Altbau-Sanierungspflicht: Wann ein Bußgeld droht
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Wer ein altes und ungedämmtes Haus besitzt, ist zu bestimmten energetischen Sanierungsarbeiten verpflichtet. So legt es das Gebäudeenergiegesetz (GEG) fest. Wer nichts tut, riskiert ein Bußgeld.
Viele Eigentümer von Altimmobilien sind unter bestimmten Umständen verpflichtet, an ihrem Haus energetische Sanierungen durchzuführen, sonst droht ein Bußgeld. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) enthält einige Regelungen zur Sanierungspflicht von Altbauten. Verstöße dagegen werden keinesfalls als Bagatelle betrachtet, sondern mit Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet.
Die Pflichten umfassen folgendes:
- Dämmung der obersten Geschossdecke
- Heizungstausch
- Einhaltung des GEG, sofern mindestens 10 Prozent eines Bauteils erneuert werden
Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke beachten
Laut GEG ist es Pflicht, die ungedämmte oberste Geschossdecke oder wahlweise das ungedämmte Dach eines Altbaus nachträglich zu dämmen. Verzichtet ein Immobilieneigentümer darauf, droht ein Bußgeld in einer Höhe bis zu 50.000 Euro. Sollte die Dämmmaßnahme nicht wirtschaftlich sein, muss sie allerdings nicht umgesetzt werden.
Viele Geschossdecken müssen nicht nachträglich gedämmt werden
Allerdings müssen längst nicht alle alten Dächer oder Geschossdecken gedämmt werden. Laut GEG gilt die Pflicht zur Dämmung als erfüllt, wenn das Dach den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 genügt. Es empfiehlt sich, dies von einem Energieberater überprüfen zu lassen. Auch gilt: Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer bereits im Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, sind von den Pflichten zur Dämmung zunächst ausgenommen. Hier wird die Dämmung erst nach einem Eigentümerwechsel fällig – die Frist beträgt dann zwei Jahre nach dem Besitzerwechsel.
Pflicht zum Heizungstausch
Laut GEG müssen Hauseigentümer bestimmte ältere Heizkessel austauschen. Dies gilt für alle Heizkessel, die bis Ende des Jahres 1990 eingebaut wurden. Heizkessel, die dagegen im Jahr 1991 oder später eingebaut wurden, dürfen nach einem Ablauf von 30 Jahren nicht mehr betrieben werden.
Allerdings gibt es hier diverse Ausnahmen: So dürfen Hausbesitzer Niedrigtemperatur-Heizkessel, Brennwert-Heizkessel und Heizungsanlagen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt (kW) oder über 400 kW weiterhin betreiben. Außerdem sind Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer bereits 2002 eine selbst bewohnt hat, von der Pflicht ausgenommen. Nach einem Eigentümerwechsel gilt diese Ausnahmeregelung aber nicht mehr: Der neue Besitzer hat zwei Jahre Zeit für den Austausch.
Halten sich Immobilieneigentümer nicht an die Nachrüstpflichten, kann das Bußgeld bis zu 50.000 Euro betragen.
Die 10-Prozent-Regel bei Sanierungsmaßnahmen
Wer Sanierungsarbeiten beauftragt oder auch selbst anpackt und dabei mehr als zehn Prozent eines Bauteils erneuert, muss die Arbeiten so ausführen, dass das Bauteil anschließend den Vorgaben des GEG entspricht. Ein Beispiel: Wer mehr als zehn Prozent der Fassadenfläche seines Hauses erneuern lässt, muss diese auch dämmen. Das bedeutet: Wird nur ein kleiner Riss ausgebessert, ist keine energetische Sanierung nötig, ist eine größere Fläche betroffen, so muss diese in ihrer Gesamtheit gedämmt werden. Wird ein neues Fenster eingebaut, muss auch dieses dem GEG entsprechen.
Verzichtet ein Immobilienbesitzer auf eine entsprechende Ausführung, kann ein Bußgeld in einer Höhe von bis zu 50.000 Euro erhoben werden.
Unternehmererklärung bestätigt EnEV-konforme Ausführung
Wer eine neue Heizung einbauen, die Fassade oder die oberste Geschossdecke dämmen lässt, sollte darauf achten, vom Handwerker nach Abschluss der Arbeiten eine sogenannte Unternehmererklärung zu erhalten. In dieser wird bestätigt, dass die Arbeiten gemäß GEG ausgeführt wurden. Die Pflicht, diese auszustellen und auszuhändigen, trägt allerdings das jeweilige Unternehmen, das die Arbeiten durchführt. Der Eigentümer muss den Nachweis lediglich mindestens zehn Jahre aufbewahren und der zuständigen Landesbehörde auf Wunsch vorlegen. Fehlt sie, kann ein Bußgeld in einer Höhe von bis zu 5.000 Euro fällig werden.
Ausnahmen von der Sanierungspflicht
Grundsätzlich muss keine der genannten Maßnahmen durchgeführt werden, wenn sie nicht wirtschaftlich ist. Eine Bestätigung gibt es vom Energieberater. Darüber hinaus gibt es folgende Ausnahmen:
- Eigentümer, die bereits am 1. Februar 2002 in ihrer Immobilie mit maximal zwei Wohneinheiten gelebt haben, sind von einigen Pflichten entbunden, etwa der 10-Prozent-Regel, der Dämmung der obersten Geschossdecke und dem Heizungstausch.
- Eigentümer von Denkmalschutzimmobilien müssen nicht in jedem Fall sanieren. Der Denkmalschutz genießt eine höhere Priorität.
- Auch die Rechte anderer, beispielsweise von Nachbarn werden höher gewertet. Sanierungsmaßnahmen, die deren Rechte verletzen, müssen nicht umgesetzt werden.
- Immobilien mit einer Fläche von weniger als 50 Quadratmetern müssen nicht saniert werden.
Fördermittel: Altbau sanieren mithilfe der KfW
Diese Sanierungspflichten können insbesondere für Hauskäufer eine große Belastung darstellen – selbst, wenn eine Sanierungsmaßnahme über zehn oder 20 Jahre amortisieren würde. Hier greift der Staat allerdings auch fördernd ein, indem er über die KfW und das BAFA, aber auch auf anderen Wegen Fördergelder zur Verfügung stellt.
Sanierer können die Fördermittel dabei nicht nur für Komplettsanierungen, sondern auch für Einzelmaßnahmen beantragen. Je nach Maßnahme erfolgt diese Unterstützung in Form eines Kredits oder eines Investitionszuschusses.
10 Fragen & Antworten zum GEG
1. Gibt es Ausnahmen vom GEG?
Es gibt einige Ausnahmen von den Vorgaben des GEG:
- Wer sein Einfamilien- oder Zweifamilienhaus selbst bewohnt und schon im Februar 2002 dort wohnte, muss nicht sanieren.
- Heizungen, die über 30 Jahre alt sind, müssen nicht gewechselt werden, wenn es sich um Niedertemperatur- oder Brennwertkessel handelt.
- Denkmalschutzimmobilien sind von den GEG-Vorgaben ausgenommen.
- Ist eine Maßnahme nachweislich unwirtschaftlich, muss sie nicht ausgeführt werden.
- Eigentümer von Immobilien mit einer Wohnfläche von 50 Quadratmetern oder weniger sind weitgehend von den Pflichten des GEG befreit.
2. Ich besitze eine Eigentumswohnung. Wer ist für die Dämmung zuständig?
Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird unterschieden zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum. Das ist in der so genannten Teilungserklärung geregelt. Das Dach ist zum Beispiel in der Regel Gemeinschaftseigentum, demzufolge ist die gesamte Hausgemeinschaft für die Dämmung zuständig. Ist die Zentralheizung älter als 30 Jahre, muss auch sie erneuert werden, hiervon ausgenommen sind Niedertemperatur- oder Brennwertgeräte. Auch für diesen Heizungsaustausch ist die Hausgemeinschaft verantwortlich. Ausnahme: Die Wohnung verfügt über eine eigene Gastherme. Dann ist nur der Wohnungseigentümer zuständig.
3. Ich besitze ein Einfamilienhaus. Muss ich sanieren?
Wenn Sie in Ihrem Haus schon im Februar 2002 wohnten: Nein.
Wenn Sie das Haus erst danach kauften, beziehungsweise selbst nutzten: Ja.
4. Ich habe ein altes, ungedämmtes Haus geerbt. Muss ich den Altbau sanieren?
Auch wer ein Haus erbt, ist laut GEG zu einigen energetischen Sanierungsmaßnahmen verpflichtet und zwar innerhalb von zwei Jahren nach Erwerb oder Erbfall. Dazu gehören:
- Dämmung der obersten Geschossdecke (wahlweise des Daches)
- Austausch von mehr als 30 Jahre alten Heizungen
- Erstellung eines Energieausweises
5. Muss ich die Fassade dämmen lassen, wenn ich die Fenster erneuere oder neu streiche?
Sobald zehn Prozent eines Bauteils erneuert werden, muss es anschließend das GEG erfüllen. An den Anstrich gibt es keine GEG-Anforderungen. Die Fassade muss nur dann gedämmt werden, wenn der Putz abgeschlagen und erneuert wird. Neue Fenster müssen der GEG entsprechen, haben aber keinen Einfluss auf die Fassade, sie gelten als eigenständiges Bauteil. Allerdings kann es problematisch werden, neue Fenster einzubauen und auf eine Fassadendämmung zu verzichten: Die kältesten Stellen eines Raumes sind dann womöglich nicht mehr die Fenster, sondern eine Stelle an einer Wand. Dort besteht dann große Schimmelgefahr.
6. Ich bin erst seit kurzem Eigentümer und kann mir eine umfassende Sanierung nicht leisten. Welche Möglichkeiten habe ich?
Möglichkeiten, die Sanierungspflicht zu umgehen, gibt es nur dann, wenn die geforderten Maßnahmen unwirtschaftlich sind. Auch denkmalgeschützte Häuser sind von der Pflicht ausgenommen.
Für manche Sanierungsarbeiten können zumindest Fördergelder beantragt werden, zum Beispiel in Form von zinsvergünstigten KfW-Krediten.
7. Das ungedämmte Dach eines Mehrfamilienhauses soll als Einheit verkauft und ausgebaut werden. Wer ist für die Dämmung zuständig, wer zahlt sie?
Im Allgemeinen ist das Dach Gemeinschaftseigentum. Ist es nicht gedämmt, muss die Eigentümergemeinschaft zumindest die oberste Geschossdecke nachträglich dämmen. Ist allerdings der Ausbau des Daches geplant, wäre diese Maßnahme sinnlos. Denn dann muss gemäß GEG zwingend das Dach und nicht nur die Geschossdecke gedämmt werden, was in der Regel deutlich mehr kostet.
Ob diese Kosten dann nur vom Käufer des Rohdachbodens oder anteilig von der Wohneigentumsgemeinschaft getragen werden, sollte individuell geregelt werden. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten die Verantwortlichkeiten jedoch schon im notariellen Kaufvertrag detailliert geklärt werden.
8. Die Eigentümergemeinschaft will Sanierungsmaßnahmen durchführen, ich nicht. Was kann ich tun?
Eigentlich müssen alle Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung zustimmen. GEG-Sanierungsmaßnahmen fallen aber unter eine Sonderregelung, für die nur eine Mehrheit von drei Vierteln der Eigentümer, die mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile halten, benötigt wird.
9. Kriege ich eine Bescheinigung über die Erfüllung des GEG?
Ja, zumindest dann, wenn Arbeiten durchgeführt werden. Dann muss das Handwerksunternehmen eine solche Bestätigung ausstellen. Auch der Energieausweis hat die Aufgabe einer solchen Bescheinigung. Ein Gutachter untersucht das Gebäude und vermerkt, welche Maßnahmen noch umgesetzt werden können – oder dass keine weiteren baulichen Veränderungen notwendig sind. Ein solcher Ausweis kostet einige hundert Euro und ist in dieser Form nicht verpflichtend. Zwar muss etwaigen Kauf- oder Mietinteressenten ein Energieausweis vorgelegt werden, bei dem es sich aber auch um eine deutliche günstigere Variante zum Beispiel aus dem Internet handeln kann.
10. Kann ich die Miete mindern, wenn der Vermieter seinen GEG-Pflichten nicht nachkommt?
Alte Fenster und ungedämmte Fassaden muss der Vermieter nicht energetisch sanieren. Erst wenn mindestens zehn Prozent der jeweiligen Fläche erneuert werden, ist er in der Pflicht. Allerdings muss die oberste Geschossdecke beziehungsweise das Dach gedämmt sein. Über 30 Jahre alte, technisch veraltete Heizkessel muss der Vermieter austauschen lassen. Ausnahme: Sie sind Mieter in einem Zweifamilienhaus, in dem der Eigentümer schon seit mindestens Februar 2002 wohnte: Dann ist er zu keinen Maßnahmen verpflichtet.
Kommt der Vermieter seinen Pflichten gemäß GEG nicht nach, so ist das zwar eine Ordnungswidrigkeit, aber zunächst kein Grund, die Miete zu mindern.
Anders kann das aussehen, wenn zum Beispiel eine Dachgeschosswohnung wegen einer fehlenden Dämmung im Winter nicht ausreichend beheizbar ist. Dann lautet der Minderungsgrund aber nicht „GEG-Verstoß“, sondern „nicht ausreichend beheizbar“. Das ist unabhängig vom GEG ein Wohnungsmangel.