Altes Haus sanieren: neue Farbe, neue Technik, neue Dämmung

Der Putz bröckelt ab und Dachziegeln fehlen. Oder der Wind pfeift durch die alten Fenster. In einigen Zimmern rollt sich vielleicht die Tapete von den Wänden. Und manchmal ist die Elektrik älter als der Hausbesitzer. In solchen Fällen ist es an der Zeit, das Haus zu sanieren.

Unter Sanierung versteht man die grundlegende Instandsetzung oder die Wiederherstellung eines Bauwerks. Das heißt, Altbauten werden auf den neuesten Stand gebracht, indem beispielsweise das Dach und die Fassade gedämmt, neue Fenster und eine zeitgemäße Heizung installiert werden. Insbesondere, wer eine gebrauchte Immobilie kauft, muss diese oftmals erst sanieren, bevor er sie nutzen kann.

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Bei der Sanierung eines Hauses reicht es manchmal, neu zu streichen oder die Fußböden auszutauschen. Manchmal müssen aber auch ganze Wände raus. Foto: istockphoto.com / GregorBister

Altbausanierung: Lohnt sich der Kauf des Altbaus?

Nach und nach altert jedes Haus und bestimmte Arbeiten werden fällig. Das kann eine Heizungsmodernisierung sein oder die Erneuerung des Putzes.
Wer aber darüber nachdenkt, einen Altbau zu kaufen, dem stehen womöglich umfangreiche Sanierungsarbeiten bevor. Steht ein Haus auch noch unter Denkmalschutz, wird es richtig kompliziert – und womöglich auch teuer. Potenzielle Käufer sollten deswegen zunächst prüfen, welche Haussanierungen nach dem Kauf anstehen und ob sich diese rentieren. Wenn Kaufpreis und Sanierungskosten die Kosten eines Neubaus übersteigen, ist das nicht der Fall.

  • Ist das Dach noch intakt? Ein Dach neu einzudecken ist kein Problem. Sackt der gesamte Dachstuhl aber stellenweise ein, muss er vermutlich komplett neu aufgebaut werden. Solche Schäden sprechen gegen den Erwerb oder für einen Abriss des Gebäudes.
  • Wenn das Mauerwerk durchnässt ist, muss es trockengelegt und abgedichtet werden.
  • Ein Blick in den Sicherungskasten zeigt schnell, ob die Elektrik veraltet ist und erneuert werden muss.
  • Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt einige Sanierungen vor, die die Käufer von Altbauten innerhalb von zwei Jahren erledigen müssen. Dazu gehört beispielsweise auch der Austausch bestimmter veralteter Heizungsanlagen.

Um herauszufinden, welche Sanierungsarbeiten erfolgen müssen und mit welchen Kosten zu rechnen ist, sollten Immobilieninteressenten gegebenenfalls einen Sachverständigen engagieren.

Wenn ungefähr klar ist, wie umfangreich die Sanierungsarbeiten werden, können Hauskäufer ihre Finanzierung prüfen. Für manche Sanierungen oder Modernisierungsmaßnahmen gibt es sogar Fördergelder.

Wer einen Altbau besitzt und umfangreiche Sanierungsarbeiten selbst durchführen möchte, sollte zunächst einen Plan machen. Dabei gilt oftmals: Von oben nach unten und von außen nach innen vorarbeiten. Je nachdem, welche Arbeiten anstehen, kann aber auch eine andere Reihenfolge sinnvoll sein. Außerdem sollten die einzelnen Maßnahmen aufeinander abgestimmt werden.

Tabula Rasa: Kernsanierung

In vielen Fällen ist ein Altbau so desolat, dass er entkernt werden muss. Dann bleiben lediglich der Rohbau und das Dach übrig. Der entkernte Bau muss so vorbereitet werden, dass er tatsächlich als Grundlage eines Sanierungsprojektes dienen kann. Dazu gehört beispielsweise, durchfeuchtetes Mauerwerk trocken zu legen.

In manchen Altbauten wurden Baustoffe verwendet, die heute als giftig gelten. Wird ein Haus kernsaniert, ist es sinnvoll, diese auszutauschen. Auch Schimmel kann bei einer Kernsanierung effektiv entfernt werden.

Dachsanierung: Das Haus vor Regen schützen

Muss das Dach neu eingedeckt werden, können Bauherren bei dieser Gelegenheit gleich eine Aufsparrendämmung anbringen oder beispielsweise Gauben oder Dachterrassen einbauen lassen. Andere Dämmformen wie die Zwischensparrendämmung oder die Untersparrendämmung sind auch dann möglich, wenn das Dach nicht neu eingedeckt wird.

Wer das Dach zudem ausbaut, gewinnt wertvolle Wohnfläche.

Ansonsten gibt es einige weniger aufwendige Sanierungsmaßnahmen, bei der das bisherige Dach bestehen bleibt. Einige dieser Arbeiten können auch weniger erfahrene Heimwerker selbst erledigen.

Fassadensanierung: Neuer Anstrich, neuer Putz, neue Dämmung

Ein neuer Anstrich lässt ein Haus wie neu erscheinen. Gerade bei mehrstöckigen Gebäuden können diese Arbeiten aber mühsam sein und erfordern ein Baugerüst.

Muss aber der alte Putz abgeschlagen und komplett erneuert werden, sollten Profis engagiert werden. In diesem Falle müssen Hausbesitzer außerdem unbedingt die EnEV beachten. Denn wenn mehr als zehn Prozent eines Bauteils erneuert werden – und ein Putzaustausch fällt darunter – muss das Bauteil danach den Anforderungen der EnEV entsprechen. Das heißt, viele Altbauten müssen auch gedämmt werden, wenn der Putz erneuert werden soll.

Schwierig kann es werden, wenn es sich um eine denkmalgeschützte Fassade handelt. Die darf dann nicht mit Dämmplatten überklebt werden und der Hausbesitzer kann sie auch nicht nach Lust und Laune umgestalten. Immerhin fällt in diesem Fall bei einer Fassadensanierung die Dämmpflicht der EnEV weg.

Modernisierung: Neue Technik für das Haus

Im Haus muss bei einer umfassenden Sanierung die Haustechnik erneuert werden. Das bedeutet oftmals, dass die komplette Elektrik ausgetauscht werden muss.

Und auch die Heizung sollte auf den neuesten Stand gebracht werden. Ist die Heizung besonders alt, verpflichtet die EnEV zumindest neue Hausbesitzer sogar dazu. Dabei ist wichtig, die Dimensionierung der neuen Heizung auf den neuen Dämmstandard abzustimmen. Und nicht einfach ein Modell einbauen zu lassen, dass mehr oder weniger der vorherigen Heizung entspricht.

Wer ohnehin dabei ist, Kabel und Rohre neu zu verlegen, kann das Haus auch gleich zum Smart Home aufrüsten.

Alle Informationen zum Thema Modernisierung sind hier zusammengefasst:

Ausbauen & Renovieren: wahre Schönheit kommt von innen

Der gegebene Grundriss entspricht nicht immer den Ansprüchen des Besitzers. Dieser kann dann zum Beispiel neue Wände einziehen. Sollen aber alte Wände entfernt werden, kann das aufwendig werden, vor allem dann, wenn es sich um tragende Wände handelt. Solche Umbaumaßnahmen müssen unbedingt mit einem Architekten und Statiker geplant werden.

Stehen die Wände, können diese und der Fußboden neu gestaltet werden.

Bei der Badsanierung werden möglicherweise die Fliesen, das WC sowie Dusche und Badewanne ausgetauscht. Kein Problem für geübte Handwerker.

Und auch bei der Sanierung oder Verschönerung der Küche können Heimwerker vieles selbst erledigen.

Matthias Dittmann

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