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Bauplanung: in fünf Schritten zum fertigen Haus
Ein Grundstück finden, die Finanzierung regeln, sich für ein Bauunternehmen entscheiden, Grundriss und Zimmeraufteilung planen und noch viel mehr: Die Bauplanung eines Hauses ist umfangreich, zeitaufwendig und Bauherren können leicht den Überblick verlieren. Umso wichtiger ist es, sorgfältig und Schritt für Schritt vorzugehen.
Der Hausbau und die dazugehörende Bauplanung lassen sich in fünf Phasen unterteilen: In der ersten Phase legen Bauherren die Grundlagen der Bauplanung fest. Sie erkundigen sich bei ihrer Bank oder einem anderen Baufinanzierer über den möglichen Finanzierungsrahmen und beginnen mit der Grundstückssuche. In Phase zwei kennen Bauherren die wichtigsten Details, um einen Baupartner zu suchen und mit ihm festzulegen, wie das Haus innen und außen aussehen soll. Sie wissen außerdem, wieviel Geld sie zum Bauen zur Verfügung haben und können die Baukosten kalkulieren. Phase drei ist dann die Bauphase, in der das Grundstück zur Baustelle wird. Phase vier, die Übergabe des Hauses, ist im Optimalfall an einem Tag geschehen. In der fünften und letzten Phase kann der Hausbesitzer sein Haus ausbauen, gestalten oder aber auch gleich einziehen und sich um die Außenanlagen, also den Garten und Nebengebäude kümmern.
Phase 1: Bauvorbereitung
Die ersten Schritte der Bauplanung sind die Grundstückssuche und die Bestimmung des Finanzierungsrahmens. Das Grundstück beeinflusst viele weitere Details. Wenn es beispielsweise einem Bauträger gehört, ist die Frage nach dem Baupartner von alleine beantwortet. Und der Finanzierungsrahmen klärt, wie viel Haus sich ein Bauherr überhaupt leisten kann.
Grundstückssuche
Die Entscheidung für ein Grundstück hat großen Einfluss auf das restliche Bauvorhaben und die Bauplanung: Zum einen, weil es oftmals einen großen Teil der verfügbaren Bausumme bindet. Zum anderen, weil ein Bebauungsplan und einzuhaltende Abstandsflächen oder die Ausrichtung des Grundstücks der Architektur eines Hauses Grenzen setzen.
In gefragten Gegenden kann es sehr lange dauern, bis zukünftige Bauherren das richtige Grundstück finden. Manchmal verkauft auch die Stadt Bauland. Auf solche Grundstücke muss man sich möglicherweise bewerben oder sich auf einer Interessentenliste einschreiben und dann auf Zuteilung warten.
Spätestens bevor der Bau beginnen kann, muss das Grundstück, beziehungsweise der Boden des Grundstücks genauer untersucht werden. Das Ergebnis kann Einfluss auf die Planung haben. Wird zum Beispiel festgestellt, dass der Grundwasserspiegel zu hoch ist, muss der Keller oder die Bodenplatte als sogenannten weißen Wanne gebaut werden. Aber auch etwaige Altlasten im Boden lassen sich auf diese Weise ermitteln. Stehen auf dem Grundstück alte Gebäude, Bäume oder Sperrmüll, muss es möglicherweise bereinigt werden. Der Sperrmüll muss fachgerecht entsorgt werden, beispielsweise auf einem Wertstoffhof. Auskunft darüber gibt die zuständige Gemeinde. Um Bäume fällen und alte Gebäude abreißen zu dürfen, ist unter Umständen eine Genehmigung fällig.
Grundstücke werden oft genau wie andere Immobilien auf Immobilienplattformen im Internet angeboten. Grundstücke suchen und finden auf immowelt.de.
Baufinanzierung
Die Finanzierung eines Hauses besteht im Allgemeinen aus drei Elementen: Erstens aus Eigenkapital, zu dem auch ein vorhandenes Grundstück oder auch Eigenleistungen zählen können. Zweitens aus Fördergeldern etwa von der KfW-Bank oder durch Eigenheimförderungsprogramme der Bundesländer. Und drittens aus Krediten von Geldgebern wie einer Bausparkasse oder einer Bank. Üblicherweise gibt es einen festen Ansprechpartner, der die Finanzierung plant und beispielsweise auch manche Fördergelder beantragt.
Der grobe Finanzierungsrahmen ist schnell berechnet. Je geringer das Einkommen der Bauherren und je niedriger das Eigenkapitel, desto schwieriger wird es allerdings, an einen Kredit zu kommen. Möglicherweise besteht der Finanzierungspartner in solchen Fällen darauf, dass zunächst beispielsweise ein Bausparvertrag vollständig angespart wird oder auf andere Weise das Eigenkapital aufgestockt wird. Dadurch wäre der Hausbau dann allerdings um Jahre verschoben.
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Phase 2: die Bauplanung
Das Grundstück und die finanziellen Möglichkeiten stecken den Rahmen – und der kann nun nach persönlichen Vorlieben gestaltet werden. Das Bauunternehmen steht bei der Planung beratend und ausführend zur Seite, legt in bestimmten Fällen aber auch viele Details selbst fest. So bauen Bauträger oftmals ganze Wohnsiedlungen und bestimmen deswegen das grobe Erscheinungsbild selbst. Am Ende dieser Hausplanung steht der Bauvertrag.
Baukosten
Der Finanzierungsrahmen legt fest, wie viel Geld der gesamte Hausbau kosten darf. Neben der Rechnung, die der Baupartner dem Bauherrn stellt, kommen allerdings weitere Kosten hinzu. Muss der Bauherr beispielsweise ein Grundstück kaufen, fallen Nebenkosten an. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten. Außerdem sollten Bauherren den Bau und die Baustelle versichern lassen. Während der Bauphase können immer wieder kleinere Rechnungen im Briefkasten liegen, etwa für die Bereitstellung von Baustrom, für externe Gutachter oder die Vermessung des fertiggestellten Gebäudes. Wer Eigenleistung mit einbringt, kann zwar Baukosten einsparen. Die Kalkulation wird aber nicht unbedingt einfacher. Übernimmt der Bauherr beispielsweise den Innenausbau, fallen Materialkosten für Fliesen, Parkett, Türen, Tapeten und Farben an.
Baupartner
Das Bauunternehmen versucht üblicherweise, alle Wünsche des Bauherrn umzusetzen. Er muss dabei allerdings in den vorgegebenen Rahmenbedingungen bleiben. Schreibt der Bebauungsplan beispielsweise ein Vollgeschoss plus Satteldach vor, kann der Bauherr noch so schwärmerisch vom zweigeschossigen Flachbau im Bauhausstil träumen. Manche Wünsche schränken die Wahl des Baupartners ein: wenn es etwa eine Holzfassade sein soll oder eine besonders nachhaltige Bauweise. Um einen ersten Eindruck zu gewinnen, reicht oft ein Besuch auf der Webseite eines Hausanbieters. Viele verschicken auch umfangreiche Kataloge mit professionellem Bildmaterial. In Musterhausparks kann man Referenzhäuser sogar anfassen und bei einem persönlichen Gespräch die ersten Fragen stellen.
Wie lange die Suche nach dem passenden Baupartner dauert, hängt allein vom Bauherrn ab. Es schadet aber nichts, sich über einen längeren Zeitraum Gedanken zu machen und verschiedene Optionen genauer zu untersuchen.