Doppelhaus bauen: Vor- und Nachteile, Planungstipps, Kosten

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Ein Haus im Doppelpack: Wer ein Doppelhaus baut, profitiert von verschiedenen Vorteilen, kann beispielsweise Geld und Platz sparen. Doch nicht in jedem Fall ist ein Doppelhaus die beste Lösung, denn es gibt auch einige Dinge, die Bauherren beachten müssen.

Doppelhaus, weiße Fassade, moderne Architektur, Foto: iStock / ewg3D
Ein Doppelhausneubau mit integrierter Garage. Foto: iStock / ewg3D

Ein Doppelhaus besteht aus zwei eigenständigen Gebäuden. In den allermeisten Fällen stehen die beiden Doppelhaushälften auf zwei benachbarten Grundstücken und sind genau auf der Grundstücksgrenze durch eine dicke Wand mit Brandabschluss getrennt. Üblicherweise sind die beiden Hälften symmetrisch gestaltet, einen Zwang dazu gibt es aber nicht. Allerdings kann ein Doppelhaus auch auf einem Grundstück stehen und eine der Wohneinheiten praktisch als Einliegerwohnung funktionieren. Eine Doppelhaushälfte kann auch mehrere Wohneinheiten beinhalten. Welche Form auch immer: Doppelhäuser haben bestimmte Vor- und Nachteile und wer ein Doppelhaus bauen möchte, sollte sich vorher einige Gedanken machen.

Vor- und Nachteile von Doppelhäusern

Doppelhäuser bieten einige spezifische Vor- und Nachteile:

  • Kleinere Grundstücke sind möglich beziehungsweise können effizienter genutzt werden. Jede Doppelhaushälfte ist nur an drei Seiten von Grund umgeben.
  • Geringe Kostenersparnis beim Hausbau möglich, weil beispielsweise die Fenster und die Fassadengestaltung auf einer Hausseite komplett wegfallen.
  • Gemeinsame Heizung möglich, was Kosten und Platz spart.
  • Höhere Ansprüche an Schallschutz zwischen den beiden Doppelhaushälften.
  • Nachbarn sollten sich in gewissen Baudetails einigen, unterschiedliche Fassadengestaltungen und sogar unterschiedliche Baufirmen sind aber möglich.
  • Oftmals gibt es eine gute und eine schlechtere Grundstückshälfte. Das gilt insbesondere bei der Anbindung an Verkehrsflächen und der Sonnenausrichtung.
Doppelhaus, Klinkerfassade mit drei Türen, Foto: stock.adobe.com / Anne Katrin Figge
Drei Türen, zwei Wohneinheiten. Dieses Doppelhaus hat nur eine Heizung, der gemeinsame Heizungsraum wird über die Tür in der Mitte erreicht. Foto: stock.adobe.com / Anne Katrin Figge

Ein Doppelhaus planen

In den meisten Fällen planen Bauträger Doppelhäuser und verkaufen die Hälften einzeln. Dann hat der spätere Eigentümer wenig Planungsaufwand. In allen anderen Fällen, also wenn ein Bauherr auf seinem eigenen Grundstück eine Doppelhaushälfte bauen will, muss er sich mit seinem Nachbarn, der die andere Doppelhaushälfte bau, absprechen.

Info

Ein Sonderfall tritt ein, wenn ein Bauherr sein eigenes Grundstück teilt und auf den beiden Hälften dann ein Doppelhaus baut. So wird er im Grunde zum Bauträger und kann anschließend beide Hälften verkaufen oder aber nur eine, und die andere selbst nutzen.

Bauen zwei Nachbarn gemeinsam ein Doppelhaus, sollten sie sich in vielen Details abstimmen. Dazu gehört beispielsweise die Dachform, die Firstrichtung oder die ungefähre Größe der Häuser. Da es sich um eigenständige Häuser handelt, ist es grundsätzlich möglich, mit unterschiedlichen Baufirmen und sogar in unterschiedlichen Bauweisen zu bauen – etwa der eine in Massiv-, der andere in Fertighausbauweise. Sinnvoll ist es aber, möglichst einheitlich und symmetrisch zu bauen.

Es sieht einfach nicht so schön aus, wenn Fenster komplett unterschiedlich ausgerichtet und gestaltet werden. Auch wenn einer von beiden mit Wärmedämmverbundsystem baut und der andere ein Wandsystem ohne zusätzliche Dämmung wählt, wirken die Häuser wie Fremdkörper. Es gibt aber auch andere Gründe, sich gut anzusprechen. So ist es beispielsweise sinnvoll, Treppenhäuser und Bäder aneinander angrenzend zu bauen, sodass zwischen den Schlaf- und Wohnzimmern zusätzlicher Schallschutz entsteht. Die Bauherren sollten sich darauf einigen, mit oder ohne Keller zu bauen. Baut nur einer von beiden einen Keller, muss dies statisch ausgeglichen werden, was für den Bauherren ohne Keller enorme Zusatzkosten bedeutet.

Deswegen sollten die beiden Bauparteien die ersten Planungstreffen am besten gemeinsam wahrnehmen und sich auf die wichtigsten Details einigen:

  • Baustil
  • grober Grundriss
  • Fassadengestaltung und Art der Fenster
  • Bauen mit oder ohne Keller

Bei der weiteren Planung haben die Parteien dann freie Hand und können ihre Doppelhaushälfte beispielsweise etwas in die Breite ziehen, den Grundriss verändern oder einen Anbau planen. Um Kosten zu sparen, können die Absprachen noch etwas mehr ins Detail gehen.

Doppelhaus, Stadtvilla, Foto: stock.adobe.com / oka
Ein Doppelhaus muss nicht symmetrisch sein. Bei dem Haus in diesem Bild weichen die beiden Seiten voneinander ab, auch wenn der Stil der gleiche ist. Foto: stock.adobe.com / oka

Was kostet ein Doppelhaus?

Ein Doppelhaus zu bauen, kann Kosten einsparen, wenn auch nur in geringem Ausmaß.

  • Bauherren können eine Fassadenseite sparen und brauchen weniger Fenster.
  • Die Innenwand ist anders aufgebaut als die Außenwände, Wärmedämmung ist nicht notwendig, insgesamt ist sie dünner als zwei Außenwände zusammengenommen. Dafür sind die Anforderungen an den Brand- und Schallschutz höher, sodass hierbei kaum gespart werden kann.
  • Bauen beide Bauherren mit einer Baufirma, stärkt das die Verhandlungsposition für geringe Preisnachlässe.
  • Die Bauherren können sich für eine gemeinsame Heizung und einen gemeinsamen, von außen zugänglichen Technikraum entscheiden. Das kann Kosten sparen, macht allerdings einen möglichen späteren Wiederverkauf unter Umständen komplizierter.

Insgesamt können sich die Preisdifferenzen zwischen einer Doppelhaushälfte und einem vergleichbaren Einzelhaus auf eine Summe im hohen vierstelligen oder niedrigen fünfstelligen Bereich belaufen. Wirklich vergleichbar ist das aber nicht, da die sich die wenigsten Bauherren ein Angebot für ein freistehendes Einzelhaus und eine Doppelhaushälfte machen lassen.

Das richtige Grundstück fürs Doppelhaus

Ein Grundstück, das für ein Doppelhaus geeignet ist, kann etwas schmaler sein, als ein Grundstück für ein freistehendes Einzelhaus, denn die Abstandsflächen fallen auf einer Seite weg. Wer ein beispielsweise schmales Haus mit einer Breite von sechs Metern baut, braucht bei normalen Abstandsflächen ein Grundstück mit einer Breite von mindestens zwölf Metern. Bei einer Doppelhaushälfte muss das Grundstück lediglich 9 Meter breit sein. Allerdings braucht man ein Nachbargrundstück, dessen Besitzer am Doppelhausbau teilnimmt.

Doppelhaus, unbebautes Grundstück, im Hintergrund ist eine Wohnsiedlung zu erkennen, Foto: stock.adobe.com / 7maru
Ein Grundstück wie dieses ließe sich gegebenenfalls teilen. Für zwei Einzelhäuser wäre nicht genug Platz, für ein Doppelhaus schon. Foto: stock.adobe.com / 7maru

Suchen die künftigen Nachbarn ein gemeinsames Grundstück, besteht die Möglichkeit, ein großes Grundstück zu kaufen und dieses teilen zu lassen. Diese Teilung muss die Gemeinde allerdings genehmigen. In einem solchen Fall lohnt es sich, eine Bauvoranfrage zu stellen. In diesem Fall sollten die Bauherren unbedingt auf die Ausrichtung achten und sich im Optimalfall schon vor dem Kauf darauf einigen, wer welche Grundstückshälfte bekommt.

Eine Doppelhaushälfte nutzt immer nur drei Himmelsrichtungen aus. Damit beide Nachbarn gleich gut wegkommen, sollte das Doppelhaus in Nord-Süd-Richtung geteilt werden. Auch andere Standortfaktoren wie der Anschluss an die Verkehrsflächen sollte bedacht werden. Letztendlich können die Bauherren ein solches Grundstück nicht einfach in der Mitte teilen. Sie müssen es so teilen, dass das gesamte Doppelhaus mit beiden Hälften in das vorgegebene Baufenster passt. Das kann in Einzelfällen bedeuten, dass sich die künftigen Nachbarn mit unterschiedlich großen Grundstücken zufriedengeben müssen.

Beachtet werden sollte bei der Grundstückswahl außerdem, ob die notwendigen Stellplätze untergebracht werden können. Je nach Bauordnung sind pro Wohneinheit zwei Stellplätze vorzuweisen. Auf einem kleinen Doppelhausgrundstück kann das zum Problem werden.

Die Bürokratie: Bebauungsplan, Baugenehmigung und Voranfrage

Die Bebauungspläne für Baugrundstücke kann jeder Interessent im Internet oder im zuständigen Bauamt einsehen. Baugebiete, in denen Doppelhäuser gebaut werden dürfen, sind im Bebauungsplan folgendermaßen markiert:

  • O für offene Bauweise
  • D für Doppelhaus – dann sind Doppelhäuser sogar Pflicht
  • ED für Einzelhaus oder Doppelhaus

Außerdem gibt es weitere Begrenzungen, wie beispielsweise die Grundflächenzahl (GRZ), die sich immer auf die Grundstücksgröße bezieht und für ein Einzelhaus ausreichen kann, beim Doppelhaus aber knapp werden kann. Beim Doppelhaus sind Gauben besonders sinnvoll, weil es sonst möglicherweise Dachzimmer gibt, die ausschließlich durch schräge Dachflächenfenster Licht bekommen. Gauben sind aber nicht immer erlaubt oder in ihrer Form oder Größe eingeschränkt.

Wenn bereits absehbar ist, dass Bauherren den Vorgaben vermutlich nicht in jedem Punkt gerecht werden, sollten sie unbedingt eine Bauvoranfrage stellen, bevor sie ein Grundstück kaufen oder viel Zeit in die Planung investieren.

Link-Tipp

Alle Infos rund um den Bebauungsplan: Wie er gelesen wird, was die Abkürzungen bedeuten.

Ein Doppelhaus bauen – Wissenswertes für die Baustellenphase

Der Bau eines Doppelhauses unterscheidet sich nicht maßgeblich vom Bau jedes anderen Hauses. Wenn beide Doppelhaushälften von der gleichen Baufirma errichtet werden, stellt diese die Häuser vermutlich gleichzeitig oder unmittelbar nacheinander auf. Bei unterschiedlichen Baufirmen ist das dagegen unwahrscheinlich. Ein Problem ist das aber nicht, denn jede Wohneinheit ist für sich abgeschlossen. Freilich sollte eine Doppelhaushälfte nicht über einen längeren Zeitraum alleinstehen, da die innenliegende Wand weitgehend ungeschützt und auch nicht wärmegedämmt ist.

Doppelhaus, Baustelle, ein Doppelhaus im Rohbauzustand, Foto: stock.adobe.com / Wolfilser
Die Baustelle eines Doppelhauses. Hier werden beide Hälften gleichzeitig gebaut – das muss aber nicht immer der Fall sein. Foto: stock.adobe.com / Wolfilser

Werden beide Doppelhaushälften von der gleichen Baufirma errichtet, sollten Bauherren darauf achten, dass die Kosten rund um die Baustelle richtig abgerechnet werden. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für die Einrichtung der Baustelle oder der verbrauchte Baustrom.

Wohnen im Doppelhaus

Eine Doppelhaushälfte bietet seinen Bewohnern nicht ganz so viel Privatsphäre wie ein freistehendes Haus. Eingangstüren und Terrassen liegen oftmals dicht beieinander, lassen sich aber ohne großen Aufwand durch Sichtschutz und Bepflanzung voneinander abgrenzen. Etwas schwieriger wird’s im Inneren des Hauses: Zwischen zwei Zimmern liegt nur eine etwas dickere Wand, da kann es schon passieren, dass man den Nachbarn hört. Wer empfindlich ist, sollte bei der Baufirma nach stärkerem Schallschutz fragen und das Schlafzimmer nicht an der Innenwand einplanen.

Doppelhaus, älteres Doppelhaus mit kugelförmig gestutzten Büschen im Vorgarten, Foto: stock.adobe.com / hydebrink
Wer im Doppelhaus eine gute Nachbarschaft führen will, muss sich möglicherweise mit seinem Nachbarn über gewisse Dinge eing sein. Hier wurden die Vorgärten einheitlich gestaltet. Foto: stock.adobe.com / hydebrink

Auch bei späteren baulichen Veränderungen können sich Nachbarn in die Quere kommen. Egal, ob es um die Terrassenvergrößerung, eine Überdachung derselben, den Wintergarten oder einen anderen Anbau geht. Die Bauordnungen der Bundesländer verlangen einen Abstand von immerhin drei Metern, ja nach Bauwerk sogar mehr. Bei Anbauten kann es aber Sonderlösungen geben, sodass man auch direkt auf der Grundstücksgrenze bauen darf. Solche Bauvorhaben müssen mit dem Bauamt und dem Nachbarn abgestimmt werden.

Link-Tipp

Die Abstandsflächen regeln, wie viel Abstand Bauwerke zum Nachbarsgrundstück einhalten müssen. Allerdings gibt es auch Ausnahmen und manche Bauwerek dürfen sogar auf die Grundstücksgrenze gesetzt werden. Alle Infos:

Für die Einfriedung zwischen den Grundstücken sind in den meisten Bundesländern übrigens beide Nachbarn gleichermaßen verantwortlich. Teilweise herrscht eine Einfriedungspflicht, das heißt, dass eine Mauer oder ein Zaun gesetzt werden muss, sobald einer der Nachbarn das wünscht. Außerdem gibt es manchmal die sogenannte Rechtseinfriedung. Das heißt, dass ein Hauseigentümer nur die von der Straße aus rechte Grenze seines Grundstückes auf eigene Kosten einfrieden lassen muss, und zwar dann, wenn der Nachbar dies wünscht. Er selbst kann wiederum von seinem Nachbarn linker Hand verlangen, einen Zaun aufzustellen.

14.06.2019


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