Grundbuch: Einträge lesen, verstehen und ändern lassen

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Im Grundbuch steht, wer Eigentümer einer Immobilie ist. Beim Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses werden die neuen Eigentümer daher in das Grundbuch eingetragen. Doch auch vor dem Kauf kann sich ein Blick in den Grundbuchauszug lohnen. Das müssen Käufer wissen.

Jedes Grundstück in Deutschland ist im Grundbuch erfasst – mit Eigentümer, Beschränkungen und Lasten. Foto: iStock/cinoby

Ein Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem dokumentiert wird, wer Eigentümer eines Grundstücks ist. Außerdem sind dort auch Beschränkungen, Belastungen und Grundpfandrechte für jedes einzelne Grundstück vermerkt. Aufgebaut sind die einzelnen Grundbuchblätter jeweils nach dem gleichen Muster.

Das Deckblatt, die sogenannte Aufschrift des Grundbuchs enthält zunächst wichtige Informationen über das jeweilige Amtsgericht, den Grundbuchbezirk sowie die Nummer des Blattes.

Erste Informationen über das Grundstück selbst enthält das Bestandsverzeichnis. In diesem vermerkt das Amtsgericht die Lage und Größe des Grundstücks sowie das genaue Flurstück nach Angaben des Katasteramts. Außerdem sind bestimmte Rechte und Grunddienstbarkeiten, die mit dem Grundstück zusammenhängen vermerkt. Für Grundstückskäufer sind insbesondere Wegerechte oder Kanalleitungsrechte wichtig, da diese das Bauvorhaben unter Umständen beeinflussen können. Ob das Grundstück jemals geteilt worden ist oder mit einem anderen Grund verbunden war, ist ebenfalls im Bestandsverzeichnis dokumentiert.

Wer Eigentümer einer Immobilie ist, ist im Grundbuch in der Abteilung 1 dokumentiert. Außerdem steht dort, wie der jetzige Eigentümer zu der Immobilie oder dem Grundstück kam. Das ist in der Regel ein Kauf oder eine Erbschaft, kann aber auch beispielsweise ein Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren sein. Immer dann, wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern, wird der neue Eigentümer in Abteilung 1 des Grundbuchs eingetragen lassen. Dazu bedarf es der Mitarbeit eines Notars.

Ob lebenslanges Wohnrecht, ein Vorkaufsrecht der Gemeinde oder Stromleitungsrechte: Viele Grundstücke sind in irgendeiner Art und Weise belastet oder haben Beschränkungen, die Grundstückskäufer kennen sollten. Denn unter Umständen haben andere Menschen bestimmte Nutzungsrechte am Grundstück, die trotz Eigentümerwechsel bestehen bleiben. Diese Informationen sind in Abteilung 2 des Grundbuchs festgeschrieben. Besonders achten sollten Käufer auf folgende Lasten:

Steht ein Erbbaurecht im Grundbuchauszug, heißt das, dass Häuslebauer ein Haus auf gepachtetem Grund errichten dürfen. Foto: iStock/ filmfoto
Ist im Grundbuch eine Grunddienstbarkeit eingetragen, müssen die Eigentümer beispielsweise Emissionen dulden, die von der benachbarten Biogasanalge über das Grundstück ziehen. Foto: iStock/ hohl
  • Grunddienstbarkeit: Gemäß §1018 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) fasst die Grunddienstbarkeit bestimmte Rechte zusammen, die der Eigentümer eines Grundstücks Dritten einräumen muss. Dies kann etwa ein Wegerecht sein, Vorschriften zur Gestaltung der Immobilie oder, dass die Eigentümer Emissionen der benachbarten Fabrikhalle dulden müssen.
  • Nießbrauch und Wohnrecht: Ist ein Grundstück mit einem Wohnrecht belastet, haben dritte Personen das Recht, dieses in der Regel lebenslang zu bewohnen, obwohl sie keine Eigentümer sind. Liegt ein Nießbrauchsrecht  vor, darf der Berechtigte die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern diese auch vermieten.
  • Vorkaufsrecht: Dieses liegt dann vor, wenn eine dritte Partei, beispielsweise Privatpersonen oder auch Gemeinden das Vorrecht haben, ein Grundstück zu den selben Konditionen zu kaufen, die der Verkäufer mit dem Kaufinteressenten vereinbart hat.
  • Erbbaurecht:  Erbbaurecht bedeutet, dass der Eigentümer eines Grundstücks Häuslebauern das Recht einräumt, eine Immobilie auf dem Grund zu errichten. Dafür müssen die Immobilieneigentümer dann einen Erbbauzins, also eine Art Miete entrichten. Die Höhe und Laufzeit der Pacht wird im Grundbuch festgehalten. 
  • Auflassungsvormerkung: Steht eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, dient sie als Schutzfunktion für den Käufer. Sie wird im Anschluss an den notariellen Kaufvertrag in das Grundbuch eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers auf das Eigentum an der Immobilie. So ist ausgeschlossen, dass der Eigentümer die Immobilie anderweitig an Dritte veräußert. 

Außerdem kann Abteilung 2 noch einige Beschränkungen beinhalten, wie beispielsweise einen Nacherbenvermerk. Dieser besagt, dass der Immobilieneigentümer das Grundstück nicht einfach ohne die Zustimmung des Nacherben veräußern darf. Tut er dies trotzdem, hat der Käufer das Nachsehen – denn der Verkauf muss unter Umständen annulliert werden. Ebenfalls aufpassen sollten Käufer, wenn im Grundbuch ein sogenannter Sanierungsvermerk eingetragen ist. Dies bedeutet, dass das Grundstück in einem offiziellen Sanierungsgebiet der Gemeinde liegt. Für den Eigentümer hat das vor allem finanzielle Folgen: Er muss damit rechnen, dass er sich an den Kosten der städtebaulichen Sanierung beteiligen muss (§143 Absatz 2 BauGB). Üblicherweise wird ein Ausgleichsbetrag fällig, da sich der Bodenwert des Grundstücks durch die Sanierung erhöht hat.

Immobilienkäufe sind in der Regel von der der Bank finanziert, wobei das Haus oder Grundstück der Bank dabei als Sicherheit dient. Dies wird im Grundbuch als Grundschuld in Abteilung 3 eingetragen. Abteilung 3 beinhaltet damit alle Grundpfandrechte eines Grundstücks. Ebenso müssen in Abteilung 3 alle Änderungen im Zusammenhang mit Grundpfandrechten eingetragen werden. Wechseln Immobilieneigentümer beispielsweise für die Anschlussfinanzierung die kreditgebende Bank, wird diese Änderung im Grundbuch vermerkt.

Insgesamt bildet das Grundbuch alle wichtigen Rechte, Belastungen, aber auch Änderungen im Zusammenhang mit einem Grundstück ab. Daher kann sich vor dem eigentlichen Kauf einer Immobilie Blick ins Grundbuch bereits lohnen.

Tipps für Kaufinteressenten: Grundbuchauszug einholen

Wer sich für ein Grundstück oder ein Haus interessiert, sollte sich umfassend informieren – dazu gehört auch ein Blick ins Grundbuch. Foto: iStock/ Nikada

Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, sollte sich umfassend über die Rechte und Belastungen des Objekts informieren. Denn sind beispielsweise bestimmte Nutzungsrechte wie Wegerechte oder Beschränkungen wie Wohnrechte eingetragen, müssen Interessenten entscheiden, ob sie sich mit diesen arrangieren können oder nicht. Daher sollten sie einen Grundbuchauszug des jeweiligen Flurstücks einsehen.

Doch nicht jeder Interessent darf die vertraulichen Informationen des Grundbuchs ohne weiteres einsehen. Gemäß §12 der Grundbuchordnung (GBO) ist ein sogenanntes berechtigtes Interesse notwendig. Was ein berechtigtes Interesse ist, ist nicht genau definiert. Wer aber kein Eigentümer des Grundstücks, Gutachter, Gläubiger oder Vermessungsingenieur ist, muss die Einsicht beim Grundbuchamt beantragen. Kaufinteressenten müssen zum Beispiel eine Vollmacht des Eigentümers vorlegen, um einen Grundbuchauszug zu erhalten. Anderenfalls müssen sie ihr berechtigtes Interesse, das über die reine Neugierde hinausgeht, sachlich begründen.

Grundbucheintrag beim Immobilienkauf

Wer eine Immobilie kauft, kommt nicht am Notar vorbei. Dieser beglaubigt nicht nur den Kaufvertrag, sondern veranlasst auch die Eintragung der neuen Eigentümer ins Grundbuch. Foto: iStock/ djedzura

Haben sich die Grundstücksinteressenten schließlich für den Kauf entschieden, müssen sie sich als neue Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Denn nicht mit dem Kaufvertrag, sondern erst mit dem Eintrag ins Grundbuch geht das Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie auf den neuen Eigentümer über. Dazu sind allerdings mehrere Schritte nötig, die sich zeitlich über mehrere Monate hinziehen können.

Haben Käufer und Verkäufer den notariellen Kaufvertrag unterschrieben, trägt der Notar meist eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch ein. Dadurch soll der Eigentumsübergang zusätzlich abgesichert werden. Im Anschluss muss der Käufer die Grunderwerbssteuer sowie den Kaufpreis bezahlen. Daraufhin stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, mit der der Notar schließlich den Grundbucheintrag beantragen kann. Das endgültige Eigentum geht erst auf ihn über, wenn sein Name im Grundbuch steht.

Grundbuchauszug und Grundbucheintrag: Mit diesen Kosten müssen Käufer rechnen

Ob Grundbuchauszug oder der Eintrag als Eigentümer: Der Gang zum Grundbuchamt ist stets mit Kosten verbunden. Während ein Grundbuchauszug nur 20 Euro kostet, schlägt der Grundbucheintrag meist kräftig zu Buche. Denn nicht nur Einträge in die verschiedenen Register müssen Käufer bezahlen, sondern auch den Notar. In der Regel müssen sie insgesamt mit Kosten von rund 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Link-Tipp

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kauft, muss zusätzlich viele Nebenkosten tragen. Diese  Posten fallen neben dem Grundbucheintrag außerdem an.

Möchten Eigentümer Änderungen im Grundbuch eintragen lassen, müssen sie ebenfalls mit Kosten rechnen – können diese mit ein paar Tricks jedoch häufig senken. Wer beispielsweise seinen Baukredit abgezahlt hat, kann die Grundschuld einfach stehen lassen,  anstatt sie löschen zu lassen. Dabei fallen keine Gebühren an. Ebenfalls kann der Eigentümer die stehen gelassene Grundschuld für ein späteres Darlehen, beispielsweise für Sanierungszwecke, der Bank als Sicherheit anbieten und kann so unter Umständen günstigere Zinsen erhalten.

Wer beispielsweise eine Anschlussfinanzierung benötigt, kann ebenfalls Geld sparen: Im Idealfall tritt die eingetragene Bank ihre Kreditsicherheit an die neue Bank ab. So muss im Grundbuch lediglich die Abtretung der Grundschuld eingetragen werden. Dadurch sparen sich die Eigentümer das Löschen der alten und Eintragen der neuen Grundschuld, was mit wesentlich höheren Kosten verbunden wäre.  Ein Beispiel: Beträgt die Grundschuld beispielsweise 150.000 Euro, fallen für eine Abtretung etwa 250 Euro an  – das Löschen der alten und Eintragen der neuen Grundschuld würde hingegen ungefähr das Vierfache kosten. Eine solche Abtretung muss übrigens nicht vom Notar beglaubigt werden.

Fazit: Was im Buche steht, ist richtig

Grundsätzlich genießt das Grundbuch öffentlichen Glauben, das heißt, Angaben im Grundbuch gelten als richtig und verbindlich. Da das Grundbuch außerdem Auskunft über die gesamte Historie eines Grundstücks, inklusive der Belastungen und Rechte gibt, lohnt sich für Kaufinteressenten ein Blick in den Grundbuchauszug. Doch selbst das Grundbuch dokumentiert nicht alles: So können beispielsweise Überbaurenten existieren, die an Nachbarn gezahlt werden müssen, da die Immobilie zu dicht an deren Grundstück gebaut ist. Um böse Überraschungen zu vermeiden, kann es sich für Käufer also lohnen sich auch über das Grundbuch hinaus gründlich zu informieren – und sich von Anfang an einen Experten zur Seite zu nehmen.

07.02.2018


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