Schlüsselfertig bauen: Das Eigenheim bezugsfertig bauen lassen

Einfach einziehen ins neue Traumhaus ohne etwas mit dem Hausbau zu tun zu haben? Passionierte Heimwerker finden das zwar etwas langweilig, für manch anderen Bauherrn dürfte dies der Optimalfall sein. Ein schlüsselfertiges Haus verspricht das. Doch der Begriff ist nicht geschützt. Was er üblicherweise bedeutet und wie viel Arbeit Bauherren mit einem schlüsselfertigen Haus noch haben.

 

Wer ein schlüsselfertiges Haus beauftragt hat, könnte auf die Idee kommen, den Schlüssel für sein neues Heim in die Hände gedrückt zu bekommen, einziehen zu können und den ausgemachten Festpreis zu bezahlen. In manchen Fällen kann dies auch genauso sein. Aber eben nicht immer. Bauherren können sich nicht darauf verlassen, nichts mit dem Hausbau zu tun zu haben oder abgesehen von der Rechnung der Baufirma keine weiteren Rechnungen bezahlen zu müssen – unabhängig davon, ob es sich um ein Fertighaus oder ein Massivhaus handelt.

 

schlüsselfertig bauen, auf dem Tisch liegen Hausschlüssel, im Hintergrund Umzugskartons, Foto: LIGHTFIELD STUDIOS / fotolia.de
Gleich nach der Schlüsselübergabe folgt der Einzug. Das stellen sich zumindest viele Bauherren vor, wenn sie schlüsselfertig bauen. Foto: LIGHTFIELD STUDIOS / fotolia.de

 

Was bedeutet schlüsselfertig oder bezugsfertig bauen?

Statt dem Begriff „schlüsselfertig“ ist das eigentliche Fachwort „bezugsfertig“. Wer ein Haus bezugsfertig kauft oder übernimmt, kann einziehen. Schlüsselfertig meint im Alltagsgebrauch das gleiche. Doch weil der Begriff nicht geschützt ist, sind tendenziell auch andere Bedeutungen möglich. Umso wichtiger ist es für Bauherren, sich die Leistungsbeschreibung genau anzusehen. Im Preis inbegriffen sind nur die Leistungen, die dort aufgeführt sind. Alle anderen Leistungen übernimmt die Baufirma zwar möglicherweise, dann müssen diese aber extra bezahlt werden.

 

Schlüsselfertig: eine von mindestens drei Ausbaustufen

schlüsselfertig bauen, das Wohnzimmer eines modernen Neubaus mit Aussicht auf eine Grünanlage, Foto: peterschreiber.media / fotolia.de
Ein leeres Wohnzimmer. So ungefähr konnte das neue Haus aussehen, wenn es schlüsselfertig gebaut wird. Foto: peterschreiber.media / fotolia.de
schlüsselfertig bauen, Innenaufnahme eines Rohbaus aus Ziegel, Foto: photo 5000 / fotolia.de
Ein Rohbau, bei dem Stromkabel verlegt wurden. So sieht das Haus dagegen aus, wenn es zum Beispiels Malerfertig oder bereit für den Innenausbau übernommen wird. Foto: photo 5000 / fotolia.de

Der Begriff schlüsselfertig wird oft verwendet, um die letzte von vielen Ausbaustufen zu bezeichnen, jene, in der alle Leistungen, die das Bauunternehmen beim Hausbau anbietet, beinhaltet sind. Zu diesen Ausbaustufen gehören typischerweise folgende:

  • Bausatzhaus oder Selbstbauhaus: Die Baufirma übernimmt die Bauplanung, liefert das Baumaterial, schult die Bauherren in Workshops. Sie verleiht Werkzeug und stellt einen Sachverständigen oder Baubegleiter, der den Bauherrn auf der Baustelle unterstützt oder ab und an den Baufortschritt kontrolliert.
  • Ausbauhaus oder Mitbauhaus: Die Baufirma ist für den Hausbau zuständig, überlässt einige Arbeiten aber dem Bauherrn. Das Ausbauhaus wird oftmals in vordefinierte Phasen unterteilt: Technikfertig bedeutet dann, dass der Rohbau fertig ist, Türen und Fenster eingebaut sind, möglicherweise auch bereits der Estrich liegt und jetzt Heizung und Elektrik eingebaut werden können, sofern diese nicht schon im Estrich verborgen ist. Malerfertig bedeutet, dass auch die Haustechnik eingebaut ist und lediglich der Innenausbau samt Maler- oder Trockenbauarbeiten noch fehlen.
  • Schlüsselfertig: ein schlüsselfertiges Haus ist dementsprechend ein Haus, bei dem der Bauherr nicht mitarbeitet. Je nach Leistungsbeschreibung sollte es also tatsächlich bezugsfertig sein.

 

Die Rolle des Bauherrn beim schlüsselfertigen Haus

Ein Bauherr, der aber so gar nichts mit dem Hausbau zu tun haben will, sollte möglicherweise kein Bauherr sein. Denn selbst wer schlüssel- oder bezugsfertig baut, muss sich zumindest an der Hausplanung beteiligen, was viel Aufmerksamkeit und Zeit beansprucht. Auch während der Bauphase ist es sinnvoll, mit der Baufirma in Kontakt zu bleiben und hin und wieder die Baustelle zu besuchen. Das gilt nicht nur für Häuser in Massivbauweise, sondern auch für ein Fertighaus. Zwar kann der Laie in vielen Fällen nicht erkennen, ob gerade wirklich alles richtig läuft, manchmal aber eben schon. Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, einen externen Bausachverständigen als Baubegleiter zu engagieren, der die Baustelle und den Baufortschritt in regelmäßigen Abständen kontrolliert und bei Mängeln sofort eingreifen kann.

Anders läuft so ein Bau lediglich dann, wenn die Baufirma als Bauträger auf eigene Verantwortung baut. Dann baut man aber genau genommen kein Haus sondern kauft ein neugebautes Haus. Zwar kann man bei der Planung möglicherweise mitreden – zumindest, wenn zum Zeitpunkt des Kaufs die Planung noch nicht komplett abgeschlossen ist. Verantwortlich für den Bau ist der Bauträger aber selbst und ist somit auch Bauherr. Ohne Einladung und in Begleitung des Bauherrn hat der Käufer auch nichts auf der Baustelle verloren.

 

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Schlüsselfertig oder bezugsfertig bauen: Was dafür spricht - und was dagegen

Der Grundgedanke, schlüsselfertig zu bauen, ist, so wenig wie möglich mit dem Hausbau zu tun zu haben: Es ist in vielen Fällen sinnvoller, Profis ihre Arbeit machen zu lassen, wenn man selbst drei Mal so lang braucht und das Ergebnis dennoch schlechter ist. Wer Vollzeit arbeitet, hat mit der Planung, Bemusterung und der Kontrolle schon genug zu tun. Außerdem kommen üblicherweise noch die Außenflächen hinzu, die manch einer selbst anlegt. Ein Hausbau ist also ohnehin eine große Belastung. Da ist es nicht unbedingt sinnvoll, auch noch selbst den Fußboden verlegen zu wollen.

Nur wer viel Zeit investieren kann, bestimmte Arbeiten gut beherrscht oder genügend Freunde hat, für den sind Eigenleistungen finanziell wirklich interessant. Das Gefühl, das eigene Zuhause zumindest mitgebaut zu haben, ist ebenfalls ein erhabenes. So manchen Bauherren erfüllt aber bereits die Tatsache, den Hausbauprozess endlich abzuschließen zu können und dann einziehen und das Eigenheim gestalten zu können, mit Zufriedenheit und Stolz.

ProContra
Zeitersparnis möglichHöhere Gesamtkosten
Der Festpreise umfasst einen größeren Anteil der Gesamtkosten, die Kalkulation wird einfacherGeringere Einflussnahme
Kein Ärger mit dem Finanzierer, ob und in welchem Umfang Eigenleistungen berücksichtigt werdenBei der Finanzierung können Eigenleistungen nicht als Ersatz für das Eigenkapital angegeben werden
Alle Arbeiten werden professionell vom Handwerker ausgeführtWeniger Individualität

 

Fixpreis: Was kostet ein schlüsselfertiges Haus?

All die Arbeiten, die rund um einen Hausbau anstehen, kann ein Laie kaum durchschauen. So ähnlich ist das auch bei den Baukosten: Es gibt zu viele Details und zu viel zu beachten. Da wäre es doch gut, einen Fixpreis zu haben, den man frühzeitig festlegt. Anschließend kann man sich um die Finanzierung kümmern und die Sache ist erledigt. Tatsächlich ist es auch so, dass Baufirmen die Leistung, die sie erbringen, recht gut einschätzen können und dafür auch Festpreise anbieten.

 

Doch nicht alle Leistungen auf der Baustelle werden vom Bauunternehmen erbracht oder über dieses abgerechnet. Dazu gehören beispielsweise:

  • die Einrichtung und Abrechnung von Baustrom,
  • die Vermessung des Grundstücks,
  • der Anschluss an die Versorgungsleitungen.

Diese und viele andere Dinge werden üblicherweise von der Gemeinde oder einem Versorgungsunternehmen in Rechnung gestellt. Zu den Sonderkosten kann außerdem folgendes zählen:

  • Bau der Bodenplatte oder des Kellers
  • die Entsorgung des Erdaushubs
  • Garage oder Carport
  • Außenanlagen wie Garten, Wege, Außentreppen

Bei diesen Leistungen geht es gar nicht unbedingt darum, einen günstigen Preis vorzutäuschen. Sondern oftmals bietet die Baufirma bestimmte Leistungen gar nicht an.

 

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Deswegen einmal mehr der Rat, sich die Leistungsbeschreibung genau anzusehen und den Baupartner zu fragen, welche Leistungen und Rechnungspositionen denn voraussichtlich gesondert bezahlt werden müssen. Oft hat die Baufirma auch Erfahrungswerte und kann einschätzen, wie hoch diese zusätzlichen Kosten sein werden. So oder so sollten Bauherren einen gewissen Puffer einplanen. Dafür eignet sich am besten Eigenkapital.

 

Die Bauzeit: Wie lange dauert es ein schlüsselfertiges Haus zu bauen?

Schlüsselfertig bauen ist üblicherweise die schnellste Art, ein Haus zu errichten. Ganz einfach deswegen, weil ausschließlich Profis beteiligt sind und die Arbeiten zentral organisiert und abgestimmt werden. Wer allerdings Handwerker kennt oder einzelne Arbeiten selbst gut ausführen kann, kann vor allem dann Zeit sparen, wenn die Handwerkerunternehmen vor Ort ausgebucht sind.

Ansonsten dauert der Bau eines Hauses vom Beginn der Planung bis zur Fertigstellung ungefähr ein bis zwei Jahre, abhängig davon, wie lange sich die Bauherren Zeit für die Planung lassen. Nach Abschluss der Planung und dem Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung bis zum bezugsfertigen Haus vergehen sechs bis zwölf Monate. Beim Fertighaus geht es tendenziell etwas schneller.

 

Architektenhaus, Foto: Jo Güth - Architekt, Fotograf: Hans Engels
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Die Architektur schlüsselfertiger Häuser

Ob ein Haus schlüsselfertig gebaut wird oder nicht, sagt nichts über die Architektur aus. Ein schlüsselfertiger Bungalow ist genauso möglich wie eine schlüsselfertige Stadtvilla. Allerdings spricht man in erster Linie beim Einfamilien- oder Doppelhaus von schlüsselfertig. Reihenhäuser und Wohneinheiten von Mehrfamilienhäusern werden üblicherweise eher bezugsfertig verkauft – auch wenn damit im Endeffekt das gleiche gemeint ist.

Matthias Dittmann

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