Generalunternehmer: ein Baupartner für Grundstückseigentümer

Wer bereits ein Grundstück hat und bauen will, beauftragt einen Generalunternehmer. Welche Leistungen der dann letztendlich tatsächlich übernimmt, ist Verhandlungssache. Doch selbst wenn der Generalunternehmer von der Planung über die Baustelleneinrichtung bis zum eigentliche Hausbau alles übernimmt, gibt es für den Bauherren allerhand zu tun.

Ist erstmal ein Grundstück vorhanden, kann zunächst mit der Planung, später auch mit dem Bau eines Hauses begonnen werden. Ein möglicher Baupartner ist der Generalunternehmer, der vollverantwortlich den Bau eines Gebäudes übernimmt. Einen Großteil der Arbeiten an der Baustelle übergibt er allerdings an Handwerker. Der Bauherr übernimmt das fertige Haus und braucht nur noch einzuziehen. Doch auch wenn der Bauherr selbst auf der Baustelle nichts zu tun hat, ist ein Hausbau dennoch eine zeitaufwendige Angelegenheit. Denn der Bauherr muss viele Entscheidungen treffen.

Generalunternehmer, Männer mit Schutzhelm und Bauplan auf Baustelle, Foto: vm / iStock
Ein Generalunternehmer plant alles und ist für alles verantwortlich – fast alle Aufgaben vergibt er an Handwerksunternehmen. Foto: vm / iStock
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Wie sich ein Generalunternehmer von anderen Baupartnern unterscheidet

Vom Generalunternehmer kann man den Generalübernehmer unterscheiden. Anders als der Unternehmer übernimmt der Generalübernehmer lediglich die Verantwortung, baut aber nichts selbst, sondern vergibt sämtliche Arbeiten an andere Unternehmen.

Sowohl Generalunternehmer als auch Generalübernehmer kümmern sich oftmals auch um die Planung eines Hauses. Dann nennt man sie eigentlich Totalunternehmer oder Totalübernehmer. Diese beiden Begriffe sind allerdings nicht sehr geläufig.

Ein Beispiel für einen solchen Total- oder Generalübernehmer ist der Architekt, der das Haus plant und den Bau koordiniert, selbst aber nicht einen einzigen Stein auf den anderen mauert.

Ein Bauträger baut im Gegensatz zum Generalunternehmer üblicherweise auf eigene Verantwortung und auf eigenen Grundstücken. Erst nach Fertigstellung verkauft er die Häuser oder Wohnungen an Einzelkäufer. Zumindest geht das Gebäude erst nach Abschluss aller Arbeiten in das Eigentum des Käufers über.

Ein Fertighaushersteller kann grundsätzlich sowohl Bauträger als auch Generalunternehmer sein. Er beschäftigt oder beauftragt Architekten oder Planer. Was ihn jedoch ausmacht ist die Fertigbauweise.

Vorteile und Nachteile in der Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer oder Generalübernehmer

Die allermeisten Bauvorhaben laufen entweder über einen Bauträger oder einen Generalunternehmer. Und das hat gute Gründe:

  • Der Generalunternehmer liefert alles aus einer Hand. Die meisten Bauherren würde es überfordern, alle Aufgaben wie Baustelleneinrichtung, Rohbau, Schreinerarbeiten, Elektro- und Heizungsinstallation oder Sanitärarbeiten einzeln zu vergeben. Bauherren müssen darauf achten, welche Leistungen sie tatsächlich beauftragen – und welche nicht.
  • Der Generalunternehmer übernimmt die Verantwortung und damit auch die Haftung für Mängel. Beauftragt er Handwerker, die nicht sorgfältig arbeiten, ist es seine Aufgabe, eine Lösung zu finden. Er muss dem Bauherrn gewährleisten, dass er oder seine Subunternehmer, die beauftragte Leistung tatsächlich liefern.
Info

Die Generalunternehmerhaftung besteht seit 2002. Dabei handelt es sich jedoch nicht um Gewährleistungsfragen. Er haftet dagegen für Schwarzarbeit bei Subunternehmern, die er beauftragt hat. Für den Bauherrn spielt die Generalunternehmerhaftung deswegen keine Rolle.

  • Planerische Freiheit. Grundsätzlich kann ein Bauherr frei planen. Allerdings bieten viele Generalunternehmer kostengünstige Standardgrundrisse oder Typenhäuser an. Abweichungen von diesen Plänen sind gegen Aufpreis manchmal möglich. Architekten planen dagegen nur auf Basis der Vorgaben des Bauherrn – und treten dann oftmals als Generalübernehmer auf.
  • Bauherren haben nur einen Ansprechpartner. Das heißt, Bauherren müssen sich nicht mit vielen verschiedenen Handwerksunternehmen abstimmen.

Natürlich gibt es beim Hausbau mit einem Generalunternehmer oder Generalübernehmer auch Nachteile:

  • Weil der Generalunternehmer der einzige Ansprechpartner ist, können Bauherren auf der Baustelle selbst kaum eingreifen. Denn die Handwerker und Bauarbeiter, die dort arbeiten, sind alle dem Generalunternehmer verpflichtet.
  • Wer die Koordination und Vergabe der einzelnen Arbeiten selbst übernimmt, kann Geld sparen oder Sonderangebote aushandeln. Demgegenüber ist es sicherlich etwas teurer, mit einem Generalunternehmer zu bauen, der auf die Handwerkerrechnungen etwas aufschlägt und auch für seine Koordinationsleistung bezahlt werden will.

Gute Baupartner finden: der richtige Generalunternehmer

Die Liste möglicher Baupartner ist lang. Fertighaushersteller, Bauunternehmer, Zimmereien, Architekten: Sie alle können als Generalunternehmer oder Generalübernehmer auftreten. Einige scheiden aufgrund ihres Baustils aus, andere wegen einer zu langen Anfahrt zum Grundstück. Am Ende muss sich ein Bauherr entscheiden. Folgende Stichpunkte können dabei helfen:

  • Referenzen: Anhand von Referenzgebäuden kann man die Arbeit eines Bauunternehmers gut bewerten. Zumindest dann, wenn man auch mit den Bewohnern sprechen kann. Musterhäuser eignen sich gut dazu, einen ersten Eindruck von möglichen Grundrissen oder verfügbaren Baumaterialien und Ausstattungsmerkmalen zu machen.
  • Ruf: Auch wenn man nur selten bewohnte Referenzgebäude besuchen kann, können Bauherren andere nach ihrer Erfahrung fragen. Viele Bauherren führen beispielsweise ein Bautagebuch und veröffentlichen es als Blog im Internet. Auch in Foren schildern Kunden von Generalunternehmern manchmal ihre Erfahrungen.
  • Transparenz: Wenn ein Generalunternehmer keinerlei Informationen preisgibt, sollte einen das stutzig machen. Zumindest das Impressum muss vollständig sein. Dazu gehören beispielsweise auch Angaben zum zuständigen Amtsgericht oder Umsatzsteuernummer. Auch Informationen zum Wandaufbau, Grundrissen und Preisangaben können bei der Entscheidung für einen Baupartner hilfreich sein.
  • Leistungsangebot: Je offener ein Bauunternehmen die angebotenen Leistungen beschreibt, desto besser kann sich ein Kunde ein Bild machen. In den Planungsgesprächen muss auf jeden Fall zur Sprache kommen, welche Leistungen der Generalunternehmer übernimmt – und welche nicht. Also worum sich der Bauherr selbst kümmern und wofür er extra bezahlen muss. Spätestens im Vertrag muss der Leistungsumfang klar definiert sein.
  • Solvenz: Geht der Baupartner Insolvenz, kann das auch für den Bauherrn schwerwiegende finanzielle Folgen haben. Im schlimmsten Fall ist dann das Geld weg und das Haus noch nicht fertig. Über verschiedene Auskunfteien kann man sich Daten über den Baupartner anzeigen lassen. Das kostet allerdings eine geringe Gebühr und ein wirksamer Schutz ist das nicht. So kann man aber herausfinden, wie lange es ein Unternehmen bereits gibt und ob es derzeit Zahlungsschwierigkeiten hat.
  • Bürgschaften: Ein guter Schutz vor den Folgen einer Insolvenz ist eine Vertragserfüllungsbürgschaft. Die Bank des Bauunternehmers bürgt für die Fertigstellung des Hauses. Es gibt auch eine Gewährleistungsbürgschaft. Weil die Bank ein finanzielles Risiko eingeht, ist eine solche Bürgschaft nicht nur Absicherung, sondern auch eine Bestätigung der Solvenz des potenziellen Baupartners.
  • Mitgliedschaft bei Verbänden: Ist eine Baufirma Mitglied in einem Verband, beispielsweise dem Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), ist das zwar keine Garantie für gute Arbeit. Es zeigt aber, dass das Unternehmen in der Branche bekannt und vernetzt ist und die Aufnahmekriterien des Verbandes erfüllt.

Bauen mit dem Generalunternehmer: So läuft die Zusammenarbeit ab

Wer ein eigenes Grundstück hat, auf dem er bauen möchte, baut üblicherweise mit einem Generalunternehmer oder einem Generalübernehmer. Ob das Grundstück geeignet ist bzw. welche Maßnahmen getroffen werden müssen, klärt sich im Laufe des Bauprozesses. Ob das Grundstück erst zu Beginn der Bauphase erworben wird oder sich schon lange im Besitz des Bauherrn befindet, ist unerheblich.

Info

Die Finanzierung läuft über einen Finanzierungspartner. Das kann die Hausbank des Bauherrn sein, ein Baufinanzierer oder ein freier Finanzdienstleister. Zumindest den groben Rahmen des Machbaren sollten Bauherren abgesteckt haben, bevor sie mit der Bauplanung beginnen. Es ist aber nicht sinnvoll, die Finanzierung zu früh festzuzurren. Zum einen ist es dann nicht ohne weiteres möglich, den Kredit an neue Bedürfnisse anzupassen. Zum anderen muss das Geld zu einem bestimmten Zeitpunkt abgeholt werden. Verzögert sich dann die Bauplanung, fallen möglicherweise Strafzinsen an oder die Bank ändert die Konditionen.

1. Schritt: den passenden Generalunternehmer finden

Wer ein Haus bauen will, hat zumindest grobe Vorstellungen von Größe und Stil des Hauses. Der preisliche Rahmen wird durch das Eigenkapital und den verfügbaren Kredit gesteckt. Vielleicht ist das Grundstück derart ausgestaltet, dass nur ein Architekt als Baupartner in Frage kommt. Mögliche Baupartner sollten gut geprüft werden. Dazu kann man sich beispielsweise Kataloge zusenden lassen oder Musterhäuser besuchen.

2. Schritt: Planungstreffen

Nun kann man sich mit potenziellen Partnern treffen und Angebot und Bedürfnisse aneinander anpassen. Es werden weitere solcher Treffen folgen. Deswegen ist ein Bauunternehmen, das mehrere hundert Kilometer entfernt liegt, vielleicht nicht am besten geeignet. Was bei diesen Terminen besprochen wird, ist allerdings nicht bindend. Das wird es erst, wenn es im Vertrag festgehalten wird. Unter Umständen sollten Bauherren deshalb wichtige Details in Gesprächsprotokollen notieren.

Achtung

Manche Bauunternehmer verlangen für erste Planungen Summen um die 1.000 Euro. So schützen sie sich vor Anfragen ohne echtes Interesse, während auch die erste Planung eines Hauses bereits Arbeit macht. Oft werden diese Planungskosten auf den späteren Preis angerechnet. 

Insbesondere die Leistungen sollten Bauherren genau prüfen und dabei zwei Dinge beachten: für welche Voraussetzungen gilt ein Angebot? Das kann beispielsweise ein ebenes Grundstück sein oder aber ab Oberkante Bodenplatte. Das würde bedeuten, dass bei einem unebenen Grundstück weitere Kosten anfallen würden oder aber der Bauherr sich selbst um eine Bodenplatte kümmern müsste. Außerdem sollten Bauherren prüfen, welche Leistungen inbegriffen sind. Beispielsweise die Einrichtung der Baustelle, Baustrom. Oder aber bestimmte Ausstattungspakete. 

3. Schritt: Vertragsunterzeichnung

Wenn alles passt und geprüft wurde, kann der Generalunternehmervertrag unterzeichnet werden. Dabei sollten Bauherren auf folgende Details achten:

  • Leistungsbeschreibung: welche Leistungen übernimmt der Generalunternehmer?
  • Wenn es eine Festpreisklausel gibt: unter welchen Voraussetzungen gilt dieser Preis?
  • Kostenaufstellung: sollte möglichst detailliert sein und die Kosten der einzelnen Leistungen beinhalten.
  • Details zur Zahlung, vor allem, wenn einzelne Summen nach bestimmten Bauabschnitten fällig werden.
  • Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB)
  • Bürgschaftsregelungen für den Bauherrn und den Generalunternehmer
  • Zeitplan der Bauabschnitte und garantierter Fertigstellungstermin: ein solcher Termin ist allerdings erst ab 2018 Pflicht.
  • Der Bauherr sollte ein vertraglich zugesichertes Recht auf Baupläne, technische Merkblätter und Detailzeichnungen erhalten.
  • Garantieerklärungen: Grundsätzlich gilt eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ab Zeitpunkt der Bauabnahme. Was darüber hinausgeht, muss vertraglich festgehalten werden.
  • Sonderregelungen und mündliche Absprachen lassen sich nur belegen, wenn sie einen Weg in den Vertrag gefunden haben oder es zumindest Gesprächsprotokolle gibt.

4. Schritt: die Bauzeit

Jetzt wird’s spannend. Manche Bauherren lassen es sich nicht nehmen, Zeit auf der Baustelle zu verbringen und den Bau zu beobachten. Mehr ist auch nicht drin. Denn die meisten Handwerker sind Subunternehmer, die im Auftrag des Generalunternehmers arbeiten. Wer will, kann einen unabhängigen Bausachverständigen als Baubegleiter engagieren, der den Baufortschritt in bestimmten Abständen überprüft. Dieser kann Mängel frühzeitig erkennen und sie richtig anmelden.

5. Schritt: Übergabe des Hauses

Wenn das Haus den vereinbarten Zustand erreicht hat, folgt die Übergabe. Das heißt, das der Generalunternehmer alle vereinbarten Leistungen ausgeführt hat. Der Bauherr kann jetzt einziehen oder bei einem Ausbauhaus beispielsweise damit beginnen, die Innenwände zu verkleiden. Auch bei der Übergabe des Hauses müssen Bauherren einige Dinge beachten. Hat er einen Baubegleiter engagiert, ist der auch bei der Übergabe mit dabei. Mängel sollten sofort gemeldet werden. Je nach Vertrag verzögert sich dann die Zahlung der letzten Rate. 

Generalunternehmer: Baupartner und Aufpasser im Bauprozess

Der Generalunternehmer oder Generalübernehmer ist der richtige Baupartner für jene, die sich selbst ein Grundstück aussuchen und beim Haus mitplanen wollen. Wer mit Generalunternehmer baut, kann außerdem oftmals einzelne Aufgaben auch selbst übernehmen – und hat trotzdem jemanden an seiner Seite, der ein Auge auf das Gesamtbauwerk hat. Weil der Bauherr stärker am Bau beteiligt ist, als beispielsweise beim Bau mit einem Bauträger und dadurch auch viel mit dem Generalunternehmer zu tun hat, lohnt es sich, bei der Wahl des Baupartners sehr umsichtig zu handeln.

Matthias Dittmann

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