Das Gebäudeenergiegesetz – was das GEG für Bauherren bedeutet

Das Gebäudeenergiegesetz tritt am 1.11.2020 in Kraft. Es regelt in erster Linie, wie ein Haus gebaut oder technisch ausgestattet sein muss und stellt einige Grenzwerte auf, beispielsweise was den Primärenergiebedarf eines Hauses betrifft. Was Bauherren und Eigentümer beachten müssen.

Bisher gab es zwei Gesetze, die dafür sorgen sollten, dass der Bestand an energieeffizienten Gebäuden in Deutschland stetig stieg. Das war zum einen die Energieeinsparverordnung (EnEV), zum anderen des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) löst beide ab und bringt auch einige Neuerungen. Diese sollen das Bauen aber nicht teurer machen: „Das aktuelle energetische Anforderungsniveau für Neubauten und Sanierung wird nicht verschärft“, heißt es auf der Webseite des Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) und weiter: „Weitere Steigerungen der Bau- und Wohnkosten sollen vermieden werden.“

Gebäudeenergiegesetz, GEG, Neubauten aus der Vogelperspektive, im Hintergrund hügelige Landschaft. Foto: Wirestock / stock.adobe.com
Eine Neubausiedlung mit modernen Häusern: auf dem Dach Photovoltaik, im Garten die Wärmepumpe. Foto: Wirestock / stock.adobe.com

Die wichtigsten Inhalte des GEG

Auch wenn das Gebäudeenergiegesetz neu ist, die meisten Inhalte sind aus den beiden Vorgängergesetzen schon bekannt. Wer ein neues Haus baut, muss bestimmte Grenzwerte einhalten, etwa was den Primärenergiebedarf angeht oder die Wärmedämmfähigkeit eines Bauteils. Wer ein gebrauchtes Haus besitzt oder kauft, muss oftmals die Heizung nachrüsten. Und wenn ein Bauteil erneuert wird, etwa die Fassade oder die Fenster, dann muss dieses Bauteil ebenfalls die Grenzwerte einhalten.

Die wichtigsten Inhalte im Detail:

Anforderungen an Neubauten

Das GEG geht von einem Referenzgebäude aus, an dem sich jeder Neubau messen lassen muss. Für dieses Referenzgebäude sind beispielsweise Wärmekoeffizienten und Gesamtenergiedurchlassgrade für alle relevanten Bauteile festgelegt. Letztendlich also die Dämmfähigkeit eines Bauteils. Dieses Referenzgebäude ist im Gesetz selbst beschrieben, außerdem wird zum Teil auf bestimmte DIN-Normen hingewiesen. Diese Angaben sind für Laien schwer verständlich und ohnehin nicht im vollständigen Umfang frei einsehbar. Letztendlich müssen also Architekten und Bauingenieure dafür sorgen, dass dieser Teil des GEG eingehalten wird.

Nicht nur die Gebäudehülle, auch Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen müssen gedämmt werden.

Ein Neubau darf außerdem nur einen bestimmten Jahres-Primärenergiebedarf aufweisen. Das ist die Energie, die für Heizung oder den Betrieb elektrischer Anlagen aufgewendet wird. Auch hier wird wieder das Referenzgebäude als Vergleich herangezogen.

Gebäudeenergiegesetz, GEG, moderne Haus, im Garten steht eine runde Wärmepumpe, Foto: Bundesverband Wärmepumpe e.V. (BWP)
Kann ein wichtiger Baustein bei der Erfüllung des GEG sein: eine Wärmepumpe als Heizung. Foto: Bundesverband Wärmepumpe e.V. (BWP)

Außerdem muss zumindest ein Teil des Energiebedarfs durch erneuerbare Energien gedeckt werden. Dazu gehören:

  • Solarthermie
  • Photovoltaik
  • Wärmepumpen
  • Biomasse
  • Kraft-Wärme-Kopplung
  • Fernwärme

Anforderungen an Altbauten

Nicht nur für Neubauten enthält das GEG Regelungen – auch für alle, die einen Altbau ihr Eigen nennen – beziehungsweise ein gebrauchtes Haus erwerben –, ergeben sich Pflichten.

  • Die oberste Geschossdecke oder alternativ das Dach müssen gedämmt werden. Auch hierfür gilt es wieder, bestimmte Referenzwerte zu erreichen.
  • Wird ein Bauteil erneuert oder ausgetauscht, muss es anschließend die Wärmedämmwerte des Referenzgebäudes erreichen. Zumindest, wenn mindestens 10 Prozent eines Bauteils ausgetauscht werden. Wer den Putz seiner Fassade erneuern lässt, muss sie auch dämmen. Wer die Fassade nur neu streicht, kommt darum herum.
  • Gas- und Ölheizungen dürfen maximal 30 Jahre lang betrieben werden, es sei denn, es handelt sich um Brennwert- oder Niedertemperaturkessel. Ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser, deren Eigentümer bereits seit 2002 selbst in dem Haus wohnen. Wer also eine gebrauchte Immobilie kauft, ist möglicherweise dazu verpflichtet, die Heizung auszutauschen.

Einschränkungen bei Öl- und Gasheizungen

Gebäudeenergiegesetz, GEG, Gasheizungsanlage im Keller, Foto: caifas / stock.adobe.com
Moderne Gasheizungen sind sparsam und relativ günstig – dennoch verbrauchen sie fossile Rohstoffe. Im Neubau sind sie aber noch erlaubt. Foto: caifas / stock.adobe.com

Doch für Gas- und Ölheizungen gibt es weitere Einschränkungen. Ab 2026 dürfen Ölheizungen nur noch in Ausnahmefällen eingebaut werden: Nur dann, wenn kein Anschluss ans Gas- oder Fernwärmenetz verfügbar ist und keine erneuerbaren Energien eingebunden werden können.

Grundsätzlich soll der Einsatz fossiler Brennstoffe wie Gas oder Öl durch einen Anteil erneuerbarer Energien wie Solarthermie oder Photovoltaik ausgeglichen werden. Bis 2023 soll außerdem überprüft werden, inwiefern Gas- und Ölheizungen in Zukunft eingesetzt werden dürfen – dann wären auch weitere Verbote nicht ausgeschlossen.

Ausnahmeregelungen

Alle Regelungen unterliegen grundsätzlich dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Das heißt aber: sofern sich eine Maßnahme über die zu erwartende Lebensdauer voraussichtlich finanziell rentieren wird, muss sie durchgeführt werden. Auch Denkmalschutz kann dazu führen, dass bestimmte Maßnahmen nicht durchgeführt werden müssen.

Der Energieausweis

Neben einer verbesserten Energieeffizienz bei Neubauten und im Bestand schreibt das GEG auch den Energieausweis vor, der dokumentieren soll, wie viel Energie ein Gebäude benötigt. Wird ein Gebäude neu errichtet, muss der Bauherr sicherstellen, dass nach Fertigstellung des Gebäudes ein Energieausweis ausgestellt wird und er diesen erhält. Wirklich benötigt wird er aber nur beim Verkauf oder der Vermietung eines Gebäudes. Ausgestellt wird ein Energieausweis beispielsweise von Architekten, Bauingenieuren, Bautechnikern oder ausgebildeten Energieberatern.

Nachweise und Kontrollen

Bauherren oder Eigentümer müssen nachweisen, dass Sie bei Ihrem Neubau oder ihrem gebrauchten Haus die Anforderungen des GEG erfüllen. Wie diese Nachweise auszusehen haben und wer berechtigt ist, sie auszustellen, das legen die einzelnen Bundesländer fest. Je nachdem, ob es sich um einen Neubau handelt oder ob beispielsweise nur einzelne Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden, gehören unterschiedliche Berechnungen, zum Teil aber auch Tests wie der Blower-Door-Test zu diesen Nachweisen.

Bisher gibt es noch nicht in allen Bundesländern entsprechende Kontrollorgane, behelfsmäßig wird das Deutsche Institut für Bautechnik eingesetzt. Allerdings schreibt das GEG den Bundesländern vor, bis spätestens 1. März 2024 Erfahrungen im Umgang mit stichprobenartigen Kontrollen an die Bundesregierung zu melden. Bis dahin müssen alle Bundesländer Kontrollorgane eingerichtet haben.

Vor Ort ist bereits jetzt der Schornsteinfeger für bestimmte Kontrollen zuständig, etwa ob eine Heizungsanlage ausgetauscht wurde oder ob Warmwasserleitungen gedämmt wurden.

Bußgelder

Die Bundesländer können bei Verstößen gegen das GEG Bußgelder von bis zu 50.000 Euro erheben.

Einige wichtige Neuerungen des GEG im Vergleich zur EnEV

Daneben gibt es GEG einige Neuerungen, die in seltenen Fällen auch private Bauherren betreffen können:

Gemeinsame Heizungsanlagen

Nutzen mehrere Gebäude eine gemeinsame Heizungsanlage, wird diese zur Errechnung des Jahresprimärenergieverbrauchs herangezogen, und zwar so, als ob diese Anlage allein für das jeweilige Gebäude ausgelegt wäre.

Innovationsklausel

Die Innovationsklausel erlaubt es den Bundesländern beziehungsweise ihren Kontrollorganen, einzelne Gebäude davon befreien, einen Teil der Energie durch bestimmte erneuerbare Energiequellen zu decken. Allerdings nur dann, wenn die Referenzwerte dennoch eingehalten, beziehungsweise sogar unterschritten werden.

Der Übergang zwischen EnEV, EEWärmeG und GEG

Das neue GEG gilt ab dem 1.11.2020, die beiden Vorgängergesetze EnEV und EEWärmeG laufen gleichzeitig aus. Baugenehmigungen, die ab dem 1.11. eingereicht werden, müssen bereits das GEG erfüllen. Auch Bauvorhaben, die keiner Genehmigung bedürfen, müssen das GEG erfüllen, wenn sie am 1.11. oder später begonnen werden. Verfahren, die vor dem 1.11. begonnen wurden, werden nach den alten Gesetzen behandelt. Sofern hier noch keine Entscheidungen getroffen wurden, kann der Bauherr dennoch verlangen, das neue GEG zur Bewertung heranzuziehen. Das kann beispielsweise dann sinnvoll sein, wenn der Antragsteller auf die Regelungen zu Heizungsanlagen für mehrere Gebäude oder die Innovationsklausel zurückgreifen möchte.

Ausblick: Die nächsten Jahre mit dem GEG

Die EnEV hat in ihrer Lebensdauer mehrere zum Teil umfangreiche Aktualisierungen und Überarbeitungen erfahren. Und auch beim GEG ist das absehbar. Allein deshalb, weil sich die energetischen Anforderungen und Möglichkeiten in den kommenden Jahren ändern können. Doch auch im Gesetz selbst sind gewisse mögliche Änderungen bereits implementiert:

  • Bis 2023 muss überprüft werden, in welcher Form und welchem Umfang synthetisch erzeugte Energieträger in flüssiger oder gasförmiger Form verwendet werden dürfen.
  • Im Jahr 2023 wird das Gesetz und die darin formulierten Anforderungen überprüft und bei Bedarf angepasst. Dann könnten beispielsweise härtere Grenzwerte eingeführt werden.
  • Bis 1. März 2024 müssen die Kontrollorgane der Länder eingerichtet sein und erste Stichproben durchgeführt haben.
  • Bis Ende 2025 läuft die Innovationsklausel nach und nach vollständig aus. Ob stattdessen weitere Techniken ins Gesetz aufgenommen werden, wird sicherlich im Zuge der Überprüfungen im Jahr 2023 entschieden.
  • Ab 2026: Bis auf wenige Ausnahmen keine Ölheizungen mehr in Neubauten.

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Matthias Dittmann29.10.2020

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1 Kommentar

maler.hausmann@t-online.de am 14.11.2020 20:51

Sehr geehrte Damen und Herren.

Wer gibt mir schriftlich den Nachweis der Einsparung der Energie und Haftet auch für die Aussage der Einsparung in Wirklichkeit persönlich?!

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 20.11.2020 09:19

Hallo Herr Hausmann,

je nach dem, wofür Sie eine Bestätigung brauchen, erhalten Sie diese vom Energieberater, dem ausführenden Handwerksunternehmen oder dem Schornsteinfeger. Ob Sie nach einer energetischen Sanierungsmaßnahme im Alltag tatsächlich so viel Energie einsparen, wie erhofft, hängt auch von ihrem Verhalten ab, dafür kann natürlich niemand anderes haften.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

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