Die Baugenehmigung - grünes Licht für den Start ins Eigenheim

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Bevor es mit dem Hausbau so richtig losgehen kann, gibt es eine entscheidende bürokratische Hürde: die Baugenehmigung. Selbst bei Nebengebäuden wie Garagen oder der Terrassenüberdachung wird sie manchmal benötigt. Die wichtigsten Infos.

 Baugenehmigung, genehmigter Bauantrag, aufgeschlagene Dokumente, Foto: mdittmann
Die Baugenehmigung: zum Teil gibt es sie schon digital, zum Teil ist sie ein Stapel gestempelter und unterschriebener Pläne und Dokumente. Foto: mdittmann

Niemand darf in Deutschland einfach so irgendwo bauen, was er möchte. Selbst kleinere Bauvorhaben müssen mit der zuständigen Behörde – üblicherweise mit dem Bauamt – abgestimmt werden. Das wichtigste Dokument ist die Baugenehmigung, also die offizielle Erlaubnis durch das Bauamt, ein Bauwerk errichten zu dürfen.

Wann brauche ich eine Baugenehmigung?

  • Wenn ein Wohngebäude gebaut oder erweitert werden soll.
  • Wenn bestehender Wohnraum entscheidend verändert oder abgerissen werden soll.
  • Auch für Bauwerke wie Garagen oder Gartenhütten wird manchmal eine Baugenehmigung benötigt.
  • Selbst Terrassenüberdachungen, Swimmingpools oder Gartenhäuser müssen unter Umständen genehmigt werden.

Wer also ein Haus bauen möchte, egal ob als Massivhaus, Fertighaus oder als Selbstbausatz, braucht eine Baugenehmigung. Auch, wer beispielsweise eine bestehende Scheune in Wohnraum verwandeln möchte, braucht sie und wer ein bestehendes Wohnhaus umbaut, ebenfalls.

Aber auch andere Bauten benötigen oftmals eine Baugenehmigung. Etwa, wenn von ihnen eine gewisse Wirkung auf angrenzende Grundstücke ausgeht. Insofern können auch für Nebenbauten wie Garagen, Gartenhäuser oder Terrassenüberdachungen eine Baugenehmigung benötigt werden. Und natürlich auch alle anderen Bauwerke, die für längerfristige Aufenthalte von Menschen gedacht sind, beispielsweise Bürogebäude, Sporthallen oder Supermärkte. Wann genau eine Baugenehmigung benötigt wird und wann nicht, unterscheidet sich in den einzelnen Bundesländern.

Was kann man ohne Baugenehmigung bauen?

  • Garagen und Carports bis zur jeweils geltenden Maximalgröße
  • In vielen Bundesländern Terrassenüberdachungen
  • Geräte- und Fahrradschuppen sowie Gartenhäuser bis zur jeweils geltenden Maximalgröße.

Die Regeln werden in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer festgeschrieben und ähneln sich weitgehend. So sind Garagen fast überall genehmigungsfrei. Ab welcher Größe dann aber doch eine Baugenehmigung verlangt wird, das variiert. Auch der jeweils geltende Bebauungsplan kann gewisse Vorgaben machen, beispielsweise Gartenmauern über einer bestimmten Größe verbieten. Wer dann doch eine Gartenmauer bauen will, muss sie genehmigen lassen.

Grafik: bauen.de
Grafik: bauen.de

Wie Bauherren eine Baugenehmigung erhalten

Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss zunächst ein Bauantrag gestellt werden. Das kann nicht jeder, sondern nur bauvorlageberechtigte Personen wie beispielsweise Architekten. Bauherren müssen also gemeinsam mit einem Architekten oder einer Baufirma das Bauwerk planen und dann den Bauantrag erstellen lassen. Dieser Bauantrag wird dann bei der zuständigen Behörde, üblicherweise dem Bauamt der Gemeinde, eingereicht.

Wie lange dauert eine Baugenehmigung?

Der Baugenehmigungsprozess dauert wenige Wochen bis mehrere Monate. Wie lange genau hängt von vielen Faktoren ab, etwa dem Bundesland und seinen jeweils gültigen Baugesetzen, der Antragslage im Bauamt und ob ein Bauvorhaben genau den Vorgaben entspricht, oder ob Ausnahmen besonders geprüft werden müssen.

Bauantrag im vereinfachten und im Freistellungsverfahren

Die Musterbauordnung sieht zwei einfachere Verfahren vor. Das ist zum einen das Freistellungsverfahren für Bauanträge, die genau den Gesetzen und dem Bebauungsplan entsprechen. Spätestens vier Wochen, nachdem das Bauamt den Erhalt der Unterlagen bestätigt hat, kann der Bau dann beginnen – selbst, wenn der Bauherr bisher keine schriftliche Baugenehmigung erhalten hat. Das vereinfachte Verfahren wird bei geringfügigen Abweichungen vom Bebauungsplan angewendet, beispielsweise bei veränderter Firstrichtung. Bei diesem Verfahren muss der Bauherr auf die offizielle Genehmigung warten, was aber üblicherweise schneller geht als beim normalen Baugenehmigungsverfahren.

So wird über einen Bauantrag entschieden

Ob ein Bauwerk genehmigt wird oder nicht, ist keine Lotterie. Vielmehr wird nach bestimmten Kriterien entschieden:

  • Werden die Vorgaben der im Bundesland geltenden Bauordnung eingehalten?
  • Werden die Vorgaben des Bebauungsplanes eingehalten?

Kompliziert wird es lediglich dann, wenn noch kein Bebauungsplan existiert. Dann orientiert sich das Bauamt an der umliegenden Bebauung. Der Interpretationsspielraum und das Streitpotenzial sind dann höher als bei klaren Regeln.

Sollte das geplante Haus von den Vorgaben abweichen, wird jede Abweichung geprüft, insbesondere darauf, ob fremde Interessen verletzt werden. Im Bauantrag müssen Abweichungen kenntlich gemacht und begründet werden. Je schwerwiegender die Abweichung, desto schlechter die Aussicht auf eine Genehmigung. Es gibt jedoch einige Punkte, die Bauherren beachten können, um ihre Chancen zu erhöhen:

  • Sich im Baugebiet umsehen und nach ähnlichen Abweichungen Ausschau halten.
  • Die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke ins Boot holen und sie auf dem Bauantrag unterschreiben lassen. Sollte eine Abweichung genehmigt werden, könnten die Nachbarn sonst noch dagegen vorgehen.
  • Mit dem Bauamt telefonieren oder vorbeikommen und die Pläne vorab besprechen.

Um sicherzugehen, kann eine sogenannte Bauvoranfrage gestellt werden, die weniger ausführlich sein muss als der Bauantrag. Die Details, die in einer Bauvoranfrage genehmigt werden, sind bindend. Doch ersetzt eine Bauvoranfrage keinen Bauantrag und auch die Bauvoranfrage kostet Geld. Deswegen ist sie nur in Einzelfällen sinnvoll, etwa vor einer Kaufentscheidung für ein Grundstück oder wenn vermieden werden soll, dass viel Zeit und Geld in die Planung eines Hauses gesteckt wird, das womöglich nicht genehmigt werden würde.

Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?

Eine Bauvoranfrage ist kein Bauantrag und sie hat keine Baugenehmigung zur Folge. Sie ist eine detaillierte Anfrage, ob ein Gebäude auf einem bestimmten Grundstück gebaut werden darf. Das klingt nach unnötigem bürokratischem Aufwand, ist aber sinnvoll, beispielsweis, um vor dem Grundstückskauf herauszufinden, ob das Traumhaus auf dem Grundstück gebaut werden darf. Auch, wenn keine Bebauungsplanung vorliegt, kann eine Bauvoranfrage sinnvoll sein. Beim späteren Bauantrag können sich Bauherren dann auf die Bauvoranfrage berufen. Hat das Bauamt der Bauvoranfrage zugestimmt, darf sie bei der Baugenehmigung nicht anders entscheiden.

Wie Nachbarn ein Bauvorhaben verhindern können

 Baugenehmigung, Frau und Pärchen sitzen auf der Couch, auf dem Tisch Baupläne. Foto: goodluz / stock.adobe.com
Bitte hier unterschreiben. Wer die Nachbarn frühzeitig mit ins Boot holt, kann die Baugenehmigung zumindest etwas beschleunigen. Foto: goodluz / stock.adobe.com

Sofern sich ein Bau an die Vorgaben hält, haben Nachbarn so gut wie keine Möglichkeit, die Genehmigung oder den Bau an sich zu verhindern. Lediglich eine minimale Verzögerung von wenigen Wochen können sie bewirken, indem sie nämlich den Bauantrag im Vorfeld nicht unterschreiben. Der Bauantrag kann dennoch abgegeben werden und das Verfahren beginnt. Dem Nachbarn wird vom Amt dann allerdings Zeit gegeben, auf die Pläne zu reagieren. Im besten Fall hat das keine Verzögerung zu Folge, im schlimmsten Fall wenige Wochen.

Ein Nachbar kann gegen eine erteilte Baugenehmigung zwar Widerspruch einlegen, das hat aber üblicherweise keine aufschiebende Wirkung. Der Bau kann also dennoch begonnen werden. Um einen Aufschub oder gar einen Abbruch eines Bauvorhabens zu erwirken, muss der Nachbar Klage einreichen. Auch hier gilt wieder: Bewegt sich ein Bauvorhaben innerhalb der gesteckten Rahmen, hat eine solche Klage normalerweise keine Chance.

Aussichtsreich wäre eine Klage, wenn in einem Wohngebiet mit ein- oder zweigeschossigen Wohnhäusern ein Büroturm oder eine Diskothek genehmigt werden soll.

Wenn eine Baugenehmigung abgelehnt wird

Eine abgelehnte Baugenehmigung sollte niemanden überraschen. Das heißt normalerweise, dass jemand bewusst so geplant hat, dass das Haus gegen die bestehenden Regeln verstößt. Dann muss die Planung angepasst und ein neuer Bauantrag abgegeben werden. Sollte ein Bauantrag abgelehnt werden, obwohl keine Verstöße bekannt sind oder obwohl Abweichungen vorab per Bauvoranfrage geklärt wurden, sollten Bauherren Rücksprache mit dem Amt halten und anschließend gegebenenfalls den Rat eines Fachanwalts suchen.

Selbst wenn es Abweichungen gibt, die nicht genehmigt werden – beispielsweise ein Dach mit anderem Neigungswinkel als vorgeschrieben – wird der Hausbau dennoch genehmigt, allerdings mit Auflagen, die Dachneigung anzupassen. Dann müssen Bauherren lediglich die Planung in entsprechenden Punkten ändern und brauchen keinen neuen Bauantrag zu stellen.

Auf keinen Fall sollten Bauherren ohne Genehmigung oder gar mit einem abgelehnten Bauantrag auf eigene Faust mit dem Hausbau beginnen.

Was die Baugenehmigung kostet

Die Baugenehmigung selbst kostet unabhängig davon, ob sie erteilt oder nicht erteilt wurde einen bestimmten Betrag, der bei privaten Einfamilienhäusern üblicherweise im dreistelligen Eurobereich liegt. Die genaue Höhe ist in den Gebührenordnungen oder Kostenverzeichnissen der Bundesländer festgelegt. Je aufwändiger das Verfahren und umso höher die Bausumme, desto teurer wird der Antrag,

Der Bauantrag, der zwingend notwendig ist, kostet etwas mehr. Die genauen Kosten können pauschal vereinbart werden. Architekt und Bauherr können sich aber an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) orientieren, die allerdings nicht bindend ist. Laut HOAI würden bei einem Haus mit anrechenbaren Baukosten von 300.000 Euro etwa 1.200 Euro für den Bauantrag fällig.

Wie es nach der Genehmigung weitergeht

Ist die Baugenehmigung erteilt, geht es mit der Ausführungsplanung weiter. Die genehmigten Pläne werden also detaillierter, sodass anhand dieser Pläne beispielsweise die Erdarbeiten, die Bodenplatte, der Keller oder Mauerarbeiten beauftragt werden können. Bei einem Fertighaus werden Pläne benötigt, anhand derer die Wände in der Fabrik vorproduziert und dann auf der Baustelle zusammengesetzt werden können.

Matthias Dittmann14.01.2022

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3 Kommentare

EISBAER am 19.01.2020 08:54

Was heisst 25 Promille der Baukosten?

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 20.01.2020 10:36

Hallo Eisbaer,

vielleicht sagt Ihnen Prozent etwas? 25 Prozent wären 25 von 100 Teilen. Die Promille rechnen Sie genauso aus, wie Prozent, nur dass es sich um 25 von 1.000 Teilen handelt. Das heißt, sie müssen die Bausumme durch 1.000 teilen und dann mit 25 multiplizieren.

Die Angaben im Text waren aber falsch, wir haben Sie korrigiert. Sie sollten mit ungefähr 0,5 Prozent der Baukosten rechnen.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Kummer am 09.05.2019 17:01

Habe ein Ensemble geschützte Scheune in Bayern, die ich abreißen und durch einen Neubau ersetzen möchte. Diesbezüglich wurde mit der Bauverwaltung , der Bau- Aufsicht und dem Ordnungsamt die Pläne im Detail besprochen und akzeptiert. Daraufhin wurde ein Bauantrag im Dez. 2018 gestellt. Bis heute habe ich noch keinerlei Reaktion der Baubehörde. Frage: Ist das zumutbar?

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 13.05.2019 12:43

Hallo Kummer,

das dauert schon ungewöhnlich lang. Fragen Sie doch beim Bauamt mal nach.

Ob das zumutbar ist, können wir nicht einschätzen. Ob Ihnen juristische Schritte offenstehen, müssten Sie mit einem Anwalt besprechen.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

epmulp am 22.02.2019 14:37

muss eine zufahrt zum Gebäude vorliegen?

auf Kommentar antworten

Redaktion bauen.de am 25.02.2019 11:53

Hallo epmulp,

nein, ein Gebäude muss keine Zufahrt haben. Allerdings verlangen die Bauordnungen, dass ein bebautes Grundstück oder eben eines, das bebaut werden soll, eine Zufahrt zu einem befahrbaren öffentlichen Weg haben muss. Das Grundstück kann entweder direkt an einem solchen Weg liegen oder die Fläche eines angrenzenden Grundstücks nutzen. Das wäre dann das sogenannte Wegerecht.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de