Gewährleistung – So kommen Bauherren zu ihrem Recht

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Auch bei Bauleistungen gibt es eine Gewährleistung. Doch welche Fristen, welche Formanforderungen sind einzuhalten, damit der Bauherr seine Ansprüche auch durchsetzen kann? bauen.de gibt hilfreiche Tipps.

Gewährleitung, Gewährleitungsanspruch, Foto: TAlex/Fotolia.com
Beim Hausbau treten Mängel oft erst nach Fertigstellung auf. Um den Bauherren zu schützen, gibt es das Rechtsinstitut der Gewährleistung. Foto: TAlex/Fotolia.com Foto: TAlex/Fotolia.com

Beim Bau eines Hauses sind viele unterschiedliche Gewerke beteiligt. Architekt, Bauleitung und unterschiedliche Handwerker müssen Hand in Hand arbeiten. Dabei können Fehler auftreten, die sich später, oftmals erst einige Zeit nach Abschluss der Bauarbeiten und damit nach Abnahme des Hauses, als Mängel am Haus herausstellen. Damit der Bauherr trotzdem seinen Anspruch auf ein mangelfreies Haus durchsetzen kann, gibt es das Rechtsinstitut der Gewährleistung auch im Baurecht. Sprich: Auch wenn das Haus fertig ist und die letzten Handwerker abgezogen sind, haben Häuslebauer eine Möglichkeit, von den Handwerkern Nachbesserung, Mängelbeseitigung und Schadensersatz zu fordern.

Gewährleistung: An die Fristen denken

Die so genannte Gewährleistungszeit beginnt nach der Abnahme. Von diesem Zeitpunkt an hat der Bauherr eine Frist von vier beziehungsweise fünf Jahren, um auftretende Mängel von den Handwerkern beheben zu lassen. Die Länge der Gewährleistungszeit hängt davon ab, welche gesetzliche Regelung der Vertragsform zugrunde gelegt wurde: Verträge nach BGB (Bürgerlichem Gesetzbuch) haben eine regelmäßige Verjährungsfrist von fünf Jahren. Bei Verträgen nach VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) beträgt die Verjährungsfrist vier Jahre. Danach kann der Bauherr nur noch in absoluten Ausnahmefällen - wie einer arglistigen Täuschung - seine Gewährleistungsansprüche durchsetzen.

Die Form: Mängel richtig rügen

Wenn Sie einen Mangel entdecken, sollten Sie zunächst einen Termin mit Ihrem Architekten oder Bauleiter vereinbaren, um das weitere Vorgehen zu besprechen. Wichtig sind aber vor allem die folgenden Punkt: Dokumentieren Sie den Mangel, das erleichtert im Streitfall den Nachweis und somit die Durchsetzung Ihres Anspruchs aus Gewährleistung. Zudem ist eine Mängelrüge schriftlich zu formulieren und dem betreffenden Unternehmen (Handwerksunternehmen) zuzusenden. Wenn Ihr Architekt dies übernimmt, lassen Sie sich eine Kopie der Mängelrüge aushändigen. In der Mängelrüge muss der Mangel beschrieben werden und eine ausreichende Frist zur Beseitigung gesetzt werden. Bitte achten Sie darauf: Zur Beweissicherung sollte die Mängelrüge per Einschreiben mit Rückschein versendet werden.

Verschulden oder nicht – das ist die Frage

Wenn alles gut läuft, wird danach ein Ortstermin mit dem Architekten beziehungsweise Bauleiter, dem betroffenen Unternehmer und dem Bauherren vereinbart, um den Sachverhalt zu prüfen. Nun kann es sein, dass das Handwerksunternehmen erklärt, dass das Gewerk keinen Mangel aufweist oder aber ihn kein Verschulden an dem Entstehen des Mangels trifft. Kann der Architekt nicht moderierend eingreifen, sollte in jedem Fall die Unterstützung eines Rechtsanwaltes in Anspruch genommen werden. Bitte beachten Sie: Bei einem Bauvertrag nach VOB führt die Mängelrüge zur Aussetzung der Verjährungsfrist. Bei einem Bauvertrag nach BGB ist hiefür die Anerkennung des Mangels durch den Unternehmer beziehungsweise ein selbstständiges Beweissicherungsverfahren notwendig.


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8 Kommentare

Fensterscheiben am 10.12.2018 14:52

Hallo, haben 2013 unser Haus bauen lassen. Im November 2013 sind wir eingezogen obwohl noch nicht alles fertig war. Jetzt stellt sich raus dass alle Fensterscheiben unsauber Sind, ich bin davon ausgegangen dass ich dir nicht richtig sauber bekommen konnte. Heute war eine professionelle Firma da und meint das kommt von der Folie. Was kann ich tun? Vielen Dank schon mal!

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Redaktion bauen.de am 11.12.2018 14:03

Hallo Fensterscheiben,

die Fenster muss man natürlich putzen können und wenn die Baufirma hier etwas falsch gemacht hat, besteht evtl. Gewährleistung, allerdings nur fünf Jahre lang. Und diese Frist ist bei Ihnen abgelaufen. Wenn das Reinigungsunternehmen nicht weiß, wie man die Fenster putzen kann, könnten Sie sich evtl. an den Fensterhersteller werden.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Bungalowbauer am 06.11.2018 22:14

Habe auch ein Problem. Haben in unserem Haus seit Bauabnahme in 08/2017 ein Problem mit einer Terrassentür , welche schleift und dann schwergängig ist. Da zwei baugleiche Terrassentüren existieren haben wir einen direkten Vergleich. An der reklamierten Tür wurden mehrere Versuche gestartet, diese funktionsfähig zu bekommen. Letzter Versuch bestand darin, dass beide Türflügel ersetzt wurden. Beide Terrassentüren standen im Sommer von morgens bis nachmittags unter direkter Sonneneinstrahlung. Ergebnis: die bemängelte Tür mit den neu eingebauten Flügeln schleift trotzdem massiv und ist mit normalen Kraftaufwand nicht mehr zu schließen.

Frage ist nun: ist das noch ein Punkt welcher der Bauabnahme zuzuordnen ist oder fällt es bereits unter Gewährleistung nach Bauabnahme?

Bin ich berechtigt, von der Schlussrechnung den bereits einbehaltenen Betrag weiter einzubehalten?

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Redaktion bauen.de am 09.11.2018 09:03

Hallo Bungalowbauer,

Sie haben natürlich Anspruch auf eine funktionierende Tür. Was in diesem Fall das Problem ist, können wir aus der Ferne natürlich nicht einschätzen. Es hört sich aber so an, als ob man das Problem bei der Bauabnahme nicht unbedingt hätt erkennen können. Wenn weder Sie noch die Baufirma rauskriegen, was genau das Problem ist, könnten Sie auch einen Bausachverständigen zu Rate ziehen - den aber die Baufirma bezahlen sollte. Möglicherweise ist gar nicht die Tür das Problem sondern der Boden? Hebt der sich vielleicht? Möglicherweise durch einen Wasserschaden?

So oder so sollte das Problem gelöst werden. Wenn Sie sich mit der Baufirma nicht einigen können, sollten Sie einen Anwalt einschalten.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Julia Glänzel am 28.09.2018 14:14

Bei uns tropfte eines Tages plötzlich Wasser im HeizungsRaum aus den Rohren die unter der dusche im OG ist. Nach dem wir den AbflussDeckel geöffnet haben und den Sieb herausgenommen haben haben wir festgestellt das das Abfluss rohr überhaupt nicht verschreibt war. So drang das Wasser wahrscheinlich schon seit längerem in die Zwischendecke und das demmmaterial. Die Baufirma haben wir unformiert, doch die verweist uns sofort auf die abgelaufene Gewährleistungsfrist und das sie für diesen Aufgabenbereich niemanden ermitteln können.

Aber eigentlich ist es doch baupfusch. Die schrauben wurden einfach vergessen.

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Redaktion bauen.de am 01.10.2018 12:51

Hallo Frau Glänzel,

das scheint in der tat ein Mangel zu sein - wenn die Baufirma auf die abgelaufene Gewährleistungsfrist verweist und keine Verantwortung übernehmen will, bleibt Ihnen wohl nur der Gang zum Anwalt. Hier geht es ja auch nicht nur darum, den Mangel zu beheben. Das könnten Sie vielleicht auch selbst. Aber es geht darum, den Schaden zu bezahlen.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Bauenttäuschung am 15.06.2018 09:39

Beim Bau unseres Hauses in Neuenhaus für die Fenster, Türen usw. haben wir der Tischlerei [...] Aufträge von mehr als 20.000 Euro erteilt.

Leider hatten wir mehr Probleme mit der Ausführung des Auftrages als mit anderen Auftragnehmern. Vor allem sind wir mit folgendem nicht zufrieden:

1. Während der Ausführung erhielten wir eine Anfrage, um anzugeben, wie die Fenster drehen sollten. Wir hatten dies jedoch schon lange gemeldet. Schlimmer noch, dass die Anfrage implizit auch ergab, dass wir für manche innere Türen eine andere Größe bekommen würden. Als wir das durchstanden, konnten wir uns noch erholen, aber Spaß ist anders.

2. Wir mussten extra für Fehler beim Hinhängen der Türen bezahlen. Leider haben wir dies erst später auf der Rechnung entdeckt.

3. Unter dem Rollladen der Hebeschiebetür befindet sich ein Metallstreifen, so dass der Rollladen gut auf den Boden passt. Bei zwei großen Fenstertüren fehlt dieser Streifen. Dadurch erzeugt der Rollladen bei Sturm eine Menge Lärm. Auch optisch ist es nicht korrekt. Trotz wiederholter Bitten, diesen Mangel zu beheben, blieb [...] in Verzug. Ihr Argument ist dass ein Metallstreifen wurde nicht in das Angebot aufgenommen. Die Ausschreibung macht aber keine Ausnahme für die großen Fenstertüren. Wir haben einen solchen Streifen auf großen Fentstüren bei anderen Häusern gesehen. Es kann daher nicht sein, dass dies nicht üblich ist. Schließlich kauften wir selbst einen Streifen für beide großen Fenstertüren und haben die Rechnung an [...] geschickt.

[Firmennamen entfernt, d. Red.]

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Maeddele am 16.05.2018 10:24

Innerhalb von der Gewährleistung würde festgestellt dass durch unwissentlichem falscher Aufbau der Fassade Wasser eingedrungen ist. Allerdings betrifft das nur die Westseite und zum Teil die Südseite (Wetterseiten). Meine Frage: Haben wir ein Recht darauf dass sie die noch nicht betroffenen Fassaden auch neu machen oder die Gewährleistung verlängern, da die Schwachstellen bekannt sind? Vielen Dank

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Redaktion bauen.de am 17.05.2018 10:37

Hallo Maeddele,

das können wir Ihnen nicht ohne weiteres beantworten. Grundsätzlich muss ein Bauwerk der Leistungsbeschreibung entsprechen. Allein deswegen müsste nachgebessert werden, wenn es nicht unzumutbar ist. Wenn allerdings Wasser eindringt, ist ja eine der wichtigsten Funktionen der Fassade nicht erfüllt, das sollte auf jeden Fall nachgebessert werden müssen. Und das sollte für alle Fassadenseiten gelten. Im Zweifel müsste sich mit dieser Frage allerdings ein Anwalt bzw. dann ein Gericht beschäftigen. Wir dürfen Sie in Rechtsfragen leider nicht beantworten.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

1998 am 27.04.2018 11:52

Ich habe 1998 ein Fertighaus errichten lassen und wohne seit dem darin. Bei der Sanierung des Gästebad habe ich bemerkt dass im Estrich keine Armierung ist, obwohl in den Bauunterlagen eine Armierung für das gesamte Haus aufgeführt ist. Da ich in der Küche Risse in den Fliesen habe, gehe ich davon aus dass auch dort keine Armierung vorhanden ist. Mich würde nun mal interessieren ob ich da noch Gewährleistung erwarten kann, denn der Mangel war ja vorher nicht feststellbar.

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Redaktion bauen.de am 27.04.2018 13:13

Hallo 1998,

theoretisch könnten Sie den Mangel schon noch melden. Gibt es denn die damalige Baufirma noch?

Sie sollten sich aber von einem Anwalt beraten lassen, denn wir dürfen keine Rechtsberatung leisten. Ohne weiteres wird die Baufirma den Mangel nicht akzeptieren.

Beste Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Häuslbauer am 30.06.2017 11:39

Hallo,

unsere 5-jährige Gewährleistung ist nach Baufertigstellung letztes Jahr ausgelaufen. Spoaradischer Wassereintritt vom Dach alle 2 Jahre (vermutlich Kondenswasser aufgr. ungenügender Hinterlüftung Dachkonstruktion) durch die Zimmerdecken im OG wurde schon während der Gewährleistung 2x schriftlich gerügt, die Firma ist dem auch sofort 2x nachgekommen. Jedesmal sah es so aus, als ob nun alles in Ordnung wäre. So wie es aussieht wurde nur an den Symptomen gebastelt, ohne die Ursachen zu beheben, denn ein Jahr nach Gewährleistungsende ist der Schaden wieder da. Frage: verlängert sich die Gewährleistung, wenn der Schaden nachweislich und gut dokumentiert nicht behoben wurde - oder kann sich eine Baufirma mit "kosmetischen Maßnahmen" über den Gewährleistungszeitraum hinaus durchretten?

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Redaktion bauen.de am 05.07.2017 15:20

Hallo Häuslbauer,

die Frage lässt sich nicht klar beantworten. Uns sind nur wenige Fälle bekannt, die Gewährleistung scheint sich mit der Reparatur oder Nachbesserung nicht automatisch zu verlängern. Wir dürfen allerdings keine Rechtsberatung leisten, sofern das Unternehmen nicht auf eine erneute Mängelrüge reagiert, bzw. eine Reparatur in Rechnung stellen will, bliebe Ihnen ohnehin nur der Gang zum Anwalt. Alternativ könnten Sie sich natürlich auch beim Bauherrenschutzbund oder ähnlichen Vereinen melden.

Herzliche Grüße,

die Redaktion von bauen.de

Mario am 22.02.2017 12:22

Hallo,

in unserem Bauwerkvertrag ist eine Bauzeitengarantie von 6 Monaten ab Baubeginn enthalten. Da wir einen Um- und Anbau haben, ist meine Frage, ob Baubeginn bereits Arbeiten im Bestand sind (Firma hat Treppenloch zubetoniert) oder Baubeginn erst war, als mit dem Anbau begonnen wurde. Das Treppenloch wurde nämlich bereits im August zubetoniert, mit dem Anbau aber erst ohne erkennbaren Gründe im Oktober begonnen.

Gruß Mario

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Redaktion von bauen.de am 23.02.2017 09:51

Lieber Mario,

besten Dank für Ihren Kommentar. Es kommt darauf an, was im Vertrag vereinbart wurde: ob hier sowohl die Arbeiten am bestehenden Gebäude als auch die des Neubaus enthalten sind oder ob es zwei separate Verträge gibt. Davon ist auch abhängig, auf welchen Zeitpunkt sich der Baubeginn bezieht. Leider können wir Ihren Fall aus der Ferne pauschal nicht beurteilen - daher möchten wir Ihnen empfehlen, das Gespräch mit dem Bauträger zu suchen.

Mit herzlichen Grüßen

Ihre Redaktion von bauen.de