Mängelrüge und Mängelbeseitigung: So wehren sich Bauherren gegen Pfusch

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Wenn die Baufirma am Bau einen Fehler macht oder Arbeiten nicht richtig ausführt, müssen Bauherren dies nicht einfach hinnehmen. Um eine Mängelbeseitigung mit Hilfe einer Mängelrüge durchzusetzen, ist die richtige Vorgehensweise entscheidend. So kommen Bauherren zu ihrem Recht.

Mangelnde Abdichtung, Risse im Mauerwerk, Fehler bei der Dämmung – das sind nur einige der Mängel, die beim Hausbau oder der Sanierung auftreten können. Das ist ärgerlich, aber kein Grund zum Verzweifeln. Bauherren haben bei Pfusch am Bau nämlich ein Recht darauf, dass der Handwerker nachbessert. Wichtig ist jedoch zunächst, Baumängel zu erkennen – was gar nicht so einfach ist, denn nicht jeder Fehler ist offensichtlich. Anschließend muss der Bauherr schnell handeln. Bei beidem kann ein unabhängiger Bauherrenberater eine wichtige Hilfe sein.

 

Baubegleitung durch den Profi: Bei Mängelrüge und Mängelbeseitigung vertrauen viele Bauherren auf das Wissen des Fachmanns. Foto: Verband Privater Bauherren e.V. Foto: Verband Privater Bauherren e.V.

 

Baumangel, Mängelrüge, Mängelbeseitigung

Ein Baumangel liegt vor, wenn eine Arbeit am Bauwerk nicht richtig, nicht vollständig oder nicht funktionsfähig durchgeführt wurde. Maßgeblich hierfür ist, was im Vertrag, beziehungsweise der darin enthaltenen Baubeschreibung vereinbart wurde. Baut die Baufirma beispielsweise die Treppe in Fichtenholz, obwohl im Vertrag Eiche steht, so ist das ein Mangel. Selbstverständlichkeiten – etwa die Verwendung frostsicherer Fliesen für eine Terrasse – müssen jedoch nicht extra vertraglich geregelt werden. In solchen Fällen ist von den allgemein anerkannten Regeln der Technik die Rede.

Mit einer Mängelrüge – auch Mängelanzeige genannt – teilt der Bauherr dem Handwerker, beziehungsweise dem Bauunternehmer, der die Gesamtverantwortung trägt, schriftlich den Baumangel mit und fordert ihn zur Mängelbeseitigung innerhalb einer angemessenen Frist auf. Diese Nacherfüllung, also eine zweite Chance, seinen Vertrag zu erfüllen, müssen Bauherren dem ausführenden Handwerksbetrieb stets gewähren. Wie genau Bauherren dabei vorgehen sollten, regeln die Paragraphen 634 und 635 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

 

Gebäudehülle: Beim Blower-Door-Test wird häufig mangelnde Luftdichtigkeit festgestellt. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.    Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.
Dämmung: Fehler beim Anbringen der Dampfbremsfolie: Hier müssten elastische Dichtungsklebebänder verwendet werden. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.

Vorgehen bei Baumängeln: In 5 Schritten zur Mängelbeseitigung

Je früher der Fehler entdeckt wird, desto bessere Karten hat der Bauherr auf Nacherfüllung. Darum sollte der Bauherr die Baustelle regelmäßig besuchen und kontrollieren. Spätestens bei der Bauabnahme muss er ganz genau hinschauen. Denn fällt ein Mangel erst zu einem späteren Zeitpunkt auf, muss er beweisen, dass das Bauunternehmen dafür verantwortlich ist und nicht etwa er selbst. Zur Absicherung lohnt es sich oft, einen unabhängigen Sachverständigen als Baubegleiter zu engagieren.

 

Achtung

Keine eigenen Reparaturversuche!

Auf keinen Fall sollte der Bauherr selbst an dem Baumangel herumdoktern – denn dadurch können wichtige Beweise zerstört werden. Der Handwerker kann schlimmstenfalls sogar behaupten, der Mangel sei durch nicht fachgerechte Heimwerkerei erst entstanden oder zumindest verschlimmert worden.

 

Damit vorhandene Mängel beseitigt werden, sollte der Auftraggeber folgende Schritte unternehmen:

 

1. Baumangel dokumentieren

Fotos machen, am besten Nahaufnahmen mit aufgelegtem Zollstock sowie Überblickfotos. Neutrale Zeugen oder gegebenenfalls einen Sachverständigen heranziehen.

 

2. Mängelrüge anfertigen

Die Mängelanzeige erfolgt schriftlich per Einschreiben mit Rückschein. Als angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gelten in der Regel 14 Tage. Wichtig ist, das genaue Datum anzugeben. Im Zweifelsfall sollte man einen Fachanwalt hinzuziehen.

 

3. Geld zurückbehalten

Der Bauherr hat das Recht, einen angemessenen Teil der Handwerkerrechnung – etwa in zweifacher Höhe der Mängelbeseitigungskosten – einzubehalten, bis der Mangel behoben ist.

 

4. Nachfrist setzen

Wird nicht innerhalb der gesetzten Frist nachgebessert, sollte als letzte Chance eine Nachfrist gewährt werden.

 

5. Rechte wahrnehmen

Verstreicht auch die Nachfrist, hat der Bauherr verschiedene Möglichkeiten der Selbstvornahme: Er kann einen anderen Handwerker mit der Mängelbeseitigung beauftragen, die Vergütung mindern oder bei erheblichen Mängeln ganz vom Vertrag zurücktreten. Falls es durch die verzögerte Fertigstellung zu finanziellen Verlusten oder Mehraufwendungen kommt – zum Beispiel Miete für eine Ersatzwohnung – kann er Schadensersatz verlangen.

 

Keller: Feuchte Kellerwände vorprogrammiert: Mangelnde oder falsche Abdichtung. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.
Dach: Fehlerhafter Dämmaufbau führt zu Feuchteschäden. Foto: Verband Privater Bauherren e.V. Foto: Verband Privater Bauherren e.V.

Im Streitfall: Beweisverfahren anstreben und mit der Mängelrüge vor Gericht

Hat der Bauherr den Mangel dem Bauunternehmen gemeldet und ist auch die Nachfrist verstrichen, kommt er üblicherweise nicht mehr um eine juristische Auseinandersetzung herum. Deswegen sollten sich Bauherren spätestens jetzt Rechtsberatung holen. Ein Anwalt kann gemeinsam mit dem Bauherrn eine Schlichtung anstreben oder aber eine sogenanntes selbstständiges Beweisverfahren, falls der Gang vor Gericht gewählt wird.

Bei dem Beweisverfahren handelt es sich um ein Verfahren, bei dem der Bauherr und sein Anwalt selbst dafür verantwortlich sind, Beweise rechtssicher zu dokumentieren. Das ist deswegen wichtig, weil wichtige Beweise ansonsten beispielsweise durch den Baufortschritt vernichtet werden könnten. Um die Fehler für das Beweisverfahren festzuhalten, reicht es nicht mehr aus, ein paar Fotos zu knipsen. Ein Bausachverständiger, den der Bauherr oder sein Anwalt beauftragt, muss ein Gutachten anfertigen, dass vor Gericht Bestand hat.

 

Link-Tipp

Häufige Baumängel sind beispielsweise ein undichter Keller, rissiger Putz oder eine undichte Dampfsperre. So erkennen Sie die häufigsten Baumängel.

 

Fenster: Falsche Montage mit Sonnenschutzglas nach innen statt außen. Foto: Verband Privater Bauherren e.V. Foto: Verband Privater Bauherren e.V.
Mauerwerk: Wird an an Fugen und Mörtel gespart, sind Wände meist nicht allzu stabil. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.

 

Wenn der Handwerker bereits bezahlt ist: Mängelrüge nach Bauabnahme

In manchen Fällen werden Handwerkerfehler aber erst offenbar, wenn die Arbeiten bereits abgenommen und bezahlt sind. Auch dann können Bauherren noch eine Mängelbeseitigung fordern, und zwar im Rahmen der gesetzlichen Gewährleistungsrechte. Die Frist dafür beträgt fünf Jahre, wenn es sich um einen Vertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) handelt. Wenn die Regelungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B) vereinbart wurden, beträgt sie nur vier Jahre.

 

Info

Bei privaten Bauverträgen werden normalerweise die BGB-Regelungen angewendet. Will der Handwerker den Vertrag nach VOB abschließen, muss er dem Kunden zuvor den gesamten VOB/B-Text aushändigen.

 

Auch in diesen Fällen muss der Bauherr mit einer schriftlichen Mängelrüge den Baumangel dem Handwerksbetrieb anzeigen und zur ihn Beseitigung innerhalb einer festgesetzten Frist auffordern. Allerdings ist es nun nicht mehr möglich, einen Teil des Honorars zurückzuhalten, da die Rechnung ja bereits bezahlt wurde.

 


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31 Kommentare

Tobi am 21.06.2018 16:10

Bei mir wurde die Aussenabdichtung unter den Fensterbänken erst auf Hinweis von mir angebracht. Bei einigen Fenstern war das diffusionsoffene Band Leer und luftdichtes außen verklebt. Auf Nachfrage wurde gesagt, es ist ein Hybridband.... mehr

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Gerd am 23.11.2017 20:31

Hallo, wir haben im April neue 3-fach verglaste Kunststofffenster einbauen lassen. Bereits nach vier Wochen (wie soll das nach Jahren aussehen) zeigten sich an allen Fenstern an der Innenseite der äußeren Dichtung (man sieht es wenn... mehr

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Redaktion bauen.de am 27.11.2017 10:23

Hallo Gerd,

grundsätzlich gelten die Schritte 1 bis 5, wie im Text beschrieben. Vermutlich haben Sie den Mangel angezeigt, bezahlt sind die Fenster aber bereits. Das heißt, Sie könnten bestenfalls andere Handwerker beauftragen, den... mehr

Adam am 19.05.2017 08:05

Was wenn der Kunde A bereits den gewünschten Preisnachlass für die Risse in der verputzten Wand von der Firma B erhalten hat, sich aber nach einem halben Jahr meldet und fordert eine Nachbesserung, da die Risse sich weitgehend über die... mehr

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Redaktion bauen.de am 19.05.2017 15:02

Hallo Adam,

grundsätzlich wäre das möglich, denn der Ausmaß des Schadens war wohl zum Zeitpunkt der Bauabnahme noch nicht ersichtlich. Der Gewährleistungsanspruch beträgt 5 Jahre. Genauere Informationen zu Ihrem Falle können wir... mehr

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