Bauplanung: in fünf Schritten zum fertigen Haus

Ein Grundstück finden, die Finanzierung regeln, sich für ein Bauunternehmen entscheiden, Grundriss und Zimmeraufteilung planen und noch viel mehr: Die Bauplanung eines Hauses ist umfangreich, zeitaufwendig und Bauherren können leicht den Überblick verlieren. Umso wichtiger ist es, sorgfältig und Schritt für Schritt vorzugehen.

Der Hausbau und die dazugehörende Bauplanung lassen sich in fünf Phasen unterteilen: In der ersten Phase legen Bauherren die Grundlagen der Bauplanung fest. Sie erkundigen sich bei ihrer Bank oder einem anderen Baufinanzierer über den möglichen Finanzierungsrahmen und beginnen mit der Grundstückssuche. In Phase zwei kennen Bauherren die wichtigsten Details, um einen Baupartner zu suchen und mit ihm festzulegen, wie das Haus innen und außen aussehen soll. Sie wissen außerdem, wieviel Geld sie zum Bauen zur Verfügung haben und können die Baukosten kalkulieren. Phase drei ist dann die Bauphase, in der das Grundstück zur Baustelle wird. Phase vier, die Übergabe des Hauses, ist im Optimalfall an einem Tag geschehen. In der fünften und letzten Phase kann der Hausbesitzer sein Haus ausbauen, gestalten oder aber auch gleich einziehen und sich um die Außenanlagen, also den Garten und Nebengebäude kümmern.

Bauplanung, Bauplan, Pärchen bespricht Bauplan ihres neuen Hauses, Foto: pressmaster / fotolia.com

Phase 1: Bauvorbereitung

Die ersten Schritte der Bauplanung sind die Grundstückssuche und die Bestimmung des Finanzierungsrahmens. Das Grundstück beeinflusst viele weitere Details. Wenn es beispielsweise einem Bauträger gehört, ist die Frage nach dem Baupartner von alleine beantwortet. Und der Finanzierungsrahmen klärt, wie viel Haus sich ein Bauherr überhaupt leisten kann.

Grundstückssuche

Die Entscheidung für ein Grundstück hat großen Einfluss auf das restliche Bauvorhaben und die Bauplanung: Zum einen, weil es oftmals einen großen Teil der verfügbaren Bausumme bindet. Zum anderen, weil ein Bebauungsplan und einzuhaltende Abstandsflächen oder die Ausrichtung des Grundstücks der Architektur eines Hauses Grenzen setzen können.

In gefragten Gegenden kann es sehr lange dauern, bis zukünftige Bauherren das richtige Grundstück finden. Manchmal verkauft auch die Stadt Bauland. Auf solche Grundstücke muss man sich möglicherweise bewerben oder sich auf einer Interessentenliste einschreiben und dann auf Zuteilung warten.

Link-Tipp

Grundstücke werden oft genau wie andere Immobilien auf Immobilienplattformen im Internet angeboten. Grundstücke suchen und finden auf immowelt.de.

Baufinanzierung

Die Finanzierung eines Hauses besteht im Allgemeinen aus drei Elementen: Erstens aus Eigenkapital, zu dem auch ein vorhandenes Grundstück oder auch Eigenleistungen zählen können. Zweitens aus Fördergeldern etwa von der KfW-Bank oder durch Eigenheimförderungsprogramme der Bundesländer. Und drittens aus Krediten von Geldgebern wie einer Bausparkasse oder einer Bank. Üblicherweise gibt es einen festen Ansprechpartner, der die Finanzierung plant und beispielsweise auch manche Fördergelder beantragt.

Der grobe Finanzierungsrahmen ist schnell berechnet. Je geringer das Einkommen der Bauherren und je niedriger das Eigenkapitel, desto schwieriger wird es allerdings, an einen Kredit zu kommen. Möglicherweise besteht der Finanzierungspartner in solchen Fällen darauf, dass zunächst beispielsweise ein Bausparvertrag vollständig angespart wird oder auf andere Weise das Eigenkapital aufgestockt wird. Dadurch wäre der Hausbau dann allerdings um Jahre verschoben.

Phase 2: die Bauplanung

Das Grundstück und die finanziellen Möglichkeiten stecken den Rahmen – und der kann nun nach persönlichen Vorlieben gestaltet werden. Das Bauunternehmen steht bei der Planung beratend und ausführend zur Seite, legt in bestimmten Fällen aber auch viele Details selbst fest. So bauen Bauträger oftmals ganze Wohnsiedlungen und bestimmen deswegen das grobe Erscheinungsbild selbst. Am Ende dieser Hausplanung steht der Bauvertrag.

Baukosten

Der Finanzierungsrahmen legt fest, wie viel Geld der gesamte Hausbau kosten darf. Neben der Rechnung, die der Baupartner dem Bauherrn stellt, kommen allerdings weitere Kosten hinzu. Muss der Bauherr beispielsweise ein Grundstück kaufen, fallen Nebenkosten an. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten. Außerdem sollten Bauherren den Bau und die Baustelle versichern lassen. Während der Bauphase können immer wieder kleinere Rechnungen im Briefkasten liegen, etwa für die Bereitstellung von Baustrom, für externe Gutachter oder die Vermessung des fertiggestellten Gebäudes. Wer Eigenleistung mit einbringt, kann zwar Baukosten einsparen. Die Kalkulation wird aber nicht unbedingt einfacher. Übernimmt der Bauherr beispielsweise den Innenausbau, fallen Materialkosten für Fliesen, Parkett, Türen, Tapeten und Farben an.

Baupartner

Das Bauunternehmen versucht üblicherweise, alle Wünsche des Bauherrn umzusetzen. Er muss dabei allerdings in den vorgegebenen Rahmenbedingungen bleiben. Schreibt der Bebauungsplan beispielsweise ein Vollgeschoss plus Satteldach vor, kann der Bauherr noch so schwärmerisch vom zweigeschossigen Flachbau im Bauhausstil träumen. Manche Wünsche schränken die Wahl des Baupartners ein: wenn es etwa eine Holzfassade sein soll oder eine besonders nachhaltige Bauweise. Um einen ersten Eindruck zu gewinnen, reicht oft ein Besuch auf der Webseite eines Hausanbieters. Viele verschicken auch umfangreiche Kataloge mit professionellem Bildmaterial. In Musterhausparks kann man Referenzhäuser sogar anfassen und bei einem persönlichen Gespräch die ersten Fragen stellen.

Wie lange die Suche nach dem passenden Baupartner dauert, hängt allein vom Bauherrn ab. Es schadet aber nichts, sich über einen längeren Zeitraum Gedanken zu machen und verschiedene Optionen genauer zu untersuchen.

Das Haus planen

Wer mit einem Bauträger baut, muss nicht mehr viel planen, denn viele Details sind bereits festgelegt. Hat sich der Bauherr dagegen für einen Hausanbieter oder Architekten entschieden, beginnt die eigentliche Planung, bei der alle Details festgelegt werden. Etwa die genaue Größe des Hauses, die Anzahl der Räume und deren Aufteilung sowie der Grundriss und ob das Haus einen Keller bekommt. Auch welche Schmuckelemente ein Haus bekommt, wird festgelegt, beispielsweise die Gestaltung der Terrasse, ob Erker eingebaut werden und die Form des Daches. Der Bauherr muss sich für eine Heizung entscheiden und auch die restliche Haustechnik festlegen. Er entscheidet sich für Materialien im Innenausbau und die Ausstattung von Küche und Bad. Das alles geschieht in vielen Planungs- und Bemusterungstreffen.

Selbst wenn ein Bauherr einen fertigen Bauplan vom Fertighausanbieter übernimmt, keinerlei Sonderwünsche hat und das Grundstück unkompliziert bebaut werden kann, gibt es einiges zu planen: Er muss sich für eine Heizung entscheiden, Materialien für den Innenausbau aussuchen, Einbauten wie eine Küche planen oder die Position von Schaltern und Steckdosen festlegen. Diese Phase kann deswegen ein halbes Jahr oder auch länger dauern. Auch bis der Bauantrag genehmigt wird, kann es etwas dauern, hängt aber von vielen Faktoren ab, unter anderem auch davon, wie schnell die zuständigen Behörden arbeiten. Von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten ist alles möglich.

Bauvertrag

Der endgültige Bauvertrag kann erst dann geschlossen werden, wenn alle Details geklärt wurden. Denn ein Teil des Bauvertrages ist eine umfassende Leistungsbeschreibung. Hier gilt es also, vorsichtig zu sein: Was im Vertrag fehlt, muss der Baupartner auch nicht liefern und wenn er es doch tut, muss der Preis neu verhandelt werden.

Phase 3: die eigentliche Bauphase

Die dritte Phase ist die Umsetzung des Bauplanes: Das Haus entsteht.

Bauphase

Ist das Haus geplant und genehmigt, geht es bald mit dem Hausbau los. Alles, was mit der Baustelle zu tun hat, übernimmt üblicherweise das Bauunternehmen beziehungsweise der Architekt. So muss die Baustelle beispielsweise eingerichtet werden. Dazu gehört ein Bauzaun, eine Baustellenanfahrt, für die möglicherweise ein Stück Grund geschottert werden muss und auch Baustrom muss zur Verfügung gestellt werden. Der Bauherr sollte wenn möglich die Baustelle regelmäßig besuchen, um im Bilde zu sein, was dort eigentlich passiert. Er kann zudem einen externen Sachverständigen engagieren, der Fehlentwicklungen frühzeitig erkennen kann. Beteiligt sich der Bauherr mit Eigenleistungen, ist er möglicherweise selbst auf der Baustelle beschäftigt.

Die Dauer der Bauphase hängt von der Bauweise ab und davon, ob das Grundstück erst noch vorbereitet werden muss. Ein Fertighaus kann an einem Wochenende aufgebaut werden, Massivhäuser brauchen länger. Auch der Innenausbau dauert beim Massivhaus etwas länger, beispielsweise weil der Rohbau erst austrocknen muss. Mit drei Monaten sollten Bauherren rechnen, es kann aber auch ein halbes Jahr dauern. Insgesamt dauert die Fertigstellung eines Fertighauses üblicherweise zehn bis 18 Wochen, bei einem Massivhaus kann man überschlägig von einer Bauzeit von vier bis acht Monaten ausgehen. Andere Bauweisen bewegen sich ebenfalls innerhalb dieses Spektrums. Eigenleistungen verlängern zumeist die Bauzeit.

Phase 4: der Hausbau endet

Die vierte Phase nimmt innerhalb der Bauplanung üblicherweise den geringsten Zeitraum ein.

Bauabnahme

Hat das Bauunternehmen alle vertraglich vereinbarten Leistungen erbracht, übergibt er das Bauwerk an den Bauherrn. Stellt dieser bei der Abnahme Mängel fest, muss der Baupartner nachbessern. Wer sich unsicher ist, ob er das richtige Auge für Details oder Baufehler hat, kann für die Bauabnahme einen Sachverständigen engagieren.

Phase 5: letzte Details

In der letzten Phase gestaltet der Eigentümer sein Haus und das Grundstück. Wie lange diese Phase dauert und wie viel es zu tun gibt, hängt davon ab, welche Leistungen das Bauunternehmen übernimmt und was der Hausbesitzer in Eigenleistung erledigt.

Außenbereich

Wenn die Baumaschinen abgezogen und im Haus die gröbsten Arbeiten erledigt sind, kann sich der frischgebackene Hausbesitzer an die Gestaltung des Außenbereichs machen. Wer sich Garage oder Carport nicht gleich mit dem Haus mit bauen hat lassen, kann hier möglicherweise einmal mehr selbst anpacken. Auch die Terrasse und Wege können Heimwerker selbst pflastern.

Innerhalb eines Jahres können fleißige Gärtner und Handwerker die ersten Arbeiten zur Gestaltung der Außenanlagen erledigen. Ein Garten braucht allerdings ständig Pflege, und bis alle Büsche und Bäume gewachsen sind, der Garten also fertig wirkt, dauert es mindestens zwei Jahre. Kleine, einfache Gärten mit viel Rasen oder unbepflanzter Fläche wirken möglicherweise auch schon nach einem Jahr fertig.

Matthias Dittmann

Ihre Meinung zählt

(1)
5 von 5 Sternen
5 Sterne
 
1
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Neuen Kommentar schreiben

wir empfehlen

Was möchten Sie finanzieren?

wir empfehlen

Wunschbauweise festlegen, Kataloge auswählen und umgehend Informationen erhalten.

Jetzt informieren

EiMSIG - die schlaue Alarmanlage!

EiMSIG

Der Schlüssel zum intelligenten Wohnen von Morgen. Gleich integriert oder nachträglich in Fenster und Türen eingebaut, verschafft Ihnen die Funk Alarmanlage EiMSIG|HausDisplay® einen Überblick über Ihr Haus.

mehr...

wir empfehlen

Gewünschte Prospekte auswählen, bestellen und umgehend Informationen erhalten.

Jetzt anfordern
Jetzt informieren

Anzeige

Weitere Artikel zum Thema Bauplanung