Altbau-Sanierungspflicht: Wann ein Bußgeld droht

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Wer ein altes und ungedämmtes Haus besitzt, ist zu bestimmten energetischen Sanierungsarbeiten verpflichtet. So legt es die Energieeinsparverordnung (EnEV) fest. Wer nichts tut, riskiert ein Bußgeld.

Zu den Sanierungspflichten gehört es, die oberste Geschossdecke zu dämmen. Foto: Deutsche ROCKWOOL

Was viele Eigentümer von Altimmobilien nicht wissen: Sie sind verpflichtet, an ihrem Haus bestimmte energetische Sanierungen durchzuführen, sonst droht ein Bußgeld. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) enthält einige Regelungen zur Sanierungspflicht von Altbauten. Verstöße dagegen werden keinesfalls als Bagatelle betrachtet, sondern mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet.

Keine allumfassende Altbau-Sanierungspflicht

Sanierungspflicht, Grafik: bauen.de
Grafik: bauen.de

Zwar sind Altbau-Eigentümer nicht gezwungen, ihr Haus umfassend energetisch zu sanieren. Wenn Sie jedoch Sanierungsarbeiten beauftragen, so müssen diese den Vorgaben der EnEV entsprechen. Ein Beispiel: Wer mehr als zehn Prozent der Fassadenfläche seines Hauses erneuern lässt, muss diese auch dämmen. Das bedeutet: Wird nur ein kleiner Riss ausgebessert, ist keine energetische Sanierung nötig, ist eine größere Fläche betroffen, so muss diese in ihrer Gesamtheit gedämmt werden. Verzichtet ein Immobilienbesitzer in diesem Fall auf die Dämmung, kann ein Bußgeld in einer Höhe bis zu 50.000 Euro erhoben werden

Rechenbeispiel – Fassadendämmung

In den meisten Fällen ist die präventive Dämmung der Fassade günstiger als das Bußgeld. Hausbesitzer müssen dabei in etwa mit folgenden Kosten rechnen.

MaßnahmeFlächeDämmstärkeKosten gesamtKosten pro m²
Dämmung der Außenwände (Wärmeleitfähigkeitsgruppe 035, bspw. Mineralwolle)220 m²140 mm29.105 Euro132,30 Euro
Neue 3-Scheiben-Wärmeschutzfenster24 m²-10.464 Euro436,- Euro
Kosten gesamt


39.569 Euro

Quelle: Deutsche Energie-Agentur

Link-Tipp

Hier erfahren Sie, welche Möglichkeiten der Wärmedämmung der Fassade es gibt.

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Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke beachten

Sanierungspflicht, Grafik: bauen.de
Grafik: bauen.de

Laut EnEV ist es Pflicht, die ungedämmte oberste Geschossdecke oder wahlweise das ungedämmte Dach eines Altbaus nachträglich zu dämmen. In Paragraph 27 der Verordnung benennt der Gesetzgeber es klar als Ordnungswidrigkeit, wenn ein Immobilieneigentümer darauf verzichtet. Es droht ein Bußgeld in einer Höhe bis zu 50.000 Euro

Rechenbeispiel – Dämmung Dach oder Geschossdecke

Auch die Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke ist in den meisten Fällen günstiger als das Bußgeld. Beispielhaft kommen folgende Kosten auf Hausbesitzer zu:

MaßnahmeFlächeDämmstärkeKosten gesamtKosten pro m²
Dämmung der obersten Geschossdecke, nicht
begehbar (Wärmeleitfähigkeitsgruppe 035)
70 m²140 mm1.264 Euro18,06 Euro
Dämmung der obersten Geschossdecke,
begehbar (Wärmeleitfähigkeitsgruppe 035)
70 m²140 mm4.033 Euro57,61 Euro
Dämmung eines Steildachs
(Wärmeleitfähigkeitsgruppe 035)
140 m²140 mm32.141 Euro229,58 Euro
Dämmung eines Flachdachs
(Wärmeleitfähigkeitsgruppe 035)
70 m²140 mm12.785 Euro182,64 Euro

Quelle: Deutsche Energie-Agentur

Link-Tipp

Hier erfahren Sie, welche Möglichkeiten der nachträglichen Dachdämmung es gibt.

Viele Geschossdecken müssen nicht nachträglich gedämmt werden

Allerdings müssen längst nicht alle alten Dächer oder Geschossdecken gedämmt werden. Laut EnEV gilt die Pflicht zur Dämmung als erfüllt, wenn das Dach den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 genügt. Es empfiehlt sich, dies von einem Energieberater überprüfen zu lassen. Auch gilt: Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer bereits im Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, sind von den Pflichten zur Dämmung zunächst ausgenommen. Hier wird die Dämmung erst nach einem Eigentümerwechsel fällig – die Frist beträgt dann zwei Jahre nach dem Besitzerwechsel.

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Pflicht zum Heizungstausch

Sanierungspflicht, Grafik: bauen.de
Grafik: bauen.de

Laut EnEV müssen Hauseigentümer bestimmte ältere Heizkessel austauschen. Dies gilt für alle Heizkessel, die bis Ende des Jahres 1984 eingebaut wurden. Heizkessel, die dagegen im Jahr 1985 oder später eingebaut wurden, dürfen nach einem Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden.

Allerdings gibt es hier diverse Ausnahmen: So dürfen Hausbesitzer Niedrigtemperatur-Heizkessel, Brennwert-Heizkessel und Heizungsanlagen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt (kW) oder über 400 kW weiterhin betreiben. Außerdem sind Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer bereits 2002 eine selbst bewohnt hat, von der Pflicht ausgenommen. Nach einem Eigentümerwechsel gilt diese Ausnahmeregelung aber nicht mehr: Der neue Besitzer hat zwei Jahre Zeit für den Austausch.

Halten sich Immobilieneigentümer nicht an die Nachrüstpflichten, kann das Bußgeld bis zu 50.000 Euro betragen. Die Nachrüstung eines Gas-Brennwert-Kessels auf dem aktuellen Stand der Technik kostet dagegen laut Deutscher Energie-Agentur etwa 8.500 Euro.

Link-Tipp

Hier finden Hausbesitzer Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Thema Heizungsmodernisierung.

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Unternehmererklärung bestätigt EnEV-konforme Ausführung

Sanierungspflicht, Grafik: bauen.de
Grafik: bauen.de

Wer eine neue Heizung einbauen, die Fassade oder die oberste Geschossdecke dämmen lässt, sollte darauf achten, vom Handwerker nach Abschluss der Arbeiten eine sogenannte Unternehmererklärung zu erhalten. In dieser wird bestätigt, dass die Arbeiten gemäß EnEV ausgeführt wurden. Diese Erklärung muss der Hausbesitzer fünf Jahre lang aufbewahren. Fehlt sie, kann ein Bußgeld in einer Höhe von bis zu 5.000 Euro fällig werden.

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Fördermittel für die Wärmedämmung: Altbau sanieren mithilfe der KfW

Wer in Deutschland ein altes Haus sanieren möchte, kann dafür Fördermittel vom Staat  in Anspruch nehmen. Wichtigste Voraussetzung: Die Altbausanierung muss die Energieeffizienz des Hauses verbessern. Eine Solche energetische Sanierung unterstützt die KfW-Förderbank mit dem Programm „Energieeffizient Sanieren“. Sanierer können die Fördermittel dabei nicht nur für Komplettsanierungen, sondern auch für Einzelmaßnahmen, darunter die nachträgliche Wärmedämmung der Fassade verwenden. Je nach Maßnahme erfolgt diese Unterstützung in Form eines Kredits oder eines Investitionszuschusses. Dabei gilt: Je besser der angestrebte energetische Standard, desto mehr Fördermittel gibt es von der KfW – bei Einzelmaßnahmen bis zu 50.000 Euro, bei Komplett-Sanierungen zum KfW-Effizienzhaus bis maximal 100.000 Euro je Wohneinheit.

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7 Fragen & Antworten zur EnEV

1. Ich besitze eine Eigentumswohnung. Wer ist für die Dämmung zuständig?

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird unterschieden zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum. Das ist in der so genannten Teilungserklärung geregelt.

Das Dach ist zum Beispiel in der Regel Gemeinschaftseigentum, demzufolge ist die gesamte Hausgemeinschaft für die Dämmung zuständig. Und diese muss jetzt tätig werden: Ungedämmte oberste Geschossdecken (oder wahlweise das Dach) in Mehrfamilienhäusern müssen bis spätestens 31. Dezember 2015 nachträglich gedämmt werden.

Ist die Zentralheizung alter als 30 Jahre, muss auch sie erneuert werden, hiervon ausgenommen sind Niedertemperatur- oder Brennwertgeräte. Auch für diesen Heizungsaustausch ist die Hausgemeinschaft verantwortlich. Ausnahme: Die Wohnung verfügt über eine eigene Gastherme. Dann ist nur der Wohnungseigentümer zuständig.

2. Ich besitze ein Einfamilienhaus. Muss ich sanieren?

Wenn Sie in Ihrem Haus schon im Februar 2002 wohnten: Nein.

Wenn Sie das Haus erst danach kauften, beziehungsweise selbst nutzten: Ja. Bis 31. Dezember 2015 müssen Sie zumindest Ihre oberste Geschossdecke oder alternativ Ihr Hausdach dämmen. Zusätzlich müssen Heizungsanlagen, die bis Ende 1984 eingebaut wurden, ausgetauscht werden (Ausnahme: Niedertemperatur- und Brennwertkessel).

3. Ich habe ein altes, ungedämmtes Haus geerbt. Muss ich den Altbau sanieren?

Auch wer ein Haus erbt, ist laut EnEV zu einigen energetischen Sanierungsmaßnahmen verpflichtet. Dazu gehören:

  • - Dämmung der obersten Geschossdecke (wahlweise des nicht ausgebauten Dachs): Bei 1- und 2-Familienhäusern binnen zwei Jahren nach Erwerb – oder eben Erbfall –, bei Mehrfamilienhäusern bis zum 31. Dezember 2015.
  • - Austausch von mehr als 30 Jahre alten Heizungen, sofern diese keine Niedertemperatur- oder Brennwertgeräte sind: Bei 1- und 2-Familienhäusern binnen zwei Jahren nach Erwerb, bei Mehrfamilienhäusern wäre bereits der Vorbesitzer hierzu verpflichtet gewesen.
  • - Erstellung eines Energieausweises, sobald das Anwesen (oder eine Einheit) vermietet oder verkauft werden soll.

4. Ich bin erst seit kurzem Eigentümer und kann mir eine umfassende Sanierung nicht leisten. Welche Möglichkeiten habe ich?

Möglichkeiten, die Sanierungspflicht zu umgehen, gibt es nur dann, wenn die geforderten Maßnahmen unwirtschaftlich sind. Auch denkmalgeschützte Häuser sind von der Pflicht ausgenommen.

Für manche Sanierungsarbeiten können zumindest Fördergelder beantragt werden, zum Beispiel in Form von zinsvergünstigten KfW-Krediten.

5. Das ungedämmte Dach eines Mehrfamilienhauses soll als Einheit verkauft und ausgebaut werden. Wer ist für die Dämmung zuständig, wer zahlt sie?

Im Allgemeinen ist das Dach Gemeinschaftseigentum. Ist es nicht gedämmt, muss die Eigentümergemeinschaft zumindest die oberste Geschossdecke nachträglich dämmen. Ist allerdings der Ausbau des Daches geplant, wäre diese Maßnahme sinnlos. Denn dann muss gemäß EnEV zwingend das Dach und nicht nur die Geschossdecke gedämmt werden, was in der Regel deutlich mehr kostet.

Ob diese Kosten dann nur vom Käufer des Rohdachbodens oder anteilig von der Wohneigentumsgemeinschaft getragen werden, sollte individuell geregelt werden. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten die Verantwortlichkeiten jedoch schon im notariellen Kaufvertrag detailliert geklärt werden.

6. Ich vermiete eine Eigentumswohnung/mein Einfamilienhaus. Brauche ich einen Energieausweis?

Ja. Auch hier gelten die unter (3) dargestellten Verpflichtungen: Sobald eine Wohneinheit vermietet wird, müssen schon in der Immobilienanzeige die Angaben des Energieausweises enthalten sein.

Ausnahme: Denkmalgeschützte Gebäude. Für diese gibt es keine Energieausweis-Pflicht.

7. Ich bin Mieter einer unsanierten Altbauwohnung. Muss der Hausbesitzer zwangsläufig sanieren? Und kann ich die Miete mindern, wenn der Vermieter seinen EnEV-Pflichten nicht nachkommt?

Jein. Alte Fenster und ungedämmte Fassaden muss der Vermieter nicht energetisch sanieren. Erst wenn mindestens zehn Prozent der jeweiligen Fläche erneuert werden, ist er in der Pflicht.  Allerdings muss die oberste Geschossdecke beziehungsweise das Dach gedämmt sein. Über 30 Jahre alte, technisch veraltete Heizkessel muss der Vermieter austauschen lassen. Ausnahme: Sie sind Mieter in einem 2-Familienhaus, in dem der Eigentümer schon seit mindestens Februar 2002 wohnte: Dann ist er zu keinen Maßnahmen verpflichtet.

Kommt der Vermieter seinen Pflichten gemäß der EnEV nicht nach, so ist das zwar eine Ordnungswidrigkeit, aber zunächst kein Grund, die Miete zu mindern.

Anders kann das aussehen, wenn zum Beispiel eine Dachgeschosswohnung wegen einer fehlenden Dämmung im Winter nicht ausreichend beheizbar ist. Dann lautet der Minderungsgrund aber nicht „EnEV-Verstoß“, sondern „nicht ausreichend beheizbar“. Das ist unabhängig von der EnEV ein Wohnungsmangel.

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141 Kommentare

biggi am 22.06.2017 13:58

Wegen des gesetzl Heizkesselaustauschs: Unserer ist über 30 J alt, hat aber Superwerte. Wir haben eine Eigentumswohnung (gekauft und bewohnt 1999) in einem 4 Wohnungenhaus, wo alles eigene Eigentümer sind (ausser einer). Unser... mehr

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Redaktion bauen.de am 23.06.2017 10:25

Hallo biggi,

unseres Wissens gilt die Ausnahme nur für Ein- oder Zweifamilienhäuser und zwar dann, wenn der Eigentümer eine der Wohnung seit 2002 oder länger selbst bewohnt. In Ihrem Fall handelt es sich um vier Wohneinheiten, die... mehr

Lydia Krohn am 17.06.2017 11:05

Seit 38 Jahre bewohne ich ein Haus was Eigentum ist durch Regeneinwirkung hat sich ein etwas größerer Schaden im Haus innen entwickelt so das.ein Zimmerbalken der Decke gebrochen ist.Der Schaden muss reguliert werden aber die Stadt... mehr

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seelenlerche am 03.03.2017 12:03

Mein Schwager bewohnte schon vor 2002 seine Eigentumswohnung. Nun will die Eigentümergemeinschaft die geforderten Sanierungsmaßnahmen am Dach durchführen, zu denen mein Schwager eigentlich nicht verpflichtet ist. Er hat kein Geld, um... mehr

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Redaktion bauen.de am 06.03.2017 09:22

Hallo seelenlerche,

falls die Maßnahme ordentlich beschlossen wurde und die Rücklagen der WEG nicht ausreichen, müssen alle Eigentümer zahlen. Das gilt unabhängig davon, ob die Dachdämmung laut EnEV durchgeführt werden muss oder... mehr

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