede können bei der Immobilienfinanzierung im Laufe der Jahre erhebliche Kostendifferenzen verursachen. Grundsätzlich gilt auch: Die monatliche Rate der Bankfinanzierung muss tragbar bleiben.

Bei der Wahl der Finanzierung sollten angehende Bauherren also strategisch vorgehen: Neben der Ermittlung der maximalen Darlehenshöhe und dem Angebotsvergleich können auch Fördermittel wie KfW-Darlehen und Zuschüsse berücksichtigt werden.

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Kosten beim Grunderwerb

Wer bauen will, braucht zunächst ein passendes Grundstück. Zum einen besteht die Möglichkeit, zuerst ein Grundstück zu erwerben um dann, zum Beispiel mit einem Architekten oder Fertighaushersteller, ein Haus darauf zu errichten. Zum anderen können Bauherren auch  mit einem Bauträger bauen – dann kommen von diesem sowohl Grundstück als auch Haus. Das ist auch eine Kostenfrage. Denn wer das Grundstück separat erwirbt, zahlt nur auf den Grundstückspreis die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent beträgt. Wer hingegen beides zusammen erwirbt, muss sie auf den Komplettpreis entrichten. Neben der Grunderwerbsteuer fallen noch weitere Kosten an: Notar- und Gerichtskosten sowie gegebenenfalls die Provision für den Makler.

Zu guter Letzt: Ist das Grundstück erworben und es soll bald mit dem Hausbau begonnen werden, können noch weitere Kosten anfallen: So muss das Grundstück unter Umständen noch eingemessen werden und auch ein Bodengutachten ist in vielen Fällen empfehlenswert: Das kostet jeweils einige hundert Euro.

Der Hausbau beginnt: Diese Versicherungen sind nötig

Der Hausbau ist auch mit Risiken verbunden: Gegen Unfälle, Naturkatastrophen oder Feuer während der Bauphase  müssen deshalb die richtigen Versicherungen abgeschlossen werden. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung zahlt für Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die von der Baustelle ausgehen. Die Bauleistungsversicherung zahlt für Schäden am Gebäude selbst und die Feuerrohbauversicherung schützt vor den finanziellen Folgen von Feuer, Blitzeinschlägen oder Explosionen.

Nach Abschluss der Bauarbeiten müssen neue Versicherungen abgeschlossen werden: Wohngebäudeversicherung und Gebäudehaftpflichtversicherung sind obligatorisch, eine Hausratversicherung in vielen Fällen empfehlenswert.

Der Hausbau läuft: Baukosten

Wie die Baukosten zu kalkulieren sind, hängt auch davon ab, ob mit einem Architekten, einem Bauträger oder Fertighausanbieter gebaut wird.

In letzterem Fall wird das Gebäude in der Regel zum Festpreis angeboten und die Kosten sind nach Baufortschritt gemäß eines Zahlungsplans zu entrichten. Empfehlenswert ist es, wenn hier ein Zahlungsplan gemäß Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) vereinbart wurde.

Wer dagegen mit einem Architekten baut, zahlt ein Architektenhonorar. Dieses richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) und beträgt in der Regel etwa 15 Prozent der Baukosten.

Für jedes der anfallenden Gewerke werden die Handwerker separat bezahlt. Welche Kostenanteile für die einzelnen Gewerke fällig werden, hängt von vielen Faktoren ab – etwa die verwendeten Baumaterialien oder der Ausstattung. Bei einem typischen Durchschnittshaus, ist grob mit folgenden Kostenanteilen zu rechnen:

  • Für den Rohbau inklusive Keller rund 40 bis 50 Prozent der reinen Baukosten.
  • Für die Installation der technischen Anlagen wie Heizung, Elektro und Sanitäranlagen rund 15 bis 20 Prozent der reinen Baukosten.
  • Für den Innenausbau ungefähr 40 Prozent der reinen Baukosten, wobei hier sehr viel Variabilität besteht, abhängig von der Ausstattung.

Wer sorgfältig plant, Bankangebote vergleicht und die Prioritäten auf die wirklich wichtigen Dinge fokussiert, kann die Kosten senken. Auch wer auf der Baustelle selbst zupackt und bestimmte Arbeiten wie etwa Teile des Innenausbaus selbst übernimmt, kann sparen.

Wie viel durch Eigenleistung eingespart werden kann, hängt einerseits vom handwerklichen Geschick des Bauherrn ab, aber auch vom Gewerk. So sind zum Beispiel bei Fenstern und Türen die Handwerkerkosten viel geringer, als die Materialkosten. Bei Malerarbeiten hingegen ist es genau umgekehrt.

Zusatzkosten während der Bauphase

Die Kalkulation vor oder zu Beginn der Bauphase ist das eine – doch oft kommen während der Bauphase Zusatzkosten auf den Bauherren zu, die dieser nicht bedacht hat:

  • Ist das Haus unterkellert und befindet sich auf einem eher kleinen Grundstück, so muss meist überschüssiges Erdreich abtransportiert werden. Hierfür sind je nach Volumen mindestens drei-, oftmals auch vierstellige Summen zu veranschlagen.
  • Die Anschlusskosten von Gas, Wasser und Strom dürfen ebenfalls nicht unterschätzt werden, sie sind oftmals vierstellig. Und auch die Bauarbeiter wollen versorgt sein: Sie benötigen Baustrom und möglicherweise eine mobile Toilette.
  • Auch fürs Richtfest sollte Geld eingeplant werden.
  • Soll der Innenausbau beschleunigt werden, kann nach den Verputzarbeiten ein Bautrockner eingesetzt werden – hierfür sind Gerätemiete und Stromkosten einzukalkulieren.
  • Nach Abschluss des Innenausbaus ist eine Endreinigung fällig – wird sie nicht vom Bauherren selbst durchgeführt, muss er auch hierfür noch einen dreistelligen Betrag einplanen.

Garten, Garage, Carport: Diese Kosten fallen für Außenanlagen an

Neben den Kosten für das Gebäude sollten die Kosten für die Außenanlagen nicht unterschätzt werden. Sie können erheblich variieren. So gibt es Carports zum selber aufbauen im Baumarkt schon für wenige hundert Euro. Teurer wird es, wenn er individuell geplant und von Handwerkern errichtet wird: dann sind schnell auch vierstellige Summen fällig.

Mit etwas höheren Kosten müssen Bauherren rechnen, wenn sie ihr Fahrzeug in einer Garage schützen wollen. Hier gibt es einerseits preiswerte Fertiggaragen – einfache Ausführungen aus Blech gibt es schon für weniger als 1.000 Euro, für etwas hübschere Exemplare ist mit Kosten von rund 2.000 bis 4.000 Euro zu rechnen. Individuell geplante und gemauerte Exemplare kosten meist schon fünfstellige Summen.

Daneben dürfen Bauherren die Kosten für die Außenanlage, also die Begrünung und Pflasterarbeiten, nicht vergessen. Je nach Größe des Gartens und Aufwand variieren die Kosten erheblich. Doch bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus sind auch hier schnell Summen im fünfstelligen Bereich erreicht. Allerdings sind dies Arbeiten, die Heimwerker oft auch selbst erledigen und so viel Geld einsparen können. Und: Sie können auch ohne Zeitdruck noch nach dem Einzug ins neue Eigenheim erledigt werden.

Alternative zum Hausbau: Haus kaufen

Wer sich mit den Mühen des Hausbaus nicht belasten will, hat eine Alternative: Ein gebrauchtes Haus kaufen – entweder eines, das noch gut in Schuss ist und sofort bezogen werden kann, oder ein sanierungsbedürftiges Objekt. In letzterem Fall ist aber auch hier eine genaue Kalkulation der Kosten für die Sanierung notwendig.

Frank Kemter

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